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《我在碧桂园的1000天》精华集结
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根据著作内容予以总结整理，仅供学习成长。
1、财富越多，地位越高，责任也越重，人也就更加不容易真正轻松。
2、碧桂园与其说赋予了杨主席财富，不如说赋予了他使命，他是缔造者，但也是自己一个又一个梦想的“奴隶”。
3、做一个富翁并不是他的目标，他对那些世俗的名利也保持着足够的警惕。他惧怕平庸，怕自己的梦想不能成为现实。
4、但是，对追梦者而言，从永不停息的奋斗当中获得的幸福，要远远大于因此而来的焦虑与烦恼。这种追求不是令他们更加痛苦，而是让他们的生命更有意义。
1、内敛、低调、思维十分缜密，说的每一句话都不可能是废话，即使开始觉得是废话，那也是为后面的重要商业条款做必要的软性铺垫。
2、注重细节的高人，能兼顾全局与细节，还能把控有度。
3、能够深入浅出的推演。
4、做人做事极具辩证观。
5、喜爱读书，也得益于读书。至爱书单《经营未来》、《我如何成为世界首富》、《忏悔录》、《假如给我三天光明》、《基督山伯爵》、《富甲天下》。
6、能用一句话说清楚的事情绝不用几句话，能用一个词表达清楚的绝不废话连篇。
7、处在迷雾中的人都很难说清楚下一步该怎么走。当外围形势发生不确定的变化时，杨主席的做法就是和高管们不断分享自己的看法，通过分享进行讨论，思辨，进而印证。
8、认为若世界上有成功秘方，那其中最关键的必定是对成功的欲望大于对失败的恐惧。逆水行舟，不进则退。
1、具有财务战略思维，善于思考，善于总结，善于创新求变，不安于现状。
2、他山之石可以攻玉，学人之长补己之短。
3、记录历史是其惯用的沉淀生命的做法，习惯于把感兴趣的人和事记录下来，手勤、脑勤是其做事的特点和前进的不二技法，虽然辛苦了点，但对提升自我颇有益。
1、带团队多年，见了各种同事和部下的浮躁或沉稳。
2、感悟：做任何一种工作，别只惦记能否赚钱，要先学着让自己值钱。没有哪个行业的钱是好赚的。赚到钱前，可以赚知识，赚经历，赚阅历。以上都赚到了，慢慢就能赚到钱。
3、先改变自己的态度，才能改变人生的高度。不要让本该拼搏的年纪，想的太多，做的太少......
1、清华土木工程博士，现主管集团营销。刚到碧桂园时，分配至工地，办公环境十分简陋，但他当时并未在乎这些，因为来的目的是工作，是历练，是学习。由于关注点不同，反而过的还算愉快。
2、正式场合总是穿着笔挺的西服，系着领带；讲话从容不迫，有板有眼，有条有理。不仅如此，他内心有着强大的工作激情和做事方略。
3、拥有严谨的逻辑推理方式。某项目开盘时收到的总筹量****个，筹货比2.07:1，解筹量****个，解筹率只有27%。冷静总结发现四方面缺陷：
//格局营造不到位——为站在大盘格局进行思考，示范区、样板房、会所、园林展示都显得很小气
//时机把握不准——选在“两会”召开期间，各种政策尚不明朗，市场观望气氛浓厚，若能预测到这样的变化，尽早开盘，效果可能会好很多。
//市场判断不到位——定价高于客户预期
//货量准备的太充足，产品类型过于丰富，客户选择性巨大，让客户产生了不急于购房的情绪
4、告诫大家：成功不是必然的，需要不断的学习，不懈的努力，戒骄戒躁时刻保持清醒，保持对市场的敬畏。Stay hungry，stay foolish. 求知若渴，虚心若愚。
5、告诫大家：一个人要随时知道自己在做什么，该怎么去做。如果能在复杂环境中把握时局，那是最难能可贵的。处在有利情况下，要思考如何让优势进一步扩大；处在不利情况下，思考如何化不利为有利；一定要有创造条件实现成功的决心....
