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房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
房地产开发企业不得事先确定按核定征收方式进行征管。2020年度汇算清缴时应填报《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）》
（一）房地产开发企业的销售收入范围包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续，直至全部开发产品售完为止。按照税法规定对于企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，无论会计核算时是作为预收账款，还是直接确认销售收入，均属于房地产开发企业取得的销售收入范围，应按照税法规定计算应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品取得的预售收入，在年度纳税申报时，应先按照规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》、A105000《纳税调整项目明细表》等相关附表进行纳税调整，计入当期应纳税所得额。第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按深圳市预计计税毛利率执行标准计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。企业发生的税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。企业销售未完工产品按预售收入预征缴纳，且在会计核算中未计入当期损益的税金及附加和土地增值税，应通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》相应栏次进行税前扣除的纳税调整。第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。（四）开发产品完工年度结转此前已申报纳税的预计毛利额
开发产品完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业通过填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》对应栏次，对此前已申报纳税的预计毛利额进行结转，实现将企业会计利润总额中已申报确认的实际毛利额与转回的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”：填报房地产企业销售的未完工产品结转完工产品后，会计核算确认为销售收入，同时将对应实际发生的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。（五）房地产开发企业特定业务纳税调整额的综合计算与申报实务中，房地产开发企业可能会存在多个项目先后开发的情况，由于不同项目的完工进度不同，在一个纳税年度内，可能既需要对完工前取得预售收入计算纳税调增金额，又需要结转以前年度预售收入计算纳税调减金额，相关特定业务纳税调整额的综合计算可通过同步填报A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务的纳税调整明细表》对应栏次完成。第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。表A105010第21行第1列＝表A105000第40行第2列。表A105010若第21行第2列≥0，第21行第2列=表A105000第40行第3列；若第21行第2列＜0，第21行第2列的绝对值＝表A105000第40行第4列。
企业开发产品完工后将预售收入结转确认为销售收入以及销售完工开发产品，在会计处理时已体现在主营业务收入、主营业务成本中，相应销售收入的实际利润额已计入会计利润总额，税会处理无差异，不需要进行纳税调整。填表时应直接填入A101010《一般企业收入明细表》、A102010《一般企业成本支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次。注：多数情况是存在收入、成本、结转税金很多的税会差异，主要由列支错误、凭证不合法、分摊和归集差异、预提费用等原因形成。
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。其中2020年度开发项目位于惠州市内暂按5%-10%。企业发生视同销售业务，应按以下方法进行纳税申报处理。在会计处理时凡已体现在主营业务收入、其他业务收入或营业外收入中的，相关业务所得已计入会计利润总额，税务处理时不用再视同销售。年度纳税申报时，直接按会计核算结果填入A101010《一般企业收入明细表》、A102010《一般企业成本支出明细表》以及A100000《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应栏次，无需进行纳税调整；在会计处理时凡未作收入处理、未计入当期损益的，根据税法规定应作为视同销售处理的，需填报企业所得税年度纳税申报表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第一部分“一、视同销售（营业）收入”和第二部分“二、视同销售（营业）成本”相关行次、A105000《纳税调整项目明细表》第2行“视同销售收入”和第13行“视同销售成本”等相关行次进行上述业务的纳税调整。第1行“一、视同销售收入”：填报会计处理不确认销售收入，而税收规定确认为应税收入的金额，本行为第2行至第10行小计数。第1列“税收金额”填报税收确认的应税收入金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。第11行“二、视同销售成本”：填报会计处理不确认销售收入，税收规定确认为应税收入对应的视同销售成本金额。本行为第12行至第20行小计数。第1列“税收金额”填报予以税前扣除的视同销售成本金额；将第1列税收金额以负数形式填报第2列“纳税调整金额”。视同销售成本应按照视同销售可售面积和可售面积单位工程成本计算确认。其中：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积视同销售成本＝视同销售可售面积×可售面积单位工程成本以上视同销售成本是按历史成本（账面成本）结转，与视同销售收入间的差额可通过A105000扣除类第30行其他调整，最后达到正负相抵，不交所得税的结果。《国家税务总局关于修订企业所得税年度纳税申报表有关问题的公告》（国家税务总局公告2019年第41号）对企业所得税部分纳税申报表进行了修订，其中修订内容就涉及视同销售的纳税调整。
企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（二）借款费用应区分收益性支出和资本性支出进行税务处理
企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除；符合资本化条件的，应计入相关资产成本，不得在发生当期直接扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。（三）预售收入可作为计算业务招待费、广告费和宣传费的基数
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业所得税年度纳税申报时，预售收入可作为计算业务招待费、广告费和宣传费的基数。但需要注意，在开发产品完工年度计算基数的计算时，应相应冲减当期主营业务收入中已包含的未完工产品转完工产品确认的收入。房地产开发企业作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额计算基数的销售（营业收入）的计算公式为：当年主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入+销售未完工开发产品取得的收入-未完工产品转完工产品收入
企业在土地增值税清算前采用预征方式缴纳入库的土地增值税，属于当期实际发生的税金准予税前扣除。企业依据财务会计制度对未清算项目自行预提的土地增值税因未实际发生不得在计算应纳税所得额时扣除，应作为税会差异在相应年度全额进行纳税调增。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1. 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。企业所得税预缴申报表修订，房地产企业又有利好
今年3月，国家税务总局再次修订《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告2021年第3号，以下简称“2021版预缴申报表”），4月1日启用。需要注意的是，新的预缴申报表，对房地产开发企业来说，是利好消息！
继2019版预缴申报表将主表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明修改为房地产开发企业在未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整，为房地产开发企业大幅减负后，2021版预缴申报表再度为房地产开发企业减负。
房地产开发企业在预售环节，存在实际缴纳但在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加，按照2019、2020版预缴申报表填报说明，“特定业务计算的应纳税所得额”只包括房地产开发企业销售未完工开发产品计算的预计毛利额。由于预缴申报时的利润总额按照会计制度填报，企业在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加自然不能在应纳税所得额中扣除。但年度申报表A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第25行“实际发生的税金及附加、土地增值税”，填报说明为“房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额。”即该部分税金在预缴时不扣除，在汇算清缴时扣除。
2021版预缴申报主表第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明修改为：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额，扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金及附加后的金额，在此行填报。”该部分税金在预缴时即可扣除，对房地产开发企业是利好，减少了其资金占用。
举例说明：
某房地产开发企业2021年一季度取得预售收入10000万元（不含税），发生期间费用200万元，计入损益的税金20万元，已缴纳未计入损益的税金40万元，预计计税毛利率15%。
原填报口径下：该房地产开发企业一季度预缴企业所得税=（10000×15%-200-20）×25%=320万元；
现填报口径下：该房地产开发企业一季度预缴企业所得税=（10000×15%-200-20-40）×25%=310万元。
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