【律师视点】江波、陕书凝：《民法典》视野下小区业主共有收益问题法律研究
德衡律师集团高级合伙人
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已于2021年1月1日起正式施行，我国民事法律制度自此迈入“民法典时代”。在建筑物区分所有权制度领域，《民法典》在沿袭《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六章相关内容的基础上，明确了业主共有部分收益归业主所有，但对业主共有收益的管理及分配并未进行充分关注。实践中，物业服务企业与业主就小区业主共有收益问题产生诸多争议，争议焦点主要围绕在“业主共有部分收益如何管理和分配”这一问题上。笔者将基于《民法典》及相关法律法规、结合典型案例和司法实务，探讨小区业主共有收益的范围、权属、管理和分配问题，以期对业主维护自身合法权益，对物业服务企业开展合规经营有所助益。
一、《民法典》视野下业主共有收益的范围
（一）共有部分的界定
业主共有收益，就是指利用住宅小区内业主共有部分进行经营管理所取得的收益。对共有部分的清晰界定是厘清业主共有收益范围的前提条件。
《民法典》对建筑物区分所有权的共有部分的规定采取排除加列举的方式，与《物权法》的规定基本相同，仅在《民法典》第二百八十一条将《物权法》第七十九条列举的“电梯、水箱等共有部分”调整为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分”。[1]结合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》等法律法规，业主共有部分主要包括[2]：
1.法定共有部分
（1）建筑物的基本构造部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶；通道、楼梯、大堂；避难层、设备层或者设备间等；
（2）建筑物附属设施：电梯、消防、公共照明、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等；
（3）建筑用地：小区内的道路（市政道路除外）、绿地（明示属于个人的除外）等；
（4）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
2.约定共有部分
（1）规划用于停放机动车的机动车位（含地面车位和地下车位）；
（2）建筑区划内能够登记给开发商的会所、商业用房等；
（3）其他依法属于出卖人所有但合同约定属于业主共有的建筑物、构筑物。
（二）共有收益的范围
根据《民法典》相关规定，业主对共有部分享有所有权。业主共有部分的收益系“权利继续原则”的体现，是业主共有部分的衍生物。[3]根据收益的来源和性质，主要可以划分为：
（1）利用共有部分获取的广告收益，如电梯、进出门闸、外墙等处的广告位租金等；
（2）利用共有车位获取的停车收益，如设立占用小区公共区域的露天停车位、归属全体业主共有的人防车位等产生的停车费；
（3）利用公共设施获取的运营收益，如门面、摊位、物业管理用房等租金；通信基站、自动售水机、自动售货机、按摩椅、衣物回收箱、充电桩、快递柜、商业活动、废品回收承包等场地使用费；利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等经营收入等。
以上仅是一般小区的主要共有收益范围，在实践中各小区根据实际情况共有收益的范围不尽相同，此文不进行详尽列举。
二、《民法典》视野下业主共有收益的权属
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 该规定明确了业主共有部分收益属于业主共有，可以细分为：
（1）归全体业主所有的收益，如：利用小区公共区域获取的停车费、广告费、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有；
（2）归部分业主所有的权益，如：通信基站设置在小区某一幢楼的楼顶，那么该笔场地使用费应该归该幢楼业主所有。[4]
深圳市市场监督管理局市场稽查局处理了《民法典》施行以来的关于小区共有收益权属的第一案。某房地产公司在与业主签署的购房合同中约定“本房地产所在建筑物的屋顶、裙楼外墙面、塔楼外墙面及内庭院外墙面的广告权益归出卖人（出卖人指“房地产开发商”）所有。楼宇架空层、露台、外墙面、屋顶、公共通道、楼梯、电梯、立柱以及楼宇外的道路、停车场等公共场地及部位的使用权、广告发布权及由此产生的经营收益属于出卖人。出卖人可在上述部位设置宣传的标志牌、广告牌的，不得影响买受人正常使用房屋。本项目地块上建造的运动场所、车位等建筑物设施或其他配套设施，其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于出卖人。”市场稽查局以该约定与《民法典》的规定相违背，依法对物业服务企业进行处罚，并责令其批量修改600余份格式合同。物业服务企业应当及时关注法律法规最新规定，严格审查格式合同条款，防范法律风险。
《民法典》第二百八十二条对于就小区业主共有部分收益归属产生的纠纷，不仅为建设单位、物业服务企业及其他管理人提供了行为指引，也为司法、行政机关提供了明确的法律依据，发挥了定分止争的作用。
三、《民法典》视野下业主共有收益的管理
业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。一般情况下，业主不会直接管理，而是通过业主委员会或签订物业服务合同委托给物业服务企业管理。实务中也逐渐发展出了“信托制”物业服务模式，[5]具体是指业主大会与物业服务企业签订《信托制物业服务合同》，约定将小区物业费和公共收益设立为信托财产，物业服务企业作为受托人提供物业服务，提取固定比例作为管理酬金。
根据《民法典》新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”属于业主共同决定的重大事项以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，小区业主共有收益具体由谁支配和管理，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，无论采取何种模式，均须由业主按照法律规定的规则投票表决决定。
《民法典》第二百七十八条规定了具体的表决规则：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第五十七条的规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
在《民法典》背景下，物业服务企业未经法定程序由小区业主表决通过，擅自从事共有部分经营活动，处分小区业主共有收益的，或将面临承担民事责任和行政处罚的法律风险。
四、《民法典》视野下业主共有收益的分配
