番禺将添双地铁上盖综合体！实探汉溪长隆板块7.1万平黄金地：真正地铁上盖物业，未来房价预计4万+/平，目前板块一手住宅货量紧缺！

一推再推！

是什么让这宗地如此受重视？

地铁3号线汉溪长隆站地铁上盖

周边知名开发商林立

地段位置优越、景观资源丰富

番禺将彻底告别刚需？

3年没有新项目推出的汉溪长隆地铁口板块

11月27日将有7.1万平靓地推售！

0111月番禺将推7.1万平黄金地

11月，番禺推1宗7.1万平黄金地，可谓是实力抢镜。话不多说，先来看下这块地的详细信息。

1地块详细信息

番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块位于番禺核心商圈长隆汉溪—万博板块，宗地面积70936平米，占地面积87228平米，计容建筑面积≤290135（其中住宅面积比例不得超过总建筑面积的50%，而商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%且需全部自持），规划用途：商业商务、娱乐康体、二类居住用地。出让年限：商业40年、居住70年。容积率≤5.0。起拍总价638297万元，起拍楼面价22000元/平米（扣除配建），最高限价总价765957万元，最高限价楼面价为26400元/平米。

2地块竞买要求

1、竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。联合竞买的，联合体成员不得超过两个，联合体成员之一须符合上述要求，并在《联合竞买协议》中约定该符合要求的成员方应占项目公司的投资比例或本宗土地使用权的份额比例不低于51%。

2、项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。

3、竞得人应按照《汉溪长隆站车站与物业合建及改建技术需求书》的要求，对汉溪长隆地铁站车站公共区、设备区、出入口、风亭及冷却塔等设施进行合建及改造，包括消防、人防、安检、通风空调、综合监控装修等多个系统的调整。竞得人在建设过程中应保证结构零沉降、零位移、零收敛，确保地铁主控、电力控制等系统及其他设备设施的正常运行。汉溪长隆地铁站主体结构和附属设施合建及改建部分，须于上盖建筑规划验收前先行验收并无偿移交给广州地铁集团有限公司，并负责确权至广州地铁集团有限公司名下，所有费用由竞得人承担。

特别值得注意的是，该地块在第二次补充公告里增加了竞买要求的第一条，要求竞买人须 43 34965 43 15231 0 0 3179 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3179有10年以上地铁网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验，要求如此严苛......

2地块亮点

1、番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块为近两年番禺钟村板块唯一可出让地块。

2、年内出让的第一宗交通枢纽上盖地块，地块通勤、区位条件无可挑剔。

3、该地块未来房价或突破4万元/平米。

02现场实探钟村街汉溪村BA0904007地块

那么目前钟村街汉溪村BA0904007地块现状如何？

近日，测评君亲临现场实探，有图有真相！先睹为快！

1、地块现状

从地块现状来看，该片区域早已被围蔽，目前围蔽外墙也有部分脱落，估计是为了不影响周边的商业配套而围起来的。

从现场来看，地块内杂草丛生，周边被种满了各种蔬菜，地块内部高低不平，堆满各种小山丘，与主干道之间围蔽外墙相隔离，但是由于就在地铁3号线汉溪长隆C出口上盖，所以很容易被发现。

除此之外，地块还有一小部分被用作临时停车场，暂未被收回。

临近地块的小型商业街，大部分店铺已被标上“拆”字，但仍然有小部分店铺还在营业，主营拉面、饮料、早餐等。

2、交通配套

地块是地铁3号线、7号线汉溪长隆C出口上盖。

从地铁口出来后就能看到汉溪长隆公交总站，运行的公交线路有：公交地铁接驳专线9路、公交地铁接驳专线10A路、公交地铁接驳专线10B路、番75B路、番109路、番109B路、番125路、番125路短线、番163路等。地块南侧为新光快速路，经过海珠区南洲街道、番禺区洛溪街道、大石街道、钟村街道，止于番禺区东环街道，接光明北路和莲花大道，交通非常便捷。

3、商业配套

地块周边目前的商业配套主要依靠与其一街之隔的奥园城市天地。

奥园城市天地是集酒店、写字楼、商场、文化娱乐于一体的商业中心，业态较为广泛。但是测评君实探发现，该综合体的客源主要来自周边居民和长隆欢乐世界的游客，所以旅游淡季时人气并不多，目前在经营的商铺也比较少。

另外一个就是位于地块北侧的长隆欢乐世界了，临近大型旅游景区或将有利于为地块商业部分带来客源。

4、教育资源

项目周边1.5km内主要的教育资源不少，幼儿园：汉溪幼儿园、番禺区以及幼儿园、锦绣香江幼儿园；中小学：北京师范大学南奥实验学校、番禺区南村镇香江小学、番禺区香江育才实验学校。

遗憾的是，地块周边的学校以私立为主，公立教育资源比较缺乏。

5、医疗配套

很遗憾，地块周边无大型医疗配套，周边多是小型卫生站，较大型的武警广东总队医院番禺分医院离地块直线距离约3.8km，目前看来，医疗配套相当缺乏！

6、周边环境

地块属于番禺比较繁华的万博商圈，所以自然环境相对来说有所欠缺，地块北、南、西侧均为重要交通主干道，大货车、大客车经过产生的噪音、扬尘等或会对生活造成一定的影响。

另外，地块东南侧3.5km左右处有一个火烧岗垃圾填埋厂，空气污染问题也有待考究。

03整体价值前景分析

据了解，地块处于长隆-万博商圈，周边有多名知名房企布局。项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。

其中地块南侧为正在建设的时代汉溪项目，将建成甲级写字楼，目前2、4、9号楼已完成封顶。

其他在售的一手项目主要为珑翠，带装修均价大概在3.7-3.8万元/平米；二手项目为奥园城市天地、保利大都汇以及时代E-PARK项目（在建），目前均价在2.8-3.7万元/平米。

而租金方面，测评君从周边的中介处了解到，目前奥园城市天地48平米月租约4000元，46平米平层公寓月租约2500元；保利大都会61平米2房月租约3800元，33平米单间月租约2800元，在番禺这个近郊区域来说，租金已处于较高水平。

从目前公开的起拍楼面价推算，即使地块以底价成交，未来建成的项目最起码要卖到4万元/平米以上才会有盈利，且该价格包含商业、住宅两部分，若算上商业部分建设、自持盘活以及公共设施配建等费用，实际成本或更高。

04专家点评

那么该地块未来发展前景怎么样？对番禺房价会不会有影响？

对此，易居企业集团克而瑞首席分析师肖文晓先生认为：

地块对竞买人的资质提出了较为严苛的要求，因此猜测广州地铁集团将是地块的有力竞争者，同时由于项目起拍总价高、允许联合体竞拍，不排除本次会是地铁集团联合开发商参与竞拍。同时，项目对于地块的商业商务部分也有自持60%以上的严格要求，这对竞买人在商业地产的运营经验和招商引资的能力也提出了较高的要求。因此，综合来看，虽然地块拥有地铁上盖的先天优势，最终底价成交的可能性还是比较大。

从近期的土拍情况来看，通过设定竞拍门槛、竞配建、竞自持以及对热点地块搭配大体量的商业等措施，政府对于地价的控制成效凸显，再加上市场环境的变化，开发商出手趋于谨慎，高地价的压力大大减少，客观上有利于维持市场的稳定局面。

来源：广州CRIC房产测评网

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