搬迁的税会处理一文全解

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搬迁的税会处理一文全解

一、会计处理

（一）总的原则

企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？财政部关于印发《企业会计准则解释第3号》的通知（财会〔2009〕8号）第四条规定："企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。"

（二）政府补助准则

（三）例解会计处理

1.收到拆迁补偿款 1000万元，作如下分录：

    借：银行存款  1000

           贷：专项应付款  1000

收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

2.发生搬迁支出200万元，作如下分录：

（1）发生计入当期损益的支出时

     借：管理费用  200

            贷：银行存款 200

同时：

     借：专项应付款 200 

            贷：其他收益 200

根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会〔2017〕15号修订）规定，该笔支出属于与收益相关的政府补助，不是为了形成长期资产，而是用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失时，因此直接计入当期损益（总额法）或冲减相关成本（净额法），本例采用总额法核算。其他收益科目核算总额法下与日常活动相关的政府补助。

还可以这样理解：搬迁支出用了200万元，因搬迁发生了成本费用，减少了银行存款，减少了利润，但用的不是企业自己的钱，不应减少利润，因此要弥补利润，用多少补多少，与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益；专项应付款专户上的钱减少了借专项应付款。

2、假设发生固定资产相关的支出800万元时，作如下分录：

（1）借：固定资产 800

       贷：银行存款 800

同时：

     借：专项应付款 800

            贷：递延收益 800

（2）假设折旧年限为10年，计提折旧时（全年金额）：

     借：制造费用、管理费用等 80

            贷：累计折旧（摊销） 80

同时：

    借：递延收益 80

           贷：其他收益 80

根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会〔2017〕15号修订）规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。如果先取得政府补助，再确认所购建资产，开始对相关资产计提折旧或进行摊销时按照合理、系统的方法将递延收益分期计入当期收益。

业务2属于与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值（净额法）或确认为递延收益（总额法）。采用总额法核算，确认为递延收益时，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。资产折旧属于营业利润的组成部分，与日常活动相关，所以政府补助分摊计入收益时，贷记其他收益科目。

也可以这样理解，企业搬迁以后，用搬迁补偿款添置长期资产买新设备等，资产要提折旧，无形资产要摊销，假设花了800万用于资本性支出，专项应付款专户上的钱减少了800万，不影响利润的记在递延收益（年和年之间叫递延）。但用的不是企业自己的钱，什么时候影响利润了什么时候弥补利润；计提折旧或摊销时，利润减少，要补足利润，从递延收益中进利润，贷记其他收益。当期影响利润，当期补；以后影响利润，以后补。

3、结余补偿款的账务处理
　　借：专项应付款
　　　　贷：资本公积——其他资本公积

理解：企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积，拆迁补偿的余额为什么转资本公积而不是营业外收入或其他收益？主要是为了防止企业虚增利润。

二、增值税处理《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定：“一、下列项目免征增值税 ，（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”；第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产”；《销售服务、无形资产、不动产注释》 规定，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）明确土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。 
三、企业所得税处理

（一）政策沿革

1.《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号），该文件发文日期2009年3月12日，失效日期2012年10月1日。该文件执行时，购置资产支出可以从搬迁收入中扣除，并且该资产计提的折旧可在税前扣除。

2.《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称40号公告），自2012年10月1日起执行，文件规定购置资产支出不得从搬迁收入中扣除，购置的各类资产计提的折旧可在税前扣除。这是目前关于政策性搬迁有效的企业所得税政策依据。

3、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号，以下简称11号公告），也是自2012年10月1日起执行。11号公告的适用范围是：对40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，购置资产支出可以从搬迁收入中扣除，但用补偿款购买的该资产计提的折旧不能在税前扣除。

(二）政策要点

搬迁收入	搬迁支出
补偿收入 1.对被征用资产价值的补偿； 2.因搬迁、安置而给予的补偿； 3.对停产停业形成的损失而给予的补偿； 4.资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款； 5.其他补偿收入	搬迁费用支出 1.安置职工实际发生的费用 2.停工期间支付给职工的工资及福利费 3.临时存放搬迁资产而发生的费用 4.各类资产搬迁安装费用 5.其他
资产处置收入 是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入，注意不包括存货处置收入。	资产处置支出 是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括资产的净值、相关税费、如无转让价值资产的净值。 注意：购置资产支出，不符合11号公告条件的，不得从搬迁收入中扣除
搬迁所得=搬迁收入-搬迁支出
纳税义务发生时间：企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额纳税。
搬迁损失：在搬迁完成年度（1）一次性扣除；（2）分3个年度，均匀在税前扣除。

