代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
日前，广州市统计局公布2021年末常住人口总计1881.06万人，按照七普后修订了的广州历年年末常住人口口径来看，与2020年对比常住人口增加了7.03万人。
具体到各个行政区看，如图所示，黄埔区作为广州东进的第一关口，截至2021年末，区内常住人口为119.79万人，对比前一年2020，其常住人口减少7.13万人，同时据了解这是该区自2005年公布人口数据以来第一次出现减少。
在数据出来后，不少网友纷纷对此认为，黄埔常住人口流失，归根于该区房地产市场发展过快、房价飞涨，比如2019年2字头，如今已飙升到4字头；当然，这个观点还是过于武断了。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示：
2021年黄埔区常住人口减少，主要原因是区内旧村改造的大规模开展，比如黄埔在2020年就立下了三年内完成66村旧改的军令状，在先拆后批的旧改模式下，截至去年10月这66条村的拆除率就已经达到约77%，部分村民和租客因此离开黄埔到其余片区居住，短期内常住人口减少是自然而然的现象。上述人口数据是第七次全国人口普查后修订了的口径；值得一提的是，根据第七次人口普查测算，2020年黄埔区常住人口（住半年以上）共126.44万人；有媒体报导称，若算人口普查标准时点登记在册的人口，在2020年末黄埔区现有人口已达140万人。
不过，无论是哪个人口统计量，2021年这一年，黄埔区确实流失了不少常住人口（居住半年以上）。
从黄埔区统计局，获得了更为详细的人口增量变化过程；了解到，黄埔区十年人口增加43.28万人，明显高于全市平均增速。
截至2020年末黄埔区常住人口，与2010年第六次全国人口普查人口总数83.16万人（原黄埔区、萝岗区六普常住人口数分别为45.79万人、37.37万人）比较，增长52.05%，比全市高5个百分点，年平均增长率为4.28%，比全市高0.35个百分点。
另外，详细到17个镇（街）中的人口分布，其中人口超过20万人的镇（街）有1个，在10万人至20万人之间的镇（街）有2个，在5万人至10万人之间的镇（街）有8个，少于5万人的镇（街）有6个。其中，人口居前五位的镇（街）合计人口占全区人口比重为47.90%。
克而瑞广佛研究部统计到，截至2021年底，广州市公开资料的旧村累计426个，已确定改造主体（下称“已中标”）的旧村累计约162个，占比约38%。其中，黄埔区已公开的旧村累计74个，已确认主体的旧村改造项目累计58个，占比78%；数据显示，在刚过去的2021年里，黄埔区新增12条村确认主体，不过在严防大拆大建的政策指导下，下半年旧改推进速度有所放缓。（数据来源：克而瑞2021年广州旧改监测报告）
实际上，据克而瑞不完全统计，截至2021年末黄埔区旧改项目有11村有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等的情况，让原黄埔村民“急了眼”。（点击阅读：广州豪掷万亿搞旧改）
不过，2月发布的《广州市2022年重点项目计划》已再次点名了“黄埔区”，表示该区依旧是广州旧改的主力，共有10条村列入今年市重点项目中，共计693公顷的项目用地面积，约总投资2844.8亿元。而旧改项目的陆续推进，将意味着黄埔区在未来两年有望迎来天量住宅货量入市，换而言，黄埔需要保持一定的人口虹吸能力，才能保障区内楼市如鱼得水、以及供需关系平衡。与此同时，克而瑞广佛研究部统计预测到，2022年将有38个旧改项目新增供应，共供应234.7万㎡。其中黄埔区为供应主力，预计供应量达146万㎡，其中富颐华庭、万科城市之光、中鼎君和名城、合生中央城、保利罗兰等项目供应量均超10万㎡。数据来源：克而瑞2021年广州旧改监测报告）从长的时间周期分析，2017-2022（截至2月底）：
据克而瑞统计，黄埔区总计网签成交10.3万套房源（包含一手、二手）。一手方面，黄埔区近5年网签成交约7.8万套；二手网签的话，如图所示，黄埔区由于新房库存较多，且部分热门地段存在一二手倒挂现象，因此黄埔区二手成交量较少，2017-2022年期间总计网签成交超2.5万套二手房。
购房成交后，由于新房交付等流程落地，陆续将有新黄埔人加入；根据广州市统计局得知，尽管常住人口减少，2021年末黄埔区依然新增了3.63万人的户籍人口，户籍人口总数达到了63.66万人。由此可见，尽管大规模的旧村拆迁导致2021年黄埔常住人口出现了流出现象，但是随着在黄埔买房的人越来越多，未来将有更多的新黄埔人也是可以预见的。再有，分析一下黄埔区的成交均价与成交结构，时间轴缩窄至2020-2022（截至2月底）：
克而瑞数据显示，2020-2022（截至2月底）期间，黄埔区一手房成交均价涨势喜人，从前年的3.2万/㎡到现在的4.1万/㎡，两年间涨幅高达30%，涨幅仅次于越秀、海珠两区；不过仅从均价数值看起，对比其它中心区，黄埔的一手价格方面还是有优势。
可以说，由于地理位置毗邻天河区等中心地段，该区一直承接老城区外溢置业需求；且相对于老城区5万+~10万+/㎡不等的一手价格，黄埔区还能够找到3字头的笋盘、甚至2字头（知识城板块），对于90后、00后的新生代而言，价格更“朴实”。
除此之外，黄埔的潜力以及利好还是能够冲一波的；官方数据2021年黄埔区GDP产值4158.37亿元、排全市第二，经济产业造血能力强悍。综上所述，黄埔区尚且处于空窗期，对于刚需购房者来说，把握购房上车的机会还有一些时间。
你以为小编解读只到这里？当然不是，还有更劲爆的呢。在2020-2022期间（截至2月底），克而瑞数据统计，黄埔区成交总价段300-500万元的占比最高，合计网签成交16461套，市占率44.2%，而其成交主要来自科学城板块。
其次，200-300万元成交套数排区内第二，近两年网签成交10663套，成交贡献源于知识城板块，一力撑起72.25%。并且，该板块在200万元以下总价段十分畅销，撑起黄埔区92.92%的成交量。要注意的有，500-700万元总价段，旧黄埔板块以及科学城板块占比均超40%。
在成交单价段结构中与此同时，克而瑞市场监测到，4万-6万/㎡单价段成交量较多集中在旧黄埔板块和科学城板块。
其中，6-8万/㎡单价段成交量集中在了科学城板块，主要成交源于大壮名城和龙湖首开云峰原著两个楼盘，为别墅产品成交。
此外，在8万/㎡以上一手单价段中，黄埔区长岭居板块贡献了67.57%，另外40.54%来自于科学城板块，多为精致别墅网签。
关于黄埔，还有哪些疑惑呢？
最后，【在末尾给粉丝们留了个讨论题】
对于黄埔区目前4个板块的一手均价（最新2月份），这个价格，你会不会买呢？欢迎参与投票，以及在留言区积极讨论喔~~
文章来源：克而瑞广佛区域
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