重磅！120家上市房企“三条红线” 情况公布！
近日，中国社科院城市与竞争力研究中心等发布《2021上市房地产企业竞争力研究报告》。该报告公布了A股和H股共120家房地产企业“三条红线”情况。
报告显示，A股TOP30房企调整后资产负债率平均值和中位数为0.64和0.71，与上榜房企整体水平接近。绿地控股（600606.SH）、中南建设（000961.SH)本项指标表现不佳。资产负债率较高的典型企业包括云南城投（600239.SH），从2019年0.93上升至0.98。
H股上榜房地产企业的调整后资产负债率平均值和中位数分别为0.71和0.72。行业企业间差异不大。H股上榜房企中， 23家企业调整后资产负债率低于监管要求的0.70。
A股房地产企业“三条红线” 情况分布
触及调整后资产负债率红线的，最高是云南城投（97.57%）、最低是华侨城A（70.01%）；净负债率触及红线的企业中，最高是云南城投（1292.34%），最低是光大嘉宝（106.84%）；触及现金短债比红线的，最严重的是云南城投（0.08）、最轻的是绿地控股（0.97）。
●触及三条红线的TOP企业：绿地控股（600606.SH）
●触及两条红线的TOP企业：首开股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）
H股房地产企业“三条红线” 情况分布
触及调整后资产负债率红线的，最高是上海证大（97.59%）、最低是上坤地产（72.10%）；净负债率触及红线的企业中，最高是上海证大（2272.74%），最低是融信中国（102.66%）；触及现金短债比红线的，最严重的是亿达中国（0.05）、最轻是景瑞控股（0.94）。
根据规则，触及三条红线的房企，有息负债不得增加；触及两条红线的房企，有息负债规模年增速不得超过5%；触及1条红线的房企，有息负债规模年增速可放宽至10%，没有触及红线则放宽至15%，
拿地排行榜上”消失“的房企
根据克而瑞公布的2021年前五月房企拿地数据，一个很微妙的现象是，一些标杆房企从拿地百强榜上“消失”了，或者说他们的拿地表现和自身的规模并不相称。
例如，去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，今年前五月拿地金额也仅为49.5亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。
此外，中南置地、阳光城、雅居乐、佳兆业等房企前五月的拿地数据，也与其之前的表现有明显差别。
数据来源：克而瑞2019、2020、2021年1-5月销售榜、拿地榜
如果说“三道红线”是扼住了房企的命脉——融资，那么土地两集中政策就是给房企未来的可续发展蒙上了一层不确定性。
中指研究院的数据也显示，2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%，较1-5月有所下降。
50家代表企业6月拿地总额同、环比均下降。2021年6月，50家代表房企拿地总额同比下降32.0%，主要由于2020年6月土地市场成交旺盛，大金额地块频出，拉高了总规模。
受“两集中”政策影响，本月50家代表房企拿地总额环比下降38.8%，主要由于本月集中供地城市数量较5月有所下降所致。
50家代表房企招拍挂拿地权益金额占比小幅下降。2021年上半年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.3%，同比下降0.5个百分点，合作拿地力度有所增强。具体来看，上半年前10阵营企业及31-50阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅下降，11-30阵营企业拿地权益金额占比均值同比小幅上升。
一二线城市和核心城市群拿地面积占比均上升。从城市等级分布来看，50家代表房企2021年上半年在一线及二线城市投资面积占比均上涨，主要由于集中供地的22城，全部为一二线城市且土地市场较热。从城市群分布来看，房企投资更加聚焦核心城市群。2021年上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69.0%，较上年同期增长12.2个百分点，其中，长三角拿地面积占比达35.4%，较上年同期增长7.9个百分点。