《碧桂园成功观》
1、不能碰到一点困难就半途而废，不能看到一些不好的东西就觉得世界全是黑暗的。
2、要有坚定的信仰、有大局观，看问题不能只站在个人角度，要站在对方、社会、公司和更广的角度去看。
3、知识面要宽。如果知识够充足，对事情的判断会完全不同。
4、人一生要有最终追求的目标。只有这样你才有机会，但能升华到那个地步是不容易的。不能只想着眼前的利益，否则不会有更美好的明天。
5、要去想怎样做一个成功的人，不要将注意力分散到其他地方。
6、要具备解决问题的能力。
7、少年的贫寒不是人生的绊脚石，而是伴随一生的财富；当你觉得已经不可能的时候，再努力一下，或许就成了。
8、思路决定高度，理念影响未来；没有办不成的事，只有想不到的事，有梦才有明天。
9、事不预则不立。
10、不断学习。
11、敢于付出，付出120%的精力去做事，很可能得到的回报是1200%。
举例：早年，北京某银行借高利贷5000万，利息高达30%。银行实际只给了3500万，预付利息1500万银行提前已扣除。那年，赚了6000万，把银行5000万全还了，还净赚1000万。所以，一个企业要想成功，一要用心，二要有胆识。
《碧桂园培训观》
1、碧桂园每月固定召开一次大型业务交流会，分享成功经验，讲解感兴趣的课题，梳理过往的得失和业绩，制定未来的目标和策略。专心听，专心记，仔细思考，能够吸收大量信息，慢慢消化后就是成长。
培训方法有很多：讲授法、视听技术法、讨论法、案例研讨法、自学法、互动法、线上交流法，哪种适合企业，需要企业认真对待。
2、善于总结，勤于学习，是造就铁军般战斗力的根本保证。
3、知识改变命运，一个有知识的人能改变自己的命运，一群有知识的人能改变一个组织的命运。积极塑造学习型组织，即以共同愿景为基础，以团队学习为特征，以人为本，以企业和个人的全面发展为中心，以增强企业学习力、提高人的综合素质为目标所架构的学习求知的目标管理体系，建立起能够不断实现知识转化的运行机制。
4、不推崇形式上的学习，强调发现性学习、探索性学习、创新性学习，为创造佳绩而学习。
5、认为学习型组织的竞争力主要表现在学习的能力，进而通过学习将其财务能力、营销能力、技术能力等提高到一个新水平。
6、所有成功企业都十分重视管理、业务及技术学习。强化员工培训是提升竞争力的有效途径。
4、如果个人增值了，得益的除了个人还有公司。
《碧桂园人才观》
1、要不拘一格降人才，敢于起用和重用各类优秀人才。
2、拒绝平庸之辈。
3、企业管理者要重视做事理念以及如何运用机制铸造一批精英。
4、碧桂园的人才观：领袖式的精英人才观——集团高管一对一做导师进行调教，提供丰富的学习资源，力争5年内将其（未来领袖）培养成高层管理人员，能够独立管理一块业务。
5、未来领袖学员素质：卓越的组织、协调、沟通能力，担任过学生组织负责人更好；有过硬的心理素质，较高的抗压能力和在未来接受极大挑战的能力。
6、人力资源是企业的第一资源。企业竞争虽然是产品质量、技术、服务的竞争，但归根结底是人才的竞争。
本节主要陈述被碧桂园列为重中之重的成长指标。
优秀房企必须要有规模，有规模才有市场地位，才能为品牌和效益打下坚实基础。
中国市场竞争异常激烈，企业必须要有发展速度。
速度第一，完美第二；
效果第一，方法第二。
品质好，才能打造百年基业长青的企业。
1、做事要敢于突破常规思维。
2、创造力=能力*热情*思维方式。
3、要像海绵一样不断的吸，同时还要知道怎么吐、吐什么、何时吐。
4、思维方式和做事方式决定你的未来，因此，学习同样很重要。
1、凡事要挑剔，尽可能做到极致。
2、所有的事情都应该有很好的推敲，在安全、适用、美观、经济中找到平衡点。
