全线飘红！频繁调控！深挖“莞八条”...

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

今日凌晨时间，东莞住建局发布11号文件“莞八条”，为坚持房住不炒定位，在土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等八个方面作出调控，包括法拍房纳入限购监管、新入户居民购房最低满半年社保、个人住房转让增值税征免年限2年延长至5年等等。（具体政策可点击今日第二条文章阅读）

值得一提的是，在上个月即7月9日，东莞住建局率先发布了《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知（东建房〔2021〕6号）》：对下一年度新房申报价格，参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，结合房价调控目标审核确定。

在更早的6月份，为抑制过热的土拍市场，东莞自然资源局等多部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告（试行）》，规范商住地竞买人的竞买资格。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓点评

自去年年中紧随深圳加码调控以来，近一年东莞房地产市场调控补丁不断，中间也经历了约谈风波，但是始终没有能够完全控制住楼市和地市的一些热点现象，因而又在近期连续出台了包括规范土地招拍挂竞买资格（6月11日）、新建商品住房销售价格申报（7月9日）以及8月2日凌晨的“莞八条”，东莞的调控可谓一轮紧过一轮，不达要求誓不罢休。本次“莞八条”新政也是东莞房地产调控史上最为严厉的一次，不管是土地市场、新房市场还是二手房市场，相信在政策的冲击下短期内全面降温几乎不可避免。需要注意的是，本次东莞新政在全国并非孤例，7月份的中央政治局会议已经再次重申“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”，包括住建部也联合了一共八个部门宣布要“力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转”，以上动作都预示着接下来调控对于房地产市场仍会是常态化的存在，降低房地产行业的金融杠杆、回归住房的居住属性将成为接下来市场的两大主题。

总结来说，去年以来东莞调控频频，其原因究竟是什么呢？接下来克而瑞就以该城市场现状作剖析解读。

01

去年楼市全线飘红

首先，从该城七普数据公布得知，2020年东莞市常住人口达1046.7万人，成为继广深之后、广东省的第三座人口大城。同时，东莞2020年GDP总量达9650.2亿元，经济增速全年实现由负转正，同比增长1.1%。

这样一座人口增长、经济发展稳步的城市，房地产市场亦是相当火爆。克而瑞数据显示2020年东莞商品住宅供应面积615万㎡，同比增长51%，全年成交面积达698万㎡，同比增加30%；东莞新房成交均价2020年为24827元/㎡，同比上涨15%。

从下图清晰看到，在粤港澳九城中除广州外，东莞是唯一一个全线飘红的城市。

数据来源：2020年克而瑞粤港澳大湾区监测年报完整版

克而瑞市场监测到，由于东莞市场火爆，去年总计7家外来房企首次入驻东莞，首进房企个数仅次于佛山市，与广州数量相同。

数据来源：2020年克而瑞湾区监测报告【新进房企布局】

02

2021上半年成交向好

而到了2021年，2021年上半年东莞楼市整体表现为先扬后抑。

图片来源：克而瑞粤港澳大湾区监测月报6月报

1-4月楼市热度较高，其中多盘涨价推售为常态，甚至在1-4月出现18次日光盘，也就是开盘即售罄；炽热的楼市也引起了广大关注，就在4月8日，住建部约谈包括东莞在内的5城负责人，要求确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。

随即，东莞市政策多轮调控，在5-6月调控效果逐渐显现，市场出现降温，促销活动增多。

不仅如此，从整体开盘去化情况看，2021开局东莞多盘开售去化表现良好，2月份去化率最高为93%，随着4月的调控效果逐步显现，市场热度下滑明显，6月份该市行开盘去化跌至55%，环比降幅超20%。

数据来源：CRIC克而瑞

再来，从新房成交均价走势图分析，涨势平稳，从2019年开头2万一平的新房成交价，到如今全市2.7万一平的均价，一路上扬；甚至在今年1-2月出现更高的均价，“坐2冲3”亦侧面验证了东莞楼市的兴旺。

03

地王频现、土市高温

楼市的高涨火热，也反馈到开发商对东莞这座城市的关注及热爱。

克而瑞数据统计到，2021年上半年东莞地市热度持续高温，地王频现，且较多知名房企通过大量马甲拿地，倒逼政府提升商住地竞拍门槛，规避房企“披马甲”拍地现象。

图片来源：克而瑞粤港澳大湾区监测月报6月报

另一方面，CRIC最新数据显示，截至7月底，2021年1-7月东莞住宅用地合计成交出让19宗，成交总建达236万㎡；宅地成交楼板价（未扣配建）达14087元/㎡，溢价率达31.66%，其中成交楼板价及溢价率均刷新东莞近5年新高峰值。

04

约283个改造项目

土拍火热、竞拍难度加大的背景下，不少开发商开始关注投资东莞城市更新项目，加大其入驻东莞的力度和影响力。据克而瑞不完全统计，截至2021年2月末，东莞市共283个三旧改造项目推进中，合计占地规模8618万㎡。

其中8个项目确认主体，246个项目已确认前期服务商，占比全市87%，25个项目处于前期服务商招引阶段，其余4个项目处于开发前期准备工作阶段。

从东莞市三旧改造项目类型分布来看，综合（旧村庄+旧厂房）及旧村庄改造为东莞市目前最主要旧改类型，两类型改造项目数量合计188个，占比全市66%。

图片来源：克而瑞东莞市旧改监测专题

数据显示，东莞市已推进三旧项目中，万科、时代等多家品牌房企积极进入参与，其中万科、时代、华夏幸福直接操刀或与其他房企合作开发的项目均达10个。

几番调控之下，2021下半年东莞楼市将呈现怎样的前景，我们拭目以待！

以上内容节选《克而瑞大湾区九城监测报告》、《克而瑞东莞市旧改服务监测》

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文章来源：克而瑞广佛区域

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