一直“狼来了”的房地产税，这次是真来了吗？

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5月11日，财政部新闻办公室发布消息，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。消息发出后，瞬间引发市场热议。房地产税这次真的来了吗？“改革试点”释放了什么市场信号？房企该如何应对？本文将为您解读。

壹

   何时是房地产税出台的最佳时机？

房地产税的最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。在经济稳定发展、房地产市场健康运行时期出台房地产税，边际影响最小，更容易被市场所接受。当市场下行时，一方面持有房地产的预期损失放大，另一方面也强化了政府调控和房价下跌的预期，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。

当前，面对中美贸易战、新冠疫情等诸多国内外重大事件的挑战，经济下行压力加大，难以找到房地产税出台的合适时机。

贰

   从“稳妥推进”到“改革试点”，释放了哪些市场信号？

1.半年内四提房地产税，首提“改革试点”

3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，“推进房地产税立法”被写入其中。

4月7日，财政部税政司司长王建凡在国务院新闻办发布会上表示，“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文，“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

5月11日，中央四部委联合召开房地产税改革试点工作座谈会，并首次提出“房地产税改革试点”。

2.试点城市或将扩围

上海、重庆已试点个人住房房产税十年。2011年1月，上海和重庆试点对个人住房征收房产税，迄今已满10年。上海模式以多套房为主要征收对象，本市居民二套房及非本市居民新购房，适用两档税率：0.4%、0.6%；重庆模式则以高端豪宅(如别墅等)为重点征收对象，对高档住宅形成制约，对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，适用三档税率：0.5%、1%和1.2%。

接下来，哪些城市有望扩围试点？按照财政部之前公布的房地产税立法的三大原则，即立法先行、充分授权和分步推进。扩大试点城市，通过整理试点城市征收情况和实际效果，可为立法工作提供参考。关于扩围城市，中国财政科学研究院研究员贾康，呼吁海南、深圳两地推出更高水平的房地产税改革。中国社科院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》也提出，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市，率先加快试点房产税。

叁

   房企应对策略：税务筹划顶层设计及税务筹划体系建设 

随着热点城市房地产税试点铺开，需求方购房回归理性，供给方市场降温，“房住不炒”落地生效，房地产开发企业进入薄利时代，精细化管理时代，强化税务筹划顶层设计和构建税务筹划体系建设显得尤为重要。

从经营出发，寻找薄利时代增利点，建立业税营一体化体系，实现企业利润最大化。将税务筹划安排前置，以房地产开发业务运营节点为主线，以核心业务场景的标准化税务筹划动作管控为核心，将业务、税务、运营工作充分交圈，建立以经营为导向的房地产项目开发税务筹划管理体系，实现房地产项目开发全税种、全部门、全主体、全生命周期税务筹划工作的体系化、规范化、标准化。

