3.5万买海珠？首付18万？层层剥开 是真情还是套路！
海珠区出现了一个低首付、低总价的“双低神盘”？
最近，房产君在中介朋友圈留意到一个消息，海珠区有一个产权公寓项目，均价低至3.5万/平，首付只需18万起，现楼发售。
是真还是假？房产君先行探路，为大家揭秘该盘真实情况。
均价3.5万/平，really？
这是真的！
该盘就是位于海珠区逸景路的珠江国际公馆，属于珠江国际纺织城内，是一个商业性质的项目。
这个项目的开发商为珠江投资，已在广州开发了多个项目，如南沙珠江湾、华景里·锦苑、华景里·理想园、珠江东境、罗马家园、珠江壹城等。
项目所在地块的产权为50年，2001年拿地至今已有17个年头的资历，目前产权年限还有约33年。
据销售介绍，珠江国际公馆的5-33楼为公寓，8梯32户设计，每层除了2套80平两房和2套90平两房外，其余28套的户型均为大单间。
目前，项目在售5-17层的单位，其中40平大单间有40多套，80平/90平两房房源，只剩下零星几套。
▲两端的东向单位为80平两房、西向单位为90平两房
而中介转发的3.5万/平的是二房单位的均价，而40平小户型的价格更低，约3.3万/平就能买到。
目前，海珠有3个在售的一手公寓项目，分别是珠江国际公馆、合生广场、侨建HICITY。当中，珠江国际公馆均价最低。
| 项目 | 珠江国际公馆 | 合生广场 | 侨建HICITY |
| 户型 | 平层：40平大单间、80平/90平二房 | 平层：45平大单间、89平二房 | 复式：56平99平二至三房 |
| 均价 | 3.5万/平 | 6万/平 | 4.8万/平 |
合生广场，产品与珠江国际公馆相近，但其配套更为成熟，均价贵2.5万/平。
首付18万起，really?
这是假的！
当房产君问及首付18万是否存在时，现场销售称，“这个是不可能，我们的定金就要17万，7天内要交总价的20%。”
嗯，下次再遇到低首付盘时，要擦亮双眼了。
据房产君深入了解，目前项目全部产品必须在6个月内付清全款。而根据不同的付款时间，付款金额均不相同。
| 45.55平单间 （中层西向） | 总价 | 均价 |
| 1个月付清：141万 | 3.1万/平 | |
| 3个月付清：148.2万 | 3.25万/平 | |
| 6个月付清：156.4万 | 3.43万/平 |
| 45.55平单间 （中低层东向） | 总价 | 折合均价 |
| 1个月付清：143.5万 | 3.15万/平 | |
| 3个月付清：151.5万 | 3.33万/平 | |
| 6个月付清：159.9万 | 3.51万/平 |
如果选择1个月付清，45平大单间总价141万起可入手，而80平两房约280万。
但如果是6个月付清，45平大单间总价为156万起。
计算下来，选择半年付清，要比1个月付清的总价，高出10%。
换句话说，早5个月还清，便宜15万，这价格的差距有点大啊。
户型：东向单位可望小蛮腰
那么，产品又如何呢？
房产君现场考察，整个珠江纺织城总建筑面积约90万平方米，体量大，不过项目为单体楼，没有园林可言。
▲珠江国际公馆（珠江ATM公寓）
户型方面，珠江国际公馆无论是大单间还是两房户型，都没有阳台和封闭式厨房，只有飘窗。
另外，项目的层高为3米，与普通住宅的层高一致。
其中，45平大单间，麻雀虽小五脏俱全，赠送小冰箱，比较贴心。
其开间达3.8米，可摆下1.5米大床、双人沙发、衣柜、厨具、洗衣机等，比较适合投资。
▲样板间位于13楼，部分景观被遮挡
房产君向销售打探得知，购买45平大单间的业主甚少用于自住，50%业主是布匹市场老板买来作办公之用，另一半业主用于投资。
销售人员称，项目与酒店有返租合作，45平单间每月可获得3500元。
不过，他直言道，若把房源放到中介能收获更多，每月租金能收到4200元，但需要自己配家私家电等，项目不强制业主签订返租协议。
这样算下来，这个户型的收益率还是可观的。
而80/90平的两房单元，还是比较方正实用的，适合住家。
▲80平两房户型图
▲90平两房户型图
两个户型的面积之差主要在于次卧，90平的次卧面积超10平，比较舒适。
不过，90平户型的开放厨房位置相对较小，不好摆放。
▲80平两房户型图
值得留意的是，东、西向景观差别较大，西向望纺织城，东向望逸景翠园和小蛮腰且楼间距更宽。
▲80平两房飘窗景观
购买这2个两房户型的业主，多为暂时没有买房资格的中大布匹市场商圈的老板，用于自住。
不过，不吹不黑，项目人气确实不足，现场“水静鹅飞”。房产君刚到访时，看到的一位阿姨在营销中心外与销售倾谈，除此以外，没有看见其他买家。
配套：交通、配套略显不足
便宜，始终有便宜的道理。
珠江国际公馆虽身处成熟的海珠区，但项目的交通有待完善。附近有个逸景西路公交站，仅4条线路经过。
庆幸的是，项目是地铁11号线逸景路站的上盖物业，按下图的施工时间，等上3年多就能乘坐地铁出行了。
目前，项目犹如置身在工地之中，主干道逸景路正在修路、逸景路地铁站施工，加上纺织城经常装货、卸货，噪音较大，居住环境较差。
此外，项目主要依赖珠江纺织城商业配套和逸景翠园的底层商铺，但买菜要到900米远的逸景肉菜市场，大型购物商场需要去1.2公里的天雄商业广场，配套有些弱。
▲珠江纺织城配套
▲逸景翠园部分商铺
房产君小结
实际上，若单纯考虑投资来讲，回报率还算不错的。目前，广州地铁红利有目共睹，地铁11号线或在2021年地铁开通，珠江国际公馆物业的价值有望提升。
对于做生意的客户而言，短期可以拿出这笔的费用，倒是不错的选择。不过，日后公寓产品接手等问题，需要考虑清楚。
住家的话，需要好好掂量。毕竟对比大部分打工族来说，280万要在半年凑齐，绝非容易之事，要量力而行。
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