事关城市更新！住建部发文明确城市更新底线五大要求

2023年7月7日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知（建科〔2023〕30号）》（以下简称30号文），为复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平提供政策支持。同时，这也是继住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》（以下简称63号文）两年后，中央层级发布的第一个城市更新文件。

如果说63号文是决策层对城市更新划出了关键的底线，那么本次公布的30号文就是为城市更新框定了未来发展的空间。此外，从63号文到30号文发布的近两年时间内，住建部还公布了一系列值得关注的城市更新政策：

首先，2021年8月31日住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科〔2021〕63号）》，为我国的城市更新划出四条底线，对城市更新提出要求，并明确了如拆旧占比、拆建比、就地安置率、租金涨幅等具体指导数据。

（1）严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。

（2）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域建设规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，提高城市宜居度。

（3）严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，共建共治共享美好家园。

（4）确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

明确四条底线后，城市更新具体要怎么做？为此，2021年11月4日住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知（建办科函〔2021〕443号）》， 决定在21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，由各城市根据自己的禀赋去大胆探索适合自己的城市更新模式。这些试点城市涉及一线二线三线四线，有利于提取最为实用和准确的试点成果。

2022年7月4日，住建部发布《关于开展2022年城市体检工作的通知（建科〔2022〕54号》，选取31个省、自治区、直辖市的59座城市作为体检样本城市，开展2022年城市体检工作，推动建立“一年一体检、五年一评估”的城市体检评估制度。通过城市自体检、第三方体检和社会满意度调查，摸清城市建设成效和问题短板，为编制城市更新五年规划和年度实施计划，合理确定城市更新年度目标、任务和项目，制定出台政策措施等工作提供基础资料和依据，城市体检工作将为城市更新工作提供重要的支持。城市更新21个试点城市大部分也包括在城市体检样本城市范围内，也能够对城市更新试点起到有效的推动作用。

2022年11月25日，城市更新试点一年后，住建部办公厅下发《关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）的通知(建办科函〔2022〕393号）》，详细总结了一年来各地城市更新的创新模式和措施。

扫码获取实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）

2023年7月7日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知（建科〔2023〕30号）》，加强对地方城市更新工作的指导，总结推广城市更新实践中形成的好经验好做法，对进一步做好城市更新工作提出具体要求。

《关于扎实有序推进城市更新工作的通知（建科〔2023〕30号）》全文：

按照党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，住房城乡建设部组织试点城市先行先试，全国各地积极探索推进，城市更新工作取得显著进展。为深入贯彻落实党的二十大精神，复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展，现就有关事项通知如下：

坚持城市体检先行

建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。指导城市建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，统筹抓好城市体检工作。坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。

发挥城市更新规划统筹作用

依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。坚持尽力而为、量力而行，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等城市更新工作。

强化精细化城市设计引导

将城市设计作为城市更新的重要手段，完善城市设计管理制度，明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求，提出城市更新地块建设改造的设计条件，组织编制城市更新重点项目设计方案，规范和引导城市更新项目实施。统筹建设工程规划设计与质量安全管理，在确保安全的前提下，探索优化适用于存量更新改造的建设工程审批管理程序和技术措施，构建建设工程设计、施工、验收、运维全生命周期管理制度，提升城市安全韧性和精细化治理水平。

创新城市更新可持续实施模式

坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理长效机制。健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。

明确城市更新底线要求

坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时也要防止脱管失修、修而不用、长期闲置。坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。坚持统筹发展和安全，把安全发展理念贯穿城市更新工作各领域和全过程，加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造力度，确保城市生命线安全，坚决守住安全底线。

各级住房城乡建设部门要切实履行城市更新工作牵头部门职责，会同有关部门建立健全统筹协调的组织机制，有序推进城市更新工作。省级住房城乡建设部门要加强对市（县）城市更新工作的督促指导，及时总结经验做法，研究破解难点问题。住房城乡建设部将加强工作指导和政策协调，及时总结可复制推广的经验，指导各地扎实推进实施城市更新行动。

结语

新阶段的城市更新，应树立对城市更加正确、更加全面的认知。新阶段的城市更新，应注重顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，树立文化自信，保留城市记忆，创设可持续的生态建设方式，创建更宜居的城市生活环境。作为专业的文旅产业领先的全程服务商，我们更需紧跟中央政策，确保城市更新项目顺利实施，为城市更新建设项目落地实施提供合法合规的全流程规划服务。

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