举例：项目总要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸；懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益对比，在守法的前提下，力求效益最大化。
1、要以现金流管理为核心来推动各方面的工作。
2、公司上市后，私人公司变为公众公司，要受到媒体和公众的监督。
3、规模增长和利润总额增长要有一个合理比例，公布给市场。
4、好的财务报表，才能对资本市场和资本运作有帮助。
注：杨主席认为：每年结算收入增长不低于50%，净利润总额增长不低于30%，是可以的。实际上，杨主席最关心的还是规模成长
1、组织架构调整 — 重点打造金融部和投资者关系部，做好资本运作
2、降低负债率 — 先通过商业物业评估提高净资产，降低负债率，再扩大融资空间
3、深入了解公司财务状况，保证生产经营活动的运行。
1、企业在财务杠杆使用上要十分慎重，必须建立红线管理的战略思维，不可将财务杠杆用到了极限，失去了应有的弹性。如果有可能，把净借贷利率控制在50%以内为合适的上限。
2、房地产冬天来临，去杠杆化就是度过冬天最有效也是最唯一的工具。
1、是价值创造的三个重要手段之一，是最能展现魔力的正道。要树立资本运作和生产经营同样重要的理念——资本市场是一片汪洋大海，里面资源很丰富，为己所用将有力推动生产经营活动。
2、资本运作又称资本运营，包括发行股票、发行债券、配股、增发新股、转让股权、派送红股、转增股本、股权回购、企业合并、托管、收购、兼并、分离、风险投资、资产重组。
3、用资本商场通行的各种金融工具，通过成功操作，为股东创造非生产经营能实现的价值。
4、每一家公司都要重视资本运作，公司变成公众公司后更应如此。如果不重视，就等于跑车少了一个车胎。生产经营与资本运营应相辅相成，互为支持，形成合力。
5、所有融资活动，除了拿到钱，必须强调成本最低。这是融资活动的根本原则。如果融资成本高过投资回报率，这样的钱不能用。
6、资本运作的根本任务是发挥资产最大效益，让融资成本降到最低，有力促进公司发展。
7、银团贷款成本较发债低很多。银团贷款是所有融资工具中最常见的工具之一。商业银行很挑客户，融资条件比发债苛刻得多。
1、只有提高公司和债务的信用评级，才能降低融资成本。
2、路径：给企业定位，让买债人能理解且给与支持，通俗讲，就是把公司的故事讲好，不仅动听，更要有血有肉，做出必要承诺，突出与众不同的优势，以增强吸引力，发挥神奇的化学效应。
3、重点：解读国家房地产政策+诠释和丰富公司商业模式+梳理和定调财务政策。
1、做任何战略决定，既要看政治环境又要看经济形势，还要看企业能力。
2、制定战略时，要有全局观及缜密的逻辑思维。用一盘棋的思维方式做事，棋盘的中心就是销售。一切为了销售。时局浑浊不清时，用尝试的方式先试水，试水一旦成功，则以最快速度大面积推开，迅速占领市场。
3、战略目标绝对不能超过3个。超过3个，你就记不住了。员工也记不住了。做企业一定要专注，每年定目标，确定三个最重要的，第四个就砍掉。
注：
杨主席最喜欢抓五件大事：一是布局，而是买地，三是社区规划，四是户型研发及新材料应用，五是找到最优秀的人才。他认为，只要抓好这五件事，楼盘的差异化就能凸显出来。
碧桂园商业模式：
1、低成本拿地，快速开发，配套到位，底价开盘，精装修交房；
2、专注三四线城市。拿净地，面积要大，付款要分期；
3、拿地的同时，规划设计基本完成，基本选定启动区，三个月必须开工，第四、五个月可回收资金（提前和银行做好沟通，回笼资金要快）；