   业税营联动管控逻辑

目标

业税营联动，在贴合项目经营定位的基础上，利用业务动作和税收政策，进行极致筹划。

方法

五个阶段：拿地、开发、开盘、交付、清算四个覆盖：全税种、全部门、全主体、全生命周期

路径

税务管控蓝图，高屋建瓴，整体指导。

机制

事前定标准、事中监测纠偏、事后考核评估。

工具

政策法规（教科书）；操作指南（辅导教材）标准化表单（作业本）；模型工具（计算器）

来源：赛普华政

2021房地产企业涉税疑难与争议问题处置规则专题班

北京  5月29-30日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

课程背景

   房屋租金可以通过签订合同转换为物业管理服务收费并规避房产税吗？为什么？

“一房一价”模式下，类似房产的价格相差几万甚至十几万元合理，需要进行收

入调整吗？为什么？

交付给拆迁户的房产是否也可以作为拆迁补偿费用抵减增值税销售额？为什么？

收到拆迁户的“面积差”“价格差”如何进行增值税、土地增值税与企业所得税处理呢？为什么？……

以上一系列问题，在现行税收法律政策上都找不到现成的答案，并且在税企双方之间还存在较大的政策适用争议。那么如何合理、适法地找到解决问题的答案呢？

    本课程以现实案例为出发点，从现行税收法律、法规的原则、原理出发，探寻房地产企业财税疑难问题以及税企争议问题，并梳理归纳出一般的分析、解决规则。　

专家介绍

胡俊坤：法律硕士、税务师，先后在《财政研究》《经济研究参考》《经济学消息报》《涉外税务》《财会通讯》《财会研究》《财会月刊》《税务与经济》等报刊发表论文百余篇，实务类文章六百余篇，有二十多篇文章被中国人大报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》《个人所得税法解读》《企业所得税汇算清缴手册》《个人所得税综合所得汇算清缴实务与筹划》等，在业界享有“财税百事通”、“税法活字典”等称号。先后在北京、上海、深圳、广州、南京等100多个城市举办过讲座与培训。授课特点是：总能将法律逻辑与会计严谨融为一体，实现丰满理论与骨感实操的和谐统一，睿智中饱含幽默，调侃中尽显专业。

