从粤港澳大湾区看房地产前景：区域价值篇

原创 2017-12-09 合富研究院 房地产导刊

图片来源：视觉中国

本文刊登于房地产导刊杂志2017年12月刊《市场纵横》栏目。

编者按：在十九大新闻发布会上，国家发展改革委党组书记、主任何立峰表示，粤港澳大湾区建设已迈出实质性步伐，目前已形成区域规划初稿，正抓紧征求意见。

事实上，广东正以建设粤港澳大湾区为世界级湾区为契机，打造更繁荣、更多元、更深入的开发格局。与此同时，在建设枢纽型网络城市的过程中，广州也正加快建设，将形成粤港澳大湾区的核心支撑点，促进广州与周边城市共同建设布局更加合理、功能更加完善、联系更加紧密的大珠江三角洲世界级城市群。

在这样的大背景下，广州的城市竞争力将发生怎样的跃进？作为粤港澳大湾区城市群核心门户，广州在城市规划、产业升级等方面有何亮点？作为生活在此的一员，我们除了见证以外，应如何抓住粤港澳大湾区这一历史机遇？

《市场纵横》栏目将一连三期刊登由合富研究院撰写的《新常态中的非常态：从粤港澳大湾区看房地产前景》，分别从区域价值前景、房地产发展趋势、市场格局与价值区域的角度探讨在粤港澳大湾区建设不断推进的大背景下，房地产行业与市场的前景与趋势。

从粤港澳大湾区看房地产前景

（第一期：区域价值前景）

本期我们“先聊”两个话题：

（1）粤港澳大湾区具体存在哪些价值机会？

（2）湾区经济之下的房地产价值前景如何？制约因素来自哪些方面？

2017年是珠三角城市的“新启程”：

2017年3月，中央政府工作报告将粤港澳大湾区整合规划上升至国家战略高度，提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”。

2017年8月广东省委书记胡春华提出“构建‘1+1+7’的区域创新格局，沿广深轴线建设科技创新走廊”。

作为“新常态”下国内实施经济转型的战略高地，粤港澳大湾区包括“产业”、“服务”、“生活”三个方面都将发生深刻变化，而作为三者载体的房地产市场，其发展趋势及价值体现亦将发生相应变化。

【首先，何为新常态？】

近十数年国内经济发展动力经历三次转型：2007年以前靠外需经济驱动；2008年后转入内需投资驱动；

近三年国内经济“新常态”表现已经十分明显。GDP增速下落至7%以下，2017年全国上半年投资与外贸对GDP的贡献率只有18.6%和4.2%，单纯依靠外需或投资对经济效能的拉动极其有限。

【粤港澳大湾区对国家经济转型有何意义？】

“粤港澳大湾区”是新常态下国内经济战略转型重点。国家经济需要以新载体实迸发新活力、实现“新常态”下的“非常态”突破，促发“投资/消费/对外经济”三驾马车重新均衡发展。正如1990年代承载改革开放试点重任，粤港澳大湾区城市再次走上“政策风口”。

粤港澳大湾区存在哪些价值机会？

1、站上新的“投资风口”，对各种资金/资源的吸聚能力上升

珠三角城市历来对社会投资的吸聚能力强，“广/深/珠/佛/莞/中”6个重点城市2016年投资密度在6000万元/平方公里以上。近十年肇庆、江门、惠州投资增长规模超过400%。

2、“产业升级转型”有空间有前景

粤港澳大湾区是“一带一路”战略最重要的关键节点之一，珠三角“世界工厂”之名响誉全球。

但从现状水平看，“珠三角9市”与国际发达城市（包括香港、澳门）相较，在经济效能（人均/地均GDP）、生产服务能力（第三产业/生产性服务业占比）等方面仍有相当差距，这些差距是未来城市经济发展的主要空间所在。

产业升级站在“国家政策风口”，前景无限

粤港澳大湾区的“产业升级/产业转型”正在快速推进。 承接“中国制造2025”、“新一代智能发展规划”、“人民币国际化”等系列国家政策利好，智能化、通信技术、专用设备是主攻方向。