4、后续开发，视市场销售进度而定；
5、用最大化刺激人性的激励机制来做保障
在此商业模式下，碧桂园每年的经营结果总是这样：
//从销售面积看，会是前三大发展商之一
//从利润率看，总是低于全国平均水平，排在百名发展商之后
//从销售均价看，永远难入前十大发展商之列
//从年度销售目标不断变动来看，所有人一年四季都是跳起来做事，双脚难以回到地面。
诸多因素相比之下，碧桂园一定是所有开发商中最苦、最累的那个。
注：但是这么辛苦，国际资本市场并不完全认可。短视的投资人只看财务结果，如股东资金回报率、毛利润率、负债率等指标。因为如果你的财务数字比同行表现的好，你的价值就会高于同行。
本节主要陈述著作中有关公司治理的理念和方法。
注：市场环境已变，部分理念和方法需与时俱进地做出相应调整。
解决资金、人才、市场的问题。
一、资金怎么来？
1、今年买的地，明年上半年回的款
2、资产资金的回笼
3、贷款
二、人才是否足够？人才是否被充分激发？合适的土地是否充分？房子是否好去化？
方法：
1、推行标准化 — 快速拿地，拿合适的地，快速开发，产品标准化，快速去化
2、收购、接管
注：合作项目一定要谨慎，合作方不会随便拿出一块好地跟人合作并分享利润。凡合作地块，必须仔细研究，除了资金，是否还有其它问题存在。
3、找到更多合适的领导者
4、优化激励制度，吸引更多优秀人才
注：房子是否好去化，除取决于市场，还与房子本身的产品定位息息相关。
产品定位可从以下4方面去把握
1、良好的规划
2、良好的绿化
3、良好的配套
4、适合周边需要的产品和价格，即性价比要高
因此，在计算土地成本时，不仅要计量一块地的挂牌成本，还应计算附加的成本，如为了达到最好的销售条件，需要配套的市政、设施成本等，如商业、酒店、学校、物业管理、OTO特供、健康、医疗、养老等。
杨主席说：沃尔玛是碧桂园开创事业重要的灵感来源。
1、沃尔玛的商业模式：少赚一点，周转快就可以了。薄利多销，保证同种商品在沃尔玛价格最低。
2、沃尔玛经典的“女裤理论”——女裤进价8元，售价12元，一天卖10条，毛利40元。如果售价降到10元，能卖30元，毛利60元。利润增加1/3。
3、碧桂园充分学习沃尔玛的快周转理念。
提出“4568法”— 拿地后，4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。
1、沃尔玛在创业之初就尽量避开在大城市的激烈竞争，走“小城镇的发展路线”。因为城乡接合部的地价要明显低于市中心，而且便于配送货物。因此，在被大家忽视的“劣势”地块上，沃尔玛不断复制自己的薄利多销商业模式，创造出了比市中心繁华地带更具潜力的黄金机遇。
2、碧桂园坚守三四线城市的初衷与沃尔玛不无相通之处。
1、梦想无极限
2、远见——见别人所不能见
3、打造文化凝聚力
4、员工创造成功
5、顾客就是老板
6、卓越是一种习惯
7、打造第一执行力
8、运用“变革催化剂”——技术
9、重塑供应链
10、理顺供应商关系
11、成长无止境
12、当社区好邻居
注：碧桂园很多高管都看过这本书，他们领会并借用此书关于管理的精髓。
1、敬业
2、与所有同事分享利润，视其为合伙人
3、激励你的合伙人
4、交流沟通
5、感激你的同事为公司所做的每一件事
6、成功要大肆庆祝，失败不必耿耿于怀，不要对自己过于严肃，放松，这样你周围的人也会放松，充满乐趣，显示激情
7、倾听公司中每一位员工的意见，并要想方设法广开言路
8、要做得比顾客期望的更好
9、比对手更好地控制费用
10、逆流而上，另辟蹊径，藐视传统的观念
碧桂园认为企业运营管理的重中之重是：
1、营销管理、
2、投资管理、
