代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
作为广州唯一的海岸线，南沙地处珠三角几何中心，接壤佛山、中山，又与深圳、东莞仅有一水之隔，去港澳只要一小时左右的船程，在区位上，南沙率先占据了大湾区核心的地理位置。2019年2月，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，率先提出打造广州南沙粤港澳全面合作示范区，携手港澳建设高水平对外开放门户。2021年5月，广州市政府发布了广州十四五规划和远期目标，也再次强调对南沙区的定位价值，重申了南沙区在大湾区中的C位角色担当。
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随着区位价值不断凸显，南沙区楼市热度有所上升。克而瑞监测到，自2020年8月起，南沙区一手住宅成交连续多月破两千套，借助去年大热的东风，今年上半年南沙区住宅成交明显向好。
统计到，今年上半年南沙区一手住宅合计网签成交9816套，对比2020上半年增长111%，若说2020年基数较低，参考性较小，那么对比2019上半年的住宅成交（7399套），亦做到了32.7%的增幅。不过，原本大热的南沙区楼市却在8月出现了急转，明显遇冷，成交量暴跌。克而瑞数据显示，自8月中旬起，南沙区取消“2+1”人才购房政策、再加上彼时广州信贷市场收紧，该区一手成交量逐月降低，具体为：8月成交825套，9月成交564套，10月成交560套。从同环比看，10月份南沙区一手成交套数同比下降72.95%，环比下降0.71%。
连续两个月跌破六百套，南沙区一手成交量用“超音波”的速度倒退回九年前的市场。对比南沙区2013-2021年的单月网签成交（截至今年10月底），如图所示，清晰可见如今南沙区的成交量回落至2013年前后的成交量，仅数百套网签成交。其实结论已经有了，首先我们用广角的“滤镜”分析南沙区的楼市和土市：据克而瑞统计，南沙区楼市在2011年开始布局，当年首次一手住宅供应量超一万套，并且成交量较前一年直接翻倍，自此南沙区开始了它的崛起之路；但真正进入一手成交暴涨，是在2015年。数据显示，自2015年起，截至10月底，南沙区已连续7年一手住宅网签成交超一万套；其中在今年1-10月，南沙区一手住宅成交总计12904套。
另外，克而瑞市场监测到，仅2015-2021年期间（截至10月底），累计超100家开发商在该区签约斩获经营性用地；（仅计算招拍挂方式，地块口径：纯住宅+商住+商办+综合）数据统计，近七年南沙区经营性用地总计成交出让93宗地块，成交总建面达1565.9万㎡，成交总价超1349亿元，千亿体量的开发建设也早早曝光了南沙区的发展宏图。
另外，区域发展速度从未减缓，譬如目前国内最快的地铁---18号线首通段于9月底已开通运行，时速高达160km/h，成为连接南沙区与市中心的一条紧密纽带，实现半小时抵达天河CBD地段。产业投入版图也在不断扩大，3月初南沙区在2021年重点项目建设誓师大会，宣布将启动投入建设202个重点项目，共涉及重大基础设施、现代产业、社会民生、城市更新等四大领域，总投资共6264.5亿元、年度投资910.6亿元。具体政策细则：
南沙人才A、B卡的持有者，需在符合广州限购规定（户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，并且提供1年连续社保或个税证明、不得补缴）的前提下方可在南沙区购房。
可以说目前南沙区对于年青一代的购房成交主力还是颇具吸引力；更重要的，南沙区经济发展的弹性和韧劲，让购房者对其市场信心增倍。由广州统计局公布，南沙区在2019年、2020年GDP增速连续两年全市第一；并且在疫情席卷的2020年中，同为广州市11个区，南沙GDP率先实现正增长。众多利好的加持，使得南沙区市场具有强劲的竞争力；一时的成交低谷，并不足以劝退市民，再加上全国房地产信贷环境正在改善，行业流动性最紧张的时点已过，后续南沙区或将逐渐恢复以往热度。作为大热的区域之一，南沙区在广州的三轮集中供地中均有积极表现，在第一轮和第二轮供地中，南沙区合计成交9宗，第二轮由于地块条件或开发商躺平流拍了2宗地块。据监测，南沙区第三轮供地中，横沥岛尖的3宗地块相处不远，均临近蕉门水道，具有较好的景观资源和生活氛围；由于横沥岛尖开发尚早，地块周边多为规划路，靠近凤凰大道主路，要自驾通往其它片区，则需借助228国道和南沙港快速。
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附近有18号线地铁横沥站，其中2021NJY-16地块距离较近，直径700米左右，其余两块则是直径距离约2公里。克而瑞市场监测到，横沥岛3宗地块周边公建设施有待改善，目前3公里范围内无社区诊所或医院，缺少良好的医疗条件；教育资源亦是紧缺，仅有广州市南沙区庙南小学、大元艺术幼儿园和横沥镇第二幼儿园，也无大型生活超市，周边居民目前主要依靠乡镇零售店。不过，根据2019年广州市规划和自然资源局公布的《明珠湾起步区（横沥岛）控制性详细规划修编》提出，南沙明珠湾横沥岛规划人口9.1万，并在公共服务设施方面，规划综合医院1处、专科医院1处、会议中心1处、文化中心1处。还包括社区卫生服务中心1处、老年人福利院2处、文化站1处、群众性体育运动场地1处、综合警署/交警支队1处、党群服务站1处；教育方面，将建设十二年一贯制学校1所、九年一贯制学校3所、小学1所以及幼儿园7所。换而言之，板块升级在即，随着明珠湾横沥岛建设发展，其美好蓝图将百分百落地实现。
克而瑞数据显示，横沥岛3宗地块周边的住宅项目较少，分别有3个在售的一手住宅项目（越秀国际金融中心、中交汇通中心为公寓项目），目前周边一手在售的湾区金融城、美的江上沄启和旭辉曜玥湾，市场报价在3.4万元-3.8万元/平上下；而二手市场的绿城柳岸晓风和金科·博翠明珠，则报价在3.2万元/平左右。
而最后一宗位于金洲板块的2021NJY-15友展路以东地块，周边居住氛围较好。
3公里范围内有金洲小学、广州市南沙第一中学、金隆小学、港龙中英文实验学校等资源；此外，周边已有广州市南沙中心医院，且直线2km外有一所广州市妇女儿童医疗中心南沙院区正在建设中，按预期计划将在今年年底实现部分投入使用。交通方面，距离金洲地铁站1.5公里，需要步行一段时间或借助公交换乘；自驾则可选择进港大道或广澳高速出行。克而瑞市场监测到，由于地块位于南沙中心城区，开发较早，目前周边耸立超60个商品房项目，3公里范围内一手在售项目有合锦嘉泓·天宇花园、星河·东悦湾、保利半岛、方圆·星宇月岛以及越秀东坡，市场报价在2.5万元-3.3万元/平。值得注意的是，第三轮供地南沙并未再出现限房价的规则，鼓励房企拿地信号明显；不过，从第二轮供地结果来看，第三轮主力或将依旧由央企国企担当，最终南沙区成交如何都在12月2日揭晓。文章来源：克而瑞广佛区域
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