拨开迷雾，数据发声！这5大因素告诉你2019楼市走向！

2018年年关将至，今年房地产市场调控政策频出，一、二级市场波动明显。

受调控高压、整体市场环境等多重因素影响，广州房地产市场降温明显；特别进入四季度，本来已脆弱市场被龙头大哥的一句“活下来”加速了市场恐慌的情绪，使得四季进入直接进入了冰冻期。

但随年关的临近，各大房企业为了最后的目标及排名，均加大了供应和签约的进度，以及限价、限签、商办的政策的放松，使得年关交投活跃明显，实现了单周签约量过4000套的历史高位，感觉点燃春天的第一把火。

岁末回首，如果用四个字来做总结2018年广州楼市，那么一定是“回归理性”。而未来广州房地产政策环境如何？市场走向如何？房价走向如何？我们可以从下面几大因素中窥探一二。

1

政策以“稳”为主

2016年广州楼市“高烧不退”，为此，2017年广州迎来了一系列的调控措施，2017年是广州房地产市场的调控年，是稳定年，也是转型年。

到了2018年，广州楼市健康平稳的长效机制轮廓逐渐显现，“高烧不退”的广州楼市逐渐回归理性，土地及一二手市场均出现降温现象。

回首广州这一年以来的政策变化， 3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”，而进入四季度以来，广州相继取消“限价”政策、商办物业限购解绑，调控政策由紧到松，不过“房住不炒”、“因城施策”的政策主基调仍旧未变。

从政策变化来看，政策指挥权由中央转向地方政府，广州政府拥有更多的自主权，根据广州楼市实际情况针对性地微调房地产调控政策，取消“限价”、商办限购松绑等等，让房价回归真实水平、减缓商办市场的库存压力，因城施策更加精准，以维持楼市平稳、健康发展。

2

供地力度加大，土拍降温明显

2018年以来，广州土拍规则升级，多数地块均采用限地价+竞自持+摇号、限地价+竞配建+摇号、定向出让等方式竞价，项目拿地成本增加、预期利润降低，房企的拿地热情也明显消，低溢价、底价成交地块数量节节攀升，房企拿地更趋谨慎。

克而瑞数据统计，2018年广州土地成交土地（含纯宅地、商住地、商办地、综合用地，下同）93宗，总出让面积达1527.4万㎡，同比去年增加了41.17%；总价方面，今年广州地市揽金1408.0亿元，较2017年同期增加了25.35 %。

纵观近五年广州土地市场，广州土地供应量相对稳定，而自2016年土地市场高热退却之后，土地供应量逐年攀升，而溢价率持续走低。今年广州土地平均溢价率为3%，较17年同期下降6个百分点，较16年同期下降35个百分点，其中商办用地溢价率更是跌至谷底，连续两年无一宗商办地出现溢价。

在整体楼市转冷的背景下，销售端持续走弱将首先触发房企土地投资意愿的大幅降低，土地市场亦受到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，广州国企“托底”的情况频频出现，土拍溢价率持续下滑，各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡，未来的土地成交同样不容乐观。

3

成交不足万套，年末楼市翘尾

克而瑞数据统计，截至12月15日，2018年广州商品住宅供应面积达1086.04万平，同比增长24.46%；成交面积达946.29万平，同比减少-7.52%，这也反映出市场观望气氛浓厚。

2018年12月数据截至12.15

从整体上看，虽然近五年广州一手房网签量起落较大，但其均价却保持平稳上升的趋势。到了2018年，受限价政策放开影响，网签均价首破二字头，不过今年前三季度广州大部分项目采用阴阳合同，网签均价数据失真。

进入三季度以来，在广州楼市下行、购房者减少之际，广州的项目为了加速回款开始以价换量，广州多家房企以降价、特价单位、折扣优惠等手段吸引客户加速去化，打折促销、精装该毛坯、特价房等诸多以价换量的营销模式，但在“买涨不买跌”心理的作用下，市场观望情绪还是比较浓厚，成交情况远不如预期。

2018年12月数据截至12.15

但随年关的临近，各大房企业为了最后的目标及排名，房企拿证量和推出的房源数量上不断增加，再加上限价及商办的政策的放松，广州楼盘开始集中签约冲刺业绩，年关交投活跃明显，楼市出现“翘尾”迹象。

此外，不管政策、市场怎么变，自2015年以来，广州商品住宅去化周期一直控制在14个月以下，楼市存量合理，整体供需态势趁势平稳，市场保持平稳健康发展。

4

50亿楼盘规模创新高

俗话说，淡市出英雄。

今年虽然都在说“楼市寒冬”已至，但有今年的50亿楼盘规模却是创历史新高。回首2014年至今，破50亿楼盘的数量寥寥无几，14年颗粒无收，15年有2盘破50亿，16、17年都仅有一个楼盘规模破50亿，分别为中海花湾壹号和广州亚运城。

截至今年12月15日，已然有3个楼盘冲破50亿规模，其中中海花湾壹号遥遥领先于众多楼盘，单盘销售业绩破70亿。不仅如此，广州亚运城、华润天合、南沙滨海花园、龙湖首开天宸原著等楼盘也纷纷冲破40亿，前两盘甚至已经极为接近50亿规模。

除此之外，考虑到12月下半月是签约的高峰期，以及此前广州楼盘存在网签积压的情况，榜单中排在4-8位的项目都有可能向年度50亿的目标发起冲击，或将带来新的惊喜。

5

2019年市场预测

站在岁末年终的关口上，今年的房地产市场数据让人对未来楼市行情缺乏信心，而年末多城调控放松、房贷利率下调、广州商办松绑、楼市年终翘尾……

这波信号又不禁让人“浮想联翩”，究竟2019年楼市走向如何？房价是否会继续上涨？适不适合买房？一起来看看克而瑞广州区域总经理梁永光先生怎么说！

 供 应

从近几年的土地供应情况来看，增城中新板块、南沙灵山岛尖、花都湖成交宗数、面积、金额方面均相对突出，未来或将成为新的供应大户；受限价放开后，广州高地价项目入市阻力减小，2016-2017年拍出的部分高地价宅地将于2019年入市，或将对房价造成小幅冲击。

 成 交

受限签放开的影响，加上限购由三年社保改为5年社保在明年三月份到期，也会释放一部份刚需客户入市场的可能，所以预判明年上半年成交量会比2018年有明显的放大；而纵观全年，调控政策放松的概率较大，所以在供应增加后，全年成交量比今年会有一定的回升。

 房 价

受限价放开后，所有楼盘按照新的备案价网签的影响，明年的网签价会更真实反映目前市场情况，网签价会持续走高；但对于一线城市的广州而言整体政策面依旧趋严，加上外围的经济环境不理想的影响，真实的成交价不可能会大幅上涨，将会保持整体的平稳态势。

文章来源：克而瑞广州区域

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