3、财务管理、
4、综合管理
也因此创立了很多凝练的管理法则，部分如下：
1：一个中心目标——实现“成就共享”，公司获得稳健发展
4：四项原则——
//去化速度有保证：以销定投不积存，找有需求的市场，区位选择慎之又慎
//土地价格要低：不惧市场下行，不惧降价，争取一开盘就能回笼自有资金投入，避免一次性获取过大面积的土地
//快开发、快预售：净地获取，快速开工；提前介入，设计策划前置，快速开盘
//自有资金效益好：重视自有资金年化回报率
3：内部管理三方面要加强——
//深入市场调研，积极寻找优质土地
//争取更好的付款条件
//加强内部综合管理
管理目标：一个目标——确保项目利益最大化，从而实现公司利益最大化
管理重心：三个重心——职能部门以服务项目为中心，项目工作以保证营销为重心，营销策划以项目利润和现金流为中心
管理举措：三项抓手——抓工程质量、抓总部服务、抓绩效考核
管理主线：三级管控——总部精干高效，区域做实做强，项目责任到人
注：常见的绩效管理办法有MBO（目标管理）、KPI（关键绩效指标）、平衡计分卡法。绩效管理办法是否长期有效，关键看执行。执行的关键看团队反应。
运营中心每1个月要对区域计划执行情况进行考核
工程管理中心每2个月要对项目质量情况进行考核
财务资金中心每3个月要对目标成本进行考核
成本中心每3个月要对设计变更签证进行考核
拿地后
4个月卖楼
5个月回款
6个月现金流为正8个月再投资
新入市项目，开盘一周去化不低于70%
买地后，首期开工需销售80%的货量
新入市项目，开盘当月去化率要达到90%
开工前、开盘前、装修前、
开盘后、收楼后、结算后，
均要开会汇报研究
品质和绿化是碧桂园10多年创造销售奇迹的关键点之一，是立得住、站得稳、持续发展的基石。好的园林能起到提升价值，提升整体竞争力的作用。
1、绿化不是简单的花草树木的堆放，而是一团一簇高高低低，有前有后，有立体感；打造碧桂园特色的高低起伏地形及植物组团效果，并配以小品、时花。
2、不盲目选用名贵树木，而是最大限度的控制成本，选用常见的灌木和树种。
3、让每一个进入社区的人都感觉生活在花园之中。
原则：
1、熟知周边发展商卖得好的户型，参考建设，要快，抢占市场
2、新货不积存，囤地不囤房
方法：
1、广告牌关键字体，要大，能吸引公路上来往车辆的目光
2、引入分销商和代理商，并与一些互联网企业合作卖房，开通诸如“凤凰通”的自媒体
3、精准广告、全员营销、互联网销售、老带新、员工购房、施工单位抵工程款、圈层营销（通过活动、会议、红酒会等形式，邀请特定人群）1、数栋高楼，应首先预估多少人来买，明确是先卖6#楼还是9#楼。
2、碧桂园土地成本便宜，压的资金不多，而建安成本占比巨大，能不施工则不施工。
3、公司标准：2房只先卖一栋，3房也只有一栋在卖，始终这样，就能节约资金。一般楼盘不会超过4种户型，即始终只有4栋楼在卖。切忌卖散，这样，项目上不会有库存。库存增加只会造成资金链压力。
此处指的是与销售定价有关的“弹性成本”
1、项目销售定价，是在预测成本基础上提出的一个定价区间。
2、定价不仅要看项目本身的成本，还要参考周边楼盘的售价
//如果项目成本较高，周边楼盘售价有限，定价的空间就很小，也很敏感
//但如果将部分一次性投入（如售楼处、广告费、前期融资成本）做一些合理分摊，后面的开发期相应承担一些，那么定价就有了较大的选择空间。
本节主要陈述著作中有关人性和团队管理的探讨。
1、贪婪、自私、权利欲是每个人不可更改的属性，与生俱来。
2、抗日胜利后，共产党4年时打败国民党，靠的就是“打土豪，分土地”策略。全国人民奋勇杀敌，就是为了获得土地，此政策满足了人性的基本需求。