核心城市广州、深圳、珠海除第二产业外，正持续加强金融、商贸及航运服务集聚功能，其它各城产业发展彼此各有侧重，具体见下图。

3、“区域经济融合”，产业协同与城市分工水平进一步提高

珠三角城市虽然实力强大，但以往普遍“各自发展”，从现实角度看，区域经济尚未真正融合。粤港澳大湾区整体能力发挥，需要以“产业协同”及“城市分工”为基础，预计这两个方面是未来政府主力推导的方向。包括对城市交通、配套资源、产业分工等各方面的“能力整合”措施有望快速启动。

“交通一体化”正在快速成型

粤港澳大湾区“交通协同”正在快速推进。某种程度上看，“交通协同”进度显著领先于“产业协同”。当前广州、深圳、佛山、东莞四个城市已有地铁运行，“广/佛”地铁实现无缝连接。

未来各城交通骨架继续延伸，多个城市地铁网络“从无到有”，各城市地铁“相互握手”（下图黄色双箭头部分）。城际轨道、高速路网等建设亦在持续加快。

“交通协同”能力提升，将带动城市间经济融合水平快速提高，各地资源、配套及产业运作在“交通一体化”推动下实现“更充分的共享”。

“交通协同”事实上已为“产业协同”带来积极成果。当前各城产业分布形成三大逻辑：

（1）各城普遍加大交通投入，重点建设市内交通网络和城市间交通枢纽；

（2）中心城区继续提高商业\金融等第三产业集聚能力，以市内交通网络辐射、带动其它重点产业区域发展；

（3）以城市间交通协同为基础，各城已形成相当规模的产业合作基础（包括东莞临深区域、佛山临广区域、中山泛城区域等）。

“广深创新走廊”代表着城市合作进入新阶段

8月30日，广东省委书记胡春华提出构建1+1+7的区域创新格局：以深圳、广州为龙头，珠三角其他7市为支撑，推动珠三角一体化创新发展。由此，以广深两大都会城市合作为代表，“广深创新走廊”开启意味着粤港澳湾区城市合作迈入新阶段。

最终，随着产业升级、随着区域协同能力上升，加诸包括“政策风口” 、“投资风口”、“规划风口”等各种宏观因素、政策因素助力，粤港澳大湾区经济将迎来“质的提升”，由“世界工厂”向三大中心（国际创新中心、国际金融中心、国际服务中心）转变。

4、破解“人口老龄化困局”，获取“工程师红利”

新常态下的“非产业”特征，往往表现为“老龄化”趋势不断加剧。因而，地方经济发展更着重吸纳人才，2016年后粤港澳大湾区各地政府进一步加大人才吸纳力度，通过调整技术人口配置以获取“工程师红利”。从人口增长指标看，未来几年各城年均人口增长预期为2%，仍保留一定的人口增长空间。可以预计，未来粤港澳大湾区城市人口增量当中将有相当比例来自对高素质人才的吸纳。

5、“居民生活”不断丰富，“生活质量”不断提高

未来异地上班、异地消费、异地生活将在大湾区各城普遍实现，城市间公共资源配套、娱乐休闲设施将高效共享。在教育、医疗、休闲等方面，基于与港澳合作不断加深，以南沙、前海、横琴三大自贸区为资源载体，基于各城间交通连通，湾区居民将享有更多国际标准服务。

毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，包括生产、服务、生活，包括城市价值及资源价值，都将得到极大提升。

两大影响因素

然而，仍有两大因素对房地产市场未来发展产生关键影响。分别是：

（1）土地供应制约：珠三角重点城市普遍土地开发强度较高。近年9个城市中5个城市（广、深、珠、莞、佛）土地供应趋于减缩。

（2）“新常态”下的政府调控以“供需双控”为特点，除限购限贷限售外，包括城市更新、土地调控、及发展住房租赁市场等长期调控措施将对房地产市场发展趋势产生影响。

起飞

让我们一起飞！

房导俱乐部群来啦！

本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群，成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者，房地产和配套企业从业人士、专家、学者，高端投资置业人群，以及对房地产政策、市场，感兴趣的人士。

在这里，我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息，不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。