房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理

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日常咨询工作中发现，有很多房地产企业的财务人员在账务处理上犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。 

比如说「2009」31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。 

如果仍有财务人员纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。 

例如： 

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字「1995」第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 

企业所得税不同，国税发「2009」31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 

企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。 

如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。 

本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。请各位批评指正。 

九种售楼处分类

（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除； 

（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租； 

（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售； 

（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除； 

（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府； 

（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售； 

（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租； 

（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋； 

（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。 

账务处理

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义 。

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度，在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了持有以备出售的存货。

再看销售费用，销售费用是企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。 

因此售楼部完成使命之前一般情况下作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本或开发间接费用。但是，根据以上九种不同模式又做不同处理。 

1.相关账务处理分五个阶段 
A建造时 
B硬装修时 
C软装修时 
D建成使用 
E处理时 

2.账务处理分析 

A建造时： 
（1）按企业自建固定资产处理，入在建工程； 
（2）按企业建造开发产品，需要单独设置开发成本明细； 
（3）按建造开发产品处理，需要单独设置开发成本明细； 
（4）按企业自建固定资产处理，入在建工程； 
（5）按企业自建固定资产处理，入在建工程； 
（6）（7）无建造成本，原有商品房成本已在开发产品科目不做账务处理； 
（8）无建造成本，租赁费用做销售费用处理； 
（9）按单独建造开发产品归集成本，在配套设施建造费里边归结。 

B硬装修： 
（1）装修费跟随房屋，记入在建工程； 
（2）装修费跟随房屋，记入建造开发产品； 
（3）装修费跟随房屋，记入建造开发产品； 
（4）装修费跟随房屋，记入在建工程； 
（5）装修费跟随房屋，记入在建工程； 
（6）（7）根据载体房屋后续处置情况，计入房屋成本或开发间接费用； 
（8）在待摊费用中归结，按租赁期摊入销售费用； 
（9）装修费跟随房屋，在配套设施建造费里边归结。 

C.软装修： 
（1）购置、使用按固定资产单独入账处理，摊销计入销售费用； 
（2）可计入开发产品的成本，自用或出租是转做固定资产 
（3）可计入开发产品的成本，做为单独的开发产品核算； 
（4）购置使用按固定资产单独入账，拆除时做固定资产清理； 
（5）不用一起移交的购置时按固定资产处理； 
（6）（7）购置、使用按固定资产单独处理，摊销计入销售费用； 
（8）按购置、使用固定资产单独处理，摊销计入销售费用； 
（9）不用一起移交的按自建固定资产处理，摊销计入销售费用； 

3、土地增值税相关处理规定 

A、作为公共配套设施处理售楼部，可以依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发「2006」187号）第四条第三款：“a.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”；但需要注意，售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发成本扣除，原售楼部变成了公共配套设施，再作为公共配套设施费扣除。 

B、参考国家税务总局纳税服务司2010年08月23日的关于《房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除》问题的解答 

4.“房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。

一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。

二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 

三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。“4、关于软装修资产相关处理规定 

对涉及的空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入资产处置损益并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准，减按2%征收率征收增值税。 

5、还需要注意的关于装修的涉税处理 

房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购装饰材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。 

依据《营业税暂行条例实施》第五条、第二十五条规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为应视同发生应税行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。但建筑业营业税的计税依据不是房屋销售收入，而是按组成计税价格计算。应纳建筑业营业税及附加=（材料成本+工资等费用）×（1+建筑环节成本利润率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利润率由各省级地税局确定。 

6、出租和自用还需要注意涉及以下税种 

自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

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