3、激励机制要直接，刀刀见血。全面调动员工主观能动性，让所有员工“不用扬鞭自奋蹄”。
4、管理者应懂得如何顺应人性推进公司业务的发展。企业员工多把经济报酬放在首要位置，企业一旦满足了这个要求，不仅能激发员工的主观能动性，还能留住一批优秀人才。
5、企业人性还包括企业员工对社会地位的追求、对发展平台的向往、对人格尊严的维护、对自身价值的推演，面对这些诉求，企业管理者要认真研究，给与合理分类处理。
6、如何透过现象看到人的本质，在制定激励政策时又能加以区分和照顾，让更多人受益和拥护，考验着每一位成功管理者的技能和智慧。
1、一个组织要达成共识，相互信任，处理问题必须和气，只有这样，才能做成事。
2、说到底，管理就是管人。不是控制，而是释放，是激发人的潜能。充分调动团队积极性，由机制管人。
3、新团队缺少工作经验和积累，尽管每个人都很努力，但仍会感到力不从心。队伍需要锤炼，需要在实战中成长，需要多年的有效磨合才能达到预定目标，急不得，急也没有。
4、领导要不断指点和要求，团队要不断学习和实践。
6、胜仗是打出来的，团队是通过实操走出来的。
7、一个能打胜仗的团队必须拥有一批不同才能的大将。平凡的CEO只会通过财务和战略目标为公司谋划未来，而开明的CEO的首要目标是培养、利用能够助其达成目标的人才，明白怎么用人及调兵遣将。一个本身有能力又能提拔后进的领导者，才是真正的领导者。
8、不要时常纠结于管理的定义，而是要用心找到解决问题的方法。
1、社会精英云集的公司
2、人才施展才华的好地方
3、学习进步的好学校
4、和谐的大家庭
5、讲道理的地方
6、欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的好公司
7、为人类社会进步而不懈努力的公司
8、社会效益、公司效益、员工效益三丰收的好地方
9、为全世界建造又好又便宜的房子
10、社会高度认可及赞誉的好公司
11、诚实守信、合法合规经营的公司
12、讲道理、勇于自我修正的公司
2019房地产企业项目税负测算与全程税负优化实战专题班
深圳 12月19-20日（2天）
报名咨询：010-80574763 佟军老师
■ 培训对象
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■ 专题背景
房地产项目开发周期长，综合税负重。营改增后，随着国地税机构合并、金税三期和发票管理系统全面升级，查帐征收依法征管势在必行，央行金融严管、非法支付入刑，第二轮发票严打全面启动，伴随新项目开发周期陆续到来，行业综合税负上升突显。该行业税务筹划空间越来越小，风险越来越大。
针对新开发项目税负上升的严峻考验，只有项目启动初始阶段，对新项目结合市场行情和地产行业运营规律，进行开发项目的整体税负提前测算，提前有效防范税负风险。在开发全程中针对项目税负测算总结出的问题，将财税知识充分融入行业运营实践，通过架构搭建、商业模式更新、合同控税等全程财税管控，提前防控渉税风险，全面规范企业业务运营和财务核算，从根源上化解财税风险，获取企业真正的财务管理收益最大化。
■ 主讲专家
于老师：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。
■ 主讲内容
第一节：开发项目整体税负测算
一．为什么要进行项目整体税负测算？
1．监管模式趋严：
⑴ 央行金融严管、非法支付入刑标准出台、建筑行业实名制管理全面实施
⑵“金三”上线带来税收征管大数据背景下涉税违法精准定位新革命
⑶“双随机一公开”稽查执法模式全面铺开