（三）案例分析

案例1：南通M公司，系台商独资企业，2009年10月，该公司所在经济开发区管委会因规划实施保障性安居工程，将该公司所在地块列入拆迁范围。2011年11月经济开发区与该公司签订拆迁补偿安置协议，双方约定自2012年3月1日起，公司开始搬迁。随后在自2011 年11月～2012年3月的时间内，该公司共收到开发区管委会拆迁补偿款3294.5万元。

其政策性搬迁所获收入涉及的企业所得税如下：2012年共取得搬迁收入3294.5万元，扣除搬迁费支出合计857.87万元，搬迁所得为2436.63万元，弥补亏损246.29万元后，2016年度应纳税所得额2190.34万元，应补缴企业所得税547.58万元。

分析：该项搬迁是否属于政策性搬迁？与一般的商业搬迁有何不同？搬迁完成年度如何计算？以前年度亏损如何弥补？如果形成搬迁损失应如何扣除？如何进行申报管理？

1.是否属于政策性搬迁？

南通M公司情况符合40号公告中第三条第四项规定：“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”，企业属于政策性搬迁。

2.与商业搬迁有何不同？

如果是商业搬迁，现在拔的补偿款3294.5万元要计入2012年的应纳税所得额；如果是政策性搬迁，这笔钱采用清算的办法，收入3294.5万元，搬迁过程中成本费用花掉857.87万元，用不完的部分等到搬迁完清算交税，有了延期纳税的过程，如果五年都搬迁不完，在第五年2016年做清算交税。

3.搬迁完成年度如何计算？

符合下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：
　　（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。
　　（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。
　　企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：
　　①搬迁规划已基本完成；

②当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

南通M公司的搬迁起始时间为2012年3月1日，因此，根据上述规定，2016年为企业最迟搬迁完成年度。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额纳税。

需要注意的是2016年度计算搬迁所得时，如果该企业搬迁后重新购置资产了，如土地、厂房或设备等，由于该企业开始搬迁是在40号公告发布之前，因此可以按照11号公告的规定，将资产的购置支出从搬迁收入中减除，但以后这些资产计提的折旧也不能税前扣除了。

4.以前年度亏损如何弥补？

企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，即2013年-2015年，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除；企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。

5.如因搬迁形成损失如何处理？

企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

（1）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。 

（2）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。 

上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。 　

6.如何进行企业所得税申报？

（1）填写 A000000  企业所得税年度纳税申报基础信息表

（2）填写 A105110政策性搬迁纳税调整明细表

（3）填写 A105000纳税调整项目明细表

（4）填写主表

7.征管要求

企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。企业应向主管税务机关报送的相关材料，包括：
　　（1）政府搬迁文件或公告；
　　（2）搬迁重置总体规划；
　　（3）拆迁补偿协议；
　　（4）资产处置计划；
　　（5）其他与搬迁相关的事项。
　　企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由迁入地主管税务机关负责企业搬迁清算。
　　企业搬迁完成当年，其向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》及相关材料。

案例2：

2015年5月，因政府组织实施的交通基础设施建设的需要，A企业计划由郊区某镇整体搬迁至开发区。同年8月，A企业分别向郊区国税局和开发区国税局报送了政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。2015年9月，A企业全面停产并开始向开发区搬迁，2016年12月搬迁规划基本完成并开始逐步恢复经营，2017年度生产经营收入达到搬迁前年度生产经营收入的50%以上，2018年度生产经营收入超过了搬迁前年度生产经营收入。

企业对搬迁事项进行单独核算与管理，各事项如下：

1.收到政府给予的停产停业损失补偿款1000万元；

2.企业被征用土地尚有净值600万元未摊销，政府通过置换方式将开发区价值800万元的60亩土地划拨给企业，在该土地投入使用前，A企业陆续投入后续支出70万元；

3.企业原有的厂房被拆除，取得材料变卖收入10万元，该厂房原值500万，被拆除时已累计税前扣除折旧350万元；企业在开发区新建厂房共支出1200万元；

4.搬迁期间：变卖车辆1部（净值1万元），取得变卖收入3万元；出售库存商品一批，取得收入30万元（成本为20万）；其余原材料未能售出，被搬运到新厂区，支付运输费用1万元。

5.支付职工安置费用10万元，支付停工期间的职工工资及福利费150万元；

6.支付各类设备搬迁安装费用15万元，临时存放搬迁资产发生场地费1万元。

7.为搬迁需要，购置运输车辆1部，支付价款及相关税费共20万元。

问题及答案（不考虑资产处置的流转税）：

（1）该企业的搬迁完成年度为2017年度。

（2）该企业的搬迁收入=1000+10+3=1013万元。

（3）该企业的搬迁支出=资产处置支出150（厂房净值）+车辆净值1+其他与搬迁相关的费用1（原材料搬运费）+安置职工实际发生的费用10+停工期间支付给职工的工资及福利费150+各类资产搬迁安装费用15+临时存放搬迁资产而发生的费用1=328万元。

