南沙8月成交同比爆降67%！二次供地限售价的标准竟是这个...

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

8月份，南沙区新房网签成交828套（口径：普通住宅+别墅），同比减少67.69%，环比减少28.62%；另外，8月该区新房成交均价为28717元/㎡，均价同比上涨7.72%、环比微涨1.26%。

要注意的是，区新房成交均价有所上涨，主要是由于8月份网签成交了34套均价4万+/平的一手房，拉高了平均值。

克而瑞市场监测到，原本在4月份广州楼市调控，要求严审购房资格、首付资金来源后，南沙区楼市就逐渐进入冷却状态，不复2020年下半年的火热；而在半个月前8月17日南沙区正式发文：取消“2+1”政策，即南沙区购房纳入广州限购范围，致使该区新房成交量再次走低。

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以近两年、即2019年8月至2021年8月南沙区新房成交量价数据为参考，清晰可见，目前的成交量倒退回2019年底的区域市场水平，也就是回到了南沙区人才政策发布前夕的一个去化水平。

从该区新房库存的去化周期，也说明了这一点；克而瑞数据统计，截至2021年8月底，按近3个月的区域去化水平计算，南沙区目前新房库存累计1.2万套，去化周期为13.4个月，与2019年底的去化周期相似。

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据监测，在限价政策实施下，南沙区多个新盘对比在今年4月份前后的开盘或加推，均有不同程度的售价下降；

譬如横沥岛某盘在4月中旬首开推售137㎡四房以及97-123㎡三房206套，彼时带装修价3.6-4.2万元/㎡，而在6月初的加推4#99-102㎡三房和128㎡四房，带装修均价3.5-3.9万/㎡。

黄阁某新盘，在今年2月底加推A6栋的78㎡三房，价格2.6-2.7万/平；而在8月14日加推A8栋部分单位，户型有84㎡2+1房、98㎡2+1房，报价则在2.5-2.6万元/㎡上下。

不过，即便如此多盘降价推售，购房者观望情绪不减、依旧无法避免全区成交量下滑的趋势。

具体到南沙区各个板块的新房网签成交量环比涨跌，数据显示，8月份新房成交套数环比减少幅度最多的是黄阁板块，网签成交215套，环比减少58.33%。

另外环比下跌的还有两个板块，分别为南沙南板块8月份网签成交178套，环比减少21.24%；南沙北板块网签成交21套，环比减少25%。

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南沙区政府除了在楼市成交上“浇水”冷却外，亦选择在未来新房的供应售价上作出相应限制、以及控制房价过快上涨。

图片来源：克而瑞广州第二批供地解读报告

即将在本月底竞拍的南沙区6宗宅地，均要求竞买人在地块项目完成开发对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%；以及限制了各宗地块的房屋销售价格！

其中，明珠湾板块（横沥岛）的4宗宅地限房价：37896元/㎡；

南沙湾板块1宗宅地限房价：36465元/㎡；

南沙南板块珠江街1宗宅地限房价24254元/㎡。

而这个限定的售价有什么参考依据呢？

小编为各位粉丝仔细对比了今年1-8月以上三板块的新房均价成交划分，从下述三张表清晰可见，以限定售价为参考线，限售价范围内的新房成交网签套数为最高，换而言之，售价几乎代表了目前的周边新房成交价格市场。

要注意的是，该售价指的是地块拿到预售证后入市推售的销售价格，按照常规的流程，上述6宗宅地最早也将在年底或明年逐渐入市，最大程度上降低了新房上涨速率。

下附南沙湾6宗宅地的基本地块信息（可回顾：48宗、1124亿！广州二次供地登场）

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2021NJY-8南沙区珠江街一涌西侧地块

规划用途：二类居住用地（R2）、城市道路用地（S1）、防护绿地（G2）

土地面积：74289平方米（可建设用地面积64438平方米）

容积率：≤4.35

计容总建筑面积：≤280270平方米

挂牌起始价：28.31亿元

起拍楼板价：10100.26元/㎡（未扣配建）

附加出让条件：配建28000平方米安置房，按3500元/平方米的价格回购

2021NJY-9南沙区横沥岛三多涌以东地块

规划用途：商住混合用地(B1R2)、城市道路用地（S1）

土地面积：57182(可建设用地面积53748平方米)

容积率：≤3.5

计容总建筑面积：≤188118平方米

挂牌起始价：28.3亿元

起拍楼板价：15041.62元/㎡（未扣配建）

附加出让条件：配建18900平方米政府性房源，按3500元/平方米的价格回购

2021NJY-10南沙区横沥岛大元路以北地块

规划用途：居住用地（R2)

土地面积：13304平方米

容积率：≤4.6

计容总建筑面积：≤61198平方米

挂牌起始价：10.04亿元

起拍楼板价：16400.86元/㎡（未扣配建）

附加出让条件：配建3100平方米政府性房源，按3500元/平方米的价格回购

2021NJY-11南沙区横沥岛长沙涌西侧地块

规划用途：商务用地(B2)、商住混合用地（B1R2）、公园绿地（G1）、城市道路用地（S1）

土地面积：48722平方米（可建设用地面积40832平方米）

容积率：≤5.2-8.2

计容总建筑面积：≤259281平方米

挂牌起始价：33.01亿元

起拍楼板价：12729.82元/㎡（未扣配建）

附加出让条件：与广州南沙经济技术开发区商务局签订《产业进驻协议》

2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块

规划用途：商业商务混合居住用地（B1B2R2）

土地面积：54633平方米

容积率：≤4.7-6.9

计容总建筑面积：≤315569平方米

挂牌起始价：38.89亿元

起拍楼板价：12323.45元/㎡（未扣配建）

2021NJY-13南沙区南沙湾地块

规划用途：二类居住用地（R2）、二类居住兼容商业用地（R2/B1）、旅馆用地（B14）、城市道路用地（S1）、公园绿地（G1）

土地面积：121198平方米（可建设用地面积109625平方米）

容积率：≤3.5

计容总建筑面积：≤190266平方米

挂牌起始价：23.52亿元

起拍楼板价：12361.64元/㎡（未扣配建）

附加出让条件：①.负责DN0504012地块和DN0504013地块的投资建设运营管理，并100%自持该地块建成物业；

②.建设指定的南沙区重点工程项目，建设金额为人民币49791.47万元.

文章来源：克而瑞广佛区域

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