收益，指收取所有物的天然孳息和法定孳息。但与普通的孳息相比，业主共有收益是由一定的管理人进行管理产生的，涉及管理人的利益。对于业主共有收益如何进行分配，存在一定争议。
（一）可分配业主共有收益的确定
业主共有收益的维护需要组织成本、交易成本、信息成本、监督成本等诸多付出。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”该规定明确允许物业服务企业在业主共有收益中“扣除合理成本”，但关于“合理成本”的认定没有明确的法律法规依据，为当事人留出了意思自治空间。
1.业主与物业服务企业事先约定
根据《民法典》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。物业服务企业与业主可以在物业服务合同中予以明确“合理成本”的范围。
2.业主与物业服务企业没有约定
如果没有约定，在司法实践中，司法机关也会考虑到物业服务企业的成本支出，由物业服务企业进行举证合理成本的支出，依法进行合理分配。
笔者检索到部分省市有相关规定和判例可供参考：
（1）《福建省物业管理条例》〔2018〕第六十三条第二款规定：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之30%。”
（2）青岛市青发改价格〔2019〕257号文件规定“物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，由“双过半”业主与物业服务企业协商确定，协商确定前暂按收益资金的20%扣除。”
（3）沈阳鑫星海物业管理服务有限公司、沈阳市大东区中地名都小区业主委员会物业服务合同纠纷一案中，辽宁省沈阳市中级人民法院判决“虽然被告未能提供证据证明其用于停车位管理、维修维护的费用支出，但其管理成本系客观存在的，一审法院酌定扣除停车费的40%为宜。”
从利益的产生角度分析，业主共有部分的收益，除源于业主共有部分外，还得益于物业服务企业对该部分的管理行为。根据公平原则，物业服务人员付出了管理的劳动，应当获得经营报酬。但经营报酬能否计入合理成本，一直是司法实践中的争议焦点。《最高人民法院公报》2010年第5期“无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”中，法院认为“在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。” 深圳市环益实业有限公司、深圳市南山区中山颐景花园第四届业主委员会与深圳市嘉诚物业管理有限公司车位纠纷一案中，法院认为，“确定管理费用所占收益的比例，应当在考量物业管理公司管理成本的基础上，适当考虑物业管理利润因素。”
综上所述，认定合理成本的范围，首先应按照合同约定，在无约定的情况下，由物业服务公司举证证明扣除的收益属于合理成本的支出。计算合理成本时应当结合物业服务企业的管理成本和人员成本及一定的管理利润综合计算，一般不应超过扣除合理成本后业主应得的共有部分的收益。物业服务企业应注意收集保存合理成本支出的凭证，并与业主在合同中约定经营性收入的结算时间及条件。
（二）分配规则
国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”然而，用于补充专项维修资金需要达到多少比例，是否可以不留结余等一系列问题并没有明确清晰的答案。物业公司和业主更愿意站在自己的立场上，作出有利于己方权益的回答。
笔者检索到有地方性法规可供参考。
（1）2019年1月1日实施的《福建省物业管理条例》第六十三条第二款规定：“前期物业服务期间，物业管理区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之30%。”
（2）2020年5月1日正式实施的《北京市物业管理条例》第七十四条明确规定：“公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之30%的，百分之50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。”
《民法典》第二百八十三条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。也就是说，如果业主之间有约定，就按照约定分配；没有约定，则房屋面积越大的业主，可以分得的收益就越多。
综上所述，在对小区业主共有收益进行分配时，一般应当保留一定比例的专项维修资金，对剩余部分在业主间进行分配。在城市治理法治化、现代化的背景下，政府在维护社区治理方面具有不能忽视的作用。由于法律规定存在空白，在业主共有收益分配的实现上，各地政府应以《民法典》作为标尺，尽快完善配套法规政策，发挥其公共服务的职能，在业主与物业服务企业之间进行引导和调和，让《民法典》真正落地。
五、结语
《民法典》回应了现实生活中关于业主权益保护和物业管理服务的诸多困境，正式从法律层面确定了住宅小区共有部分的收益归业主所有，但在业主共有收益分配规则与实现路径仍未明确。《民法典》在业主共有收益分配规则上，赋予了物业公司和业主充分自主权，首先应满足当事人之间的有关约定，如果没有约定，分配时应当给予业主方一定的倾斜。在业主共有收益实现上，还需要有关国家机关加强同《民法典》相关联、相配套的法律法规制度建设，不断总结实践经验，修改完善相关法律法规和司法解释，打破业主共有部分收益实现路径中的困境。
道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期。《民法典》的颁布实施对于推动物业管理改革、业主权利保护具有重大的历史和现实意义，但这并不意味一劳永逸解决了物业管理改革和法治建设中的所有问题，改革道路依然艰辛漫长。进入《民法典》时代，国家对于物业服务企业的经营管理能力和抗风险能力提出了更高的要求。一方面，物业服务企业应回归服务者角色，努力提升物业服务质量，务必更加重视保障业主的知情同意权；另一方面，业主也应积极维护自身权益，同时对物业服务企业予以适度的包容和理解。随着中国特色社会主义法治建设的不断推进，相关法律法规不断配套、补充、细化，将构建一个更加平等、和谐、有序的物业管理秩序。
注释：
[1]鹿钦连：建筑物区分所有权制度变化及影响[J].中国物业管理.
[2]张毅：建筑区划内业主共有权类型研究[DB/OL]
[3]李贺：政府协同治理下的小区共有部分收益实现路径[DB/OL]
[4] 陈华彬：《建筑物区分所有权》[M]，中国法制出版社2011年8月版
[5]刘撰.住宅小区业主共有财产信托法律制度研究[J].企业报
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作者简介
江 波
德衡律师集团高级合伙人
江波博士，集团高级合伙人、北京德和衡律师事务所上海办公室主任、最高人民检察院民事行政咨询专家 、中国人民大学国有企业改革与发展中心研究员。
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