购置运输车辆1部，支付价款及相关税费共20万元，不能扣，因为企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

根据11号公告第二条规定，企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。因该企业在土地置换过程中未支付补价，因此换入土地的计税成本为600万元（如原账面价值和计税基础一致）加陆续投入后续支出70万元，合计670万元。

（4）关于政策性搬迁，以下说法正确的有（   ）。(AD)

 A.企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。

 B.企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除。

C.企业迁出地和迁入地主管税务机关发生变化的，由迁出地主管税务机关负责企业搬迁清算。

 D.搬迁损失可以在搬迁完成年度一次性扣除。 

四、个人所得税

1. 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条

2. 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的住房建设补助资金、拆旧复垦奖励资金等与易地扶贫搬迁相关的货币化补偿和易地扶贫搬迁安置住房（以下简称安置住房），免征个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第一条第（一）项

五、城镇土地使用税

对安置住房用地，免征城镇土地使用税。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地相关的城镇土地使用税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第二条第（三）项至第（四）项

六、印花税

对易地扶贫搬迁项目实施主体（以下简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征印花税。

对安置住房建设和分配过程中应由项目实施主体、项目单位缴纳的印花税，予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的项目实施主体、项目单位相关的印花税。

对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征印花税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第二条

七、土地增值税

1. 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

上述所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款

2. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条

八、契税

1. 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

依据：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

2. 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。

对易地扶贫搬迁项目实施主体（以下简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征契税。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地相关的契税。

对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征契税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第一条第（二）项、第二条

九、耕地占用税农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。

依据：《中华人民共和国耕地占用税法》第七条第二款至第三款

来源：小颖言税

附：有关搬迁的问答精选

1.拆迁还房补差价

日期：2019-09-26

来源：贵州省税务局

问：房开公司拆迁还房，因面积差异，拆迁户需补差价款给房开公司，拆迁户补的差价款如何纳税？

答：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：如果您是收款方（房开公司）主要会涉及增值税、所得税等；如果是付款方契税库参阅：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》 （财税〔2012〕82号）：“ 三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”  

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

2.城镇土地使用税

日期：2019-09-20

来源：四川省税务局

问：我公司于2010年通过招拍挂与当地政府签订了土地出让合同，但是由于拆迁原因导致部分土地未实际交付也未办理产权证书，我公司也未实际使用，对于这部分土地的城镇土地使用税是否需要缴纳？

答：请参考财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号)第二条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

3.关于安置房的土地增值税清算问题

日期：2019-07-30

来源：山东省税务局

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

4.关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

日期：2019-07-03

来源：安徽省税务局

问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

5.政府低价回购幼儿园，是否免征土增税

日期：2019-05-14

来源：江苏省税务局

问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

若符合上述条款，可疑免征土地增值税。

6.个人独资企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？

日期：2019-08-01

来源：湖南省税务局

问：请问 :个人独资企业按政府的拆迁补偿标准获得的补偿款是否征收个人所得税？按照  财税[2005]45号对房屋征收部分不征，但在实际拆迁工作中一般都是连同土地及地上建筑物一起补偿的，是否可以一起享受免征个人所得税？谢谢！

答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)文件的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

上述规定的“被拆迁人”，原则上是指自然人，主要解决自然人满足基本生活的居住用房等，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。

日期：2019.8.2

来源：江苏省税务局

问：您好！我是一个人独资企业，我企业的土地及房屋被政府征收，并按政府的标准取得了拆迁补偿款，是否可以按财税[2005]45号享受免征个人所得税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，个人独资企业取得的拆迁补偿款不需要缴纳个人所得税。

日期：2019.7.19

来源：贵州省税务局

问：我单位（个人独资企业）于2017年因为修建高速公路占用生产及办公场地，经评估公司进场评估后和当地政府项目办达成如下协议。

（1）取得一次性搬迁补偿款400余万元、  

（2）一次性取得停产停业补偿款50余万元。

请问：（1）个人独资企业取得的政策性搬迁补偿款是否交纳个人所得税？财税（2005）45号文件有关城镇房屋搬迁有关税收政策的通知还是否有效？如果不交纳个人所得税，会计账务上如何处理？个人所得税年度纳税申报表中如何填报所取得的补偿款？