重庆、杭州及长沙位列代表房企拿地面积前三城市。2021年上半年，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，重庆累计拿地面积位列第一，杭州和长沙占据二、三位。温州、佛山作为非集中供地城市入榜，分别位列第5、第10位，其中佛山为TOP10城市中唯一三四线城市，反映出该城市颇受房企关注。
2021下半年，房企拿地对策建议
对于当下房企拿地策略，投拓江湖给出了一些建议，希望对大家的工作有所裨益：
1、即使再难，去公开市场竞争拿地，仍然是房企拿地绕不开，避不掉的拿地方式，这是获取土储主要的拿地渠道。但是在公开市场拿地，从竞争策略的选择上，也是有操作空间的。
例如，因为扎堆拿地加上恐慌性补充土储，上半年的这一轮集中供地，溢价率应该是全年最高的，竞争也是最惨烈的。下半年的剩下两轮集中供地，大家回归理性的可能性非常大，溢价率有望下降。上半年拿地较少的房企，在第二轮、第三轮集中供地，面对的竞争则会小得多。拿地策略上的“错峰出行”，可以让大家拿到地好受得多。
2、不少房企已经把收并购拿地方式，作为公开市场拿地之外的第一首选拿地手段。对于融资渠道丰富，现金流充裕的部分头部房企来说，是时候开展一波强势的收并购了。特别是去年年底以来，因为融资政策收紧，很多房企的财务管理不到位，资金风险一下子爆雷的不少，大量中小型房企，甚至不少百强房企都难以为继，纷纷有部分或者整体出售项目的想法。
对于这类房企来说，那些近一两年拿的土地，会成为主要的收购对象。具体的操作要点，不一定排除高价地，但是一定要能做到自有资金投入较少。对于那些高价地，也是可以去尝试的，一般来讲高价地的利润最差也在盈亏平衡点左右，如果可以做到自有资金投入较少，再适当做好产品，实际上是不会亏的，还能小赚一笔。最好能做到收购对价款分批次支付，尽量利用融资上账的资金支付后面的收购款，降低自有资金风险。
3、旧改类业务，可以提上日程了。旧改业务板块，目前房企的态度呈现了两个阵营：一部分有丰富操作经验的房企，在全国积极开拓更新市场，尤以粤系房企最为突出；另一部分在旧改业务上经验不多，甚至完全是新手的房企，则选择了犹豫和观望。谨慎是有原因的，旧改业务的风险点，主要来自三个方面：
一是拆迁问题处理不善，久拖不决会影响整个公司的经营，我们曾经遇到过一个公司的旧改项目，原计划半年完成拆迁，但是因为几户拆迁谈判久拖不决，导致两年都还没完成拆迁的，几户把公司拖死了。
第二个是如何保牌落地的问题，广东的旧改之所以很多房企在做，是因为政策层面非常完善清晰，可以确保排他拿地，只要房企中标某旧改项目，后期就能顺利实现拿地开发。但是很多省份，在一二级联动政策上，并没有清晰的政策保证实施，一级摘牌后，二级还要重新公开去拍地，房企拿地的意向很低。但是这个很快就要成为过去了，不少城市都在开始研究制定新的旧改政策，比如允许一二级联动，或者可以把原来的国土证集中起来，新办国土证，不用再去二级市场公开拍地等。
第三个是融资问题，以旧改项目资金需求大，周期长，对房企的资金能力提出了很大考验。这一块，当下也有很大改变了，很多金融机构也在强化旧改项目的融资合作。不少地方的旧改项目，一签约就可以去谈融资，房企实际付出的自有资金比例并不高。
4、加强合作，抱团取暖。这里的合作，既包括在公开市场的联合拿地，也包括部分房企的已获取地块的合作开发。
公开市场方面，随着单宗土地出让金总额越来越高，今年集中供地以来，联合拿地的案例越来越多，以后还会进一步加剧。可以寻找与自身开发规模，操盘模式相近，诉求相对趋同的房企，联合竞买，分摊保证金方面的压力，也分摊开发的风险。
合作开发方面，此前已拿地，特别是高价拿地的房企，因为现金流的压力，剩下的土地款缴纳会存在较大的压力，更别说开发了。选择合作开发，寻找合作方缴纳剩余的土地款，大家共同开发获利是一个不错的选择。这种合作机会，广大投资人可以与当地同行多交流，互通信息，指不定就能谈成一个项目，之前我的微信群里已经有这样的案例。
本文来源：中国房地产报、中指研究院、地产大爆炸（dichandabaozha）、投拓江湖（toutuoJH）。
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