本课程主要帮您解决以下问题： 

1、梳理房地产企业增值税疑难与税企争议问题的解决之道；

2、归纳房地产企业土地增值税疑难与税企争议问题的应对之策；

3、探寻房地产开发业务的企业所得税疑难与税企争议问题的解决规则；

4、分析辩明房地产企业个人所得税税疑难与税企争议问题的处置策略；

5、从根本上讲当前透房地产开发领域主流纳税筹划与方案的错弊之处并找到调整

解决的方法；

6、全面提升房地产企业财税人员处理财税疑难问题与税企争议问题能力。

课程大纲

一：增值税疑难与争议问题的处置

1、为了抵扣进项，应向一般纳税人采购货物吗？

2、企业的工资性支出为何不能、不让抵扣进项税额？

3、将工资性劳务“独（分）立”就可增加进项抵扣吗？

4、建安与地产企业进项抵扣须遵循“三流合一”吗？

5、企业业务招待费中的进项税额到底能不能抵扣？

6、建筑安装企业须按工程进度确认增值税收入吗？

7、“一房一价”及限价模式下如何证明收入的公允？

8、以什么理由证明关联方交易存在合理的商业目的？

9、可抵减销售额的“土地”都包括哪些项目内容？

10、收到土地返还款时，应否调减抵减销售额的土地价款？

11、安置房能否作为拆迁补偿费用抵减增值税销售额？

12、旧货、旧料收入应否冲减拆迁补偿费用吗？

13、收到拆迁户的“面积补差款”要单独纳税吗？

14、收取拆迁户的“质量补差款”要单独纳税吗？

15、开发房产无偿交给政府用于安置要视同销售吗？

16、开发房产低价卖给政府用于安置还需要补税吗？

17、以企业重组方式转让不动产可以不用缴纳增值税吗？

18、建安企业实施简易征收筹划时房企要不要配合？

19、简易征收时取得“服务”分包发票能差额纳税吗？

20、红线外项目是否需要视同销售？进项税额能否抵扣？

21、如收取一定的管理费，还适用统借统还免税政策吗？

22、关联方企业间的资金无偿借贷是否需要视同销售？

二：土地增值税疑难与争议问题的处置

1、转让企业股权到底要不要缴纳土地增值税？

2、转让无（小）产权房产是否需要缴纳土地增值税？

3、转让永久使用权（即长期租赁）的房产是否纳税？

4、已实际交付但未办土地权属转移手续是否纳税？

5、交付安置房时是否要做视同销售？做谁家的销售？

6、取得政府的拆迁安置补偿款要不要缴纳增值税？

7、收到拆迁户的“面积补差款”还需要再确认收入吗？

8、收取拆迁户的“质量补差款”需要另外确认收入吗？

9、商品房无偿移交给政府用于安置也需视同销售么？

10、商品房低价卖给政府用于安置还需要调整收入么？

11、房地产企业以开发房产投资不能规避土地增值税？

12、预缴土地增值税时，收入中到底含不含增值税？

13、土地竞拍佣金、手续费能否计入土地价格并加计扣除？

14、拿地时缴纳的印花税可否计入土地成本？能加计吗？

15、开发时缴纳的土地使用税能否计入开发成本？能加计吗？

16、房开企业实际缴纳的大市政配套费能否扣除？

17、红线外项目的建造成本能计入土地价格进行扣除吗？

18、取得土地而发生的借款费用记入土地成本？能加计吗？

19、母公司参拍土地后能将土地变更到子公司名下吗？

20、是直接拿地开发还是进行一次土地流转后再开发？

21、层高系数法真能降低税负吗？哪些地方可以用？

22、销售设施费用都可作为销售费用进行扣除吗？

23、开发房产在什么的情况下才可以按旧房转让征税？

24、什么情况下进行土地增值税清算？日光盘是否清算？

25、为何又如何搞清开发项目、清算单位及成本对象？

26、拆迁安置费包括哪三项？如何扣除？通常会漏了啥？

27、开发过程中的违建成本能否扣除？能否加计扣除？

28、购入烂尾楼继续开发的如何扣除？买价能加计么？

29、因为车库（位）不计容，所以不需分摊土地成本吗？

30、清算后再销售的需要预缴吗？时又如何适用税率？

31、清算后到底是否可以许进行二次清算？哪些地方可以？

三：企业所得税疑难与争议问题的处置

1、完工产品与未完工产品有何差异？如何判断？如何理解？

2、开发产品在什么情况下不再按预征率预缴所得税？

3、房产让他人免租使用时该如何正确作所得税处理？

4、房产让他人无租使用时又该如何正确进行所得税处理？

5、预租开发的商品房时该如何进行企业所得税处理？

6、以股权溢价发行形成的资本公积增资用确认所得吗？

7、收到政府拆迁安置补偿款是确认收入还是冲减成本？

8、拆迁安置费有哪些内容？都能扣除吗？哪些容易错漏？

9、收到拆迁户的“面积补差款”是否要额外增加收入？

10、收取拆迁户的“质量补差款”是否要额外确认收入？

11、利用地下设施建筑的车库（位）真的无需分摊成本？

12、销售设施费用可以直接计入销售费用并税前扣除吗？

13、公允价值计量的投资性房地产能否计提折旧并扣除？

14、未设立公司合作开发时该如何进行企业所得税处理？

15、企业发生的红线（小区）外成本费用能否在税前扣除？

16、公共配套与基础设施有何区别？什么情况下可预提扣除？

17、统借统还借款利息在企业所得税上如何进行税前扣除？

18、关联方间的商品或劳务预付款应否按关联方借款处理？

19、已付款已结算但未取得发票的成本费用该如何处理？

20、企业的名人字画及珠宝玉石如何作企业所得税处理？

四：个人所得税疑难与争议问题的处置

1、以发票报销方式规避工资个税不被查处也将得不偿失！

2、将工资薪金向劳务报酬转变可以同时规避个税与社保？

3、高管在税收洼地设立个独可有效规避个人所得税负担？

4、单位需要考虑年终奖金个税的合并与单独纳税筹划吗？

5、2022年全年奖金单独纳税政策取消后如何为员工着想？

6、个人向公司借款只需通过形式还款就可规避个税义务？

7、只是把未分配利润转入到其他应付款就须计缴个税吗？

8、未分配利润转入到资本公积后应否计缴个人所得税？

9、房地产企业向客房支付的违约金需要扣缴个人所得税吗？

五：其他税种疑难与争议问题的处置

1、实际成交金额大于合同约定金额时应否要补缴印花税？

2、市政配套费、拆迁安置费等应否作为契税的计税依据？

3、到底在什么时候终止房产税与土地使用税的纳税义务？

4、售楼部到底要不要缴纳房产税与土地使用税？

5、售楼部土地、空调应否并入房产原则计缴房产税？

6、将房产租金转换为物业管理费就能有效规避房产税吗？

7、将房产租金调整为仓储费用就可有效进行房产税筹划？

8、维修与装修费用是否需要计入房产原值缴纳房产税？

六：老师现场与您答疑互动

培训对象

房地产企业执行总监、财务总监、税收总监，财务主管、税收主管，财务部长、税收部长，税收经理、财务经理，企业财务会计和其他财税人员，企业其他管理人员等。

报名说明

【资     料】本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。

【培训时间】2021年5月28日至30日（28日下午报到，29-30日两天课程）

【培训地点】北京.陶然大厦（北京市东城区马家堡路1号、南二环陶然桥东南角） 

【相关费用】人民币3880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

 ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司

Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683

Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行

报名咨询：010-80574763 佟军老师 手机/微信：13681007031

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