54.7万㎡“CBD宅地”上线！冼村旧改进度加快！

冼村，位于珠江新城核心区东侧，是CBD片区最后一个城中村。

冼村的旧改之路可谓走得举步维艰，自2010年启动改造以来，冼村改造一度因拆迁问题陷入瓶颈，且由于受到拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响，至今尚未完成，与周边建设完善的城市风貌差异巨大。

克而瑞了解到，冼村的改造规划范围东起猎德路、西至冼村路、南至金穗路、北至黄埔大道，总用地面积18.49万平方米。此前在2019年《冼村地块控制性详细规划》获得全票通过后，该村旧改进度明显加快，新版规划中在改造地块总建筑面积不变的情况下，适当放宽融资区限高，增加居住面积。

根据规委会在2019年7月通过的规划，冼村改造范围AT1103、AT1104两单元（上方示意图）计容总建筑面积107.7万平方米，计划居住人口2.2万人。

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冼村AT1103地块规划出炉

最新消息，克而瑞从广州市规划和自然资源局日前发布的冼村用地规划条件了解到，冼村计划下一步开展计容建面达62.74万㎡的地块开发建设，其中涉宅地建筑面积达54.7万㎡。

此外，从文件资料得知，此次规划地块包含6小块，均在AT1103规划管理单元，涉宅地的容积率在3.93-9.512范围内；地块的建筑控高则在100-150米之间。

地块规划的公共服务及市政交通设施配套也是一一俱全，规划了家庭综合服务中心、社区卫生服务中心、社区少年宫、托老所（社区日间照料中心）、文化室、邮政所、1所幼儿园、2个肉菜市场在内，地块建成后，基本满足社区日常生活所需。

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CBD区位优势

显然，坐落在CBD片区的冼村，有着得天独厚的优势。

首先，交通方面，除在建的冼村地铁站为13号线二期和18号线的换乘站，目前已开通的周边地铁有1号线、3号线、5号线以及APM线，合计6条地铁线，可谓十分优越。自驾出行则有金穗路、冼村路、猎德大道、黄埔大道等主干道，距离华南快速线也不远，四通八达；当然，位于繁华的天河区，在上下班高峰期有所拥堵是在所难免的。

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周边配套醇熟

作为早前一批开发的核心区域天河区的居住氛围和公共配套已是十分醇熟，商业覆盖率更是位于广州前列，周边坐落天河城、天环广场、太古汇等；教育资源丰厚，2km范围内优质名校比比皆是，譬如广州市铁一中学越秀校区、广州市天河中学等中小学，距离华南师范大学、暨南大学等高等学府也不远。

医疗条件方面，直线200米开外就是三甲医院广州市妇女儿童医疗中心，周边除社区诊所外，还分布了广州十二人民医院等四所综合医院。

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楼市货量紧缺

作为核心片区，CBD置业成本一路走高；房价高涨的背后，除了区位价值攀升外，更是因为地少人多，市场供不应求。

克而瑞统计到，自2016年起，近几年天河区仅成交出让5宗涉宅地，而CBD片区的泛珠江新城板块的宅地成交则是零。

没有宅地供应成交，就意味着市场供应紧缺，仅能依靠旧项目货量。而作为CBD最后一个城中村，冼村的改造不仅能够助力CBD区位价值的再升涨，或许能够给CBD楼市货量作出些许供应。

据克而瑞监测，自2018年起，泛珠江新城板块已无新房供应。

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新房均价8字头

最新成交数据显示，截至2月15日，泛珠江新城板块的新房成交均价为84613元/㎡，较2016年的63698元/㎡，涨幅近2万元每平米。

要注意的是，成交均价仅8字头，不是价格低了，而是因为回迁房或历史补签拉低平均值。在2021年开局，该板块已卖出9套高价新房，均价都在10字头，其中尚东瀚御成交均价达12万/㎡。

未来，泛珠江新城楼市将越来越精彩，让我们拭目以待！

文章来源：克而瑞广佛区域

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