（2）个人独资企业在2018年1月1日至2020年底新购设备、器具，单位价值不超过500万元的，是否可以一次性税前扣除？个人独资企业取得的政策性搬迁所得税的管理是否适用总局2013年11号公告《关于政策性搬迁所得税管理的公告》

答：1、根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：“一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”会计处理遵循财务制度的规定。

2、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）、《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》 （国家税务总局公告2012年第40号）、《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）文件中规定的主体都是企业。

7.回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？

日期：2019-08-23

来源：重庆市税务局

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

旧城改造中，房地产开发企业并不向政府部门支付土地价款，而是通过采取产权调换方式偿还被拆迁人。即房地产开发企业拆除被拆迁人旧房，按照标准补偿新房并给予一定现金补偿。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

实际征管建议联系主管税务机关进一步判定。

8.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

发布日期：2016-11-23

来源：国家税务总局

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。”

9.契税计税依据

日期：2019-06-13

来源：深圳市税务局

问：房地产开发企业以产权调换方式形成的土地征用及拆迁补偿费，是否应按财税【2004】134号规定纳入契税计税依据？

答：您好，根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的有关规定，属于出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

10.关于拆迁补偿费的增值税扣除

日期：2019-06-19

来源：深圳市税务局

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

11.还建房征税问题

日期：2019-08-19

来源：湖北省税务局

问：请问城中村改造中，房地产企业拿地后采取货币补偿的形式，由村实体公司立项建设还建用房。在房屋交付给村民的过程中，怎样征收增值税？如果合同协议有约定还建面积的部分是否征税？土地增值税税需不需要预征（清算时大概率是退税）？

答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

增值税，根据财税〔2016〕36号文件附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三项）10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

根据附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定第一条规定，下列项目免征增值税：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

根据财税〔2016〕140号文件第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）文件第二条规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

据此，如果属于上述政策规定的情形，则可以免征增值税；反之，如果不符合上述政策规定的情形，则需要按照规定缴纳增值税。

土地增值税，根据土地增值税暂行条例文件第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

根据国税函〔2010〕220号文件第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题。（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

根据《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（湖北省税务局公告2018年第6号）文件第一条规定，土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

第五条规定，房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

上述规定自2018年6月15日起执行。

12.问：拆迁补偿支出不是用现金，而是用免交物业费的形式给予补偿。在计算增值税时，可以作为收入的减项？（销项税额=（收入-地价款-拆迁补偿等）*适用税率）

日期：2019-08-13

来源：厦门市税务局

答：上述情况，支付补偿款及收取物业管理费是两项不同的事项，只是贵司在操作上将支付补偿款给省略了，直接以免交物业费的形式给予补偿。因此，你司应该分别做税务处理。不得以冲减收入的方式不计提物业管理费收入的销项税额。

13.关于视同销售回迁安置房计入拆迁成本

日期：2019-08-06

来源：江苏省税务局

问：关于将视同销售回迁安置房收入确认为拆迁补偿费后，其视同销售部分拆迁补偿费是否允许在计算销售额时扣除？

答：江苏12366纳税服务热线：您好！根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)款的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

14.拆迁补偿收入如何开票和缴税

日期：2019.8.1

来源：福建省税务局

问：我公司被纳入政府拆迁范围，政府部门拟向我公司支付拆迁补偿款，要求我公司开具发票。请问从政府部门取得拆迁补偿款是否可以可以开票？开具什么发票？是否属于免税范围？如果开具增值税普通发票，属于哪个税收分类编码？

答：根据您的叙述，如贵公司是属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，可以免征增值税。可以按照”转让土地使用权“开具增值税普通发票。

文件依据：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：“一、下列项目免征增值税

……

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。“

15.集体土地办理房产证，属于拆迁安置房，契税如何缴纳？

12366咨询热点问题解答（2019年5月）

发布日期：2019-06-14

来源：安徽省税务局

集体土地办理房产证，属于拆迁安置房，契税如何缴纳？

解答：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。

16.纳税人取得拆迁补偿安置的房屋是否需要缴纳契税？政府拆迁房屋给予的货币补偿用于重新购置新房，新购置的房产契税是否有相关税收优惠？

12366咨询热点问题解答（2019年4月）

发布日期：2019-05-15

来源：安徽省税务局

解答：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

文件依据：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）

财产和行为税处审核：葛诚

17.问：通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，计税依据是拆迁前房屋的残值，还是拆迁置换后房屋的余值？

2019年3月12366咨询热点难点问题集

来源：福建省税务局

时间：2019年05月08日

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

因此，通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，应按照拆迁置换后所取得的调换房屋的原值，减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。福建省内（不含厦门）自2019年1月1日起按房产原值减除30%后的余值计算缴纳。

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