⑷ 税警联合严打发票虚开虚抵的推进、黑名单制度广泛落实……
2．房地产企业收入不可规避：
⑴ 开发成本显性化
⑵ 融资成本虚高
⑶ 核定征收征管模式已成历史
⑷ 高暴利带来的增值税、企业所得税、分配个人所得税、土地增值税等高税负困境
⑸ 如何结合行业运营特点依法降低税负？
⑹ 项目整体税负测算是合法优化房地产项目总体税负的前提
二．如何进行项目整体税负测算
1．税负测算流程与方法
⑴ 步骤1：识别涉税因素，优化业务模式。
⑵ 步骤2：深入剖析税负，掌控法律依据。
⑶ 步骤3：建立测算工具，形成测算预案。
⑷ 步骤4：分析税负结构，全面优化税负。
2．具体应用：
⑴ 如何确定税负测算的顺序？
⑵ 数据如何提取和整理？
⑶ 如何应对数据风险？
⑷ 如何建测算模版和高效测算？
⑸ 数据测算应关注哪些风险点？
3．税负测算实操应用
⑴ 增值税税负率测算
⑵ 土地增值税税负测算
⑶ 企业所得税税负测算
⑷ 其他税种税负测算（含契税、印花税、土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、车船税、个人所得税）
⑸ 房地产企业综合税负率测算与案例分析应用
第二节：开发项目全程税负优化
一．公司架构优化概述
1．房地产开发流程及各环节相关表证单书的财税应用
2．公司架构设计分析及商业模式创新的财税规划新走向。
二．房地产公司全程架构优化、商业模式创新和核算管理实操演练。
1．设立阶段
⑴ 设立阶段应提前规划好哪些税费？
⑵ 项目公司和公司项目如何规划？
⑶ 投资主体如何优化？
⑷ 如何从战略运营视角规划投资类型和商业运营模式？
2．筹资阶段
⑴ 中小房地产企业筹资面临哪些问题？
⑵ 如何进行商业模式更新有效破解房地产企业融资瓶颈？
⑶ 如何解决关联企业间融资利息产生的增值税税负增加问题？
⑷ 如何将超银行同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除？
⑸ 如何将房地产企业的应税收入转化成免税收入？
3．拿地阶段
⑴ 不同方式取得土地，如何进行商业模式创新和合同规划使其综合税负最优？
⑵ 不同方式返还土地出让金案例解析和商业模式规划
⑶ 土地的不同资本运作模式实例解析
⑷ 案例1：投资和划转的财税政策应用
⑸ 案例2：股权并购
⑹ 案例3：接盘方式取得开发项目
4．开发阶段
⑴ 增值税体制下如何进行招投标？
⑵ 工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
⑶ 如何采购定价优选供应商？
⑷ 如何防范采购中的票据风险？
⑸ 开发成本如何规划和管控？
5．预售、销售阶段
⑴ 预售阶段和销售阶段增值税核算、报表填报和发票开具实例解析
⑵ 预售阶段和销售阶段企业所得税核算、报表填报的模版实例应用
⑶ 广告合同如何签税负能最优？
⑷ 买房赠送如何处理和税收筹划？
⑸“老带新”销售模式如何处理？
⑹ 交房前后物业费、取暖费如何处理？
6．自持运营管理阶段
⑴ 装修、存量资产剥离、回租、免税……商业模式创新实例模拟
⑵ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⑶ 企业出租新老项目、转租项目如何税收规划？
第三节：深度解读国家税务总局深圳税务局发布的《土地增值税征管工作规程》2019年第8号公告
第四节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
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