【关注】不动产登记的这些新规你必须知道；广州"租购同权"房价要降了？

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记者 李萍 徐旭 长沙报道

“我的房子已经取得房产证，但没有国土证，请问我可以申请办理不动产登记吗？”“我所在小区是国有划拨用地上建的经济适用房，请问我要怎样办理不动产登记？”自去年湖南全面实施不动产统一登记以来，不少长沙市民心中一直心存疑虑，不知道自己的房子能不能办理不动产登记。

为切实解决当前不动产登记中存在的突出问题，提高登记质量和效率，《关于进一步做好不动产登记工作的通知》（以下简称《通知》）目前已由省政府印发，对不动产登记过程中遇到的诸多问题予以明确。

长沙市不动产登记中心提醒：根据“不变不换”的原则，只要不动产权没有变更和交易，就不用换新的《不动产权证书》，旧证可以长期使用，旧证和新证并行不悖，所以市民无需扎堆前往不动产登记中心办理换证业务。

• 问题：有房屋所有权证 无国有土地使用证

  有合法土地权属来源的可办理不动产登记

“有房屋所有权证但没有国有土地使用证能不能办理不动产登记?”是目前市民咨询最多的问题之一。

《通知》明确，当这类人员申请办理不动产登记的，国土资源部门应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的，依法受理并办理不动产登记；对于历史原因导致权属来源材料不符合不动产登记要求的，应根据取得土地使用权时的相关政策予以认定。

在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用证的，当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的，国土资源部门在核实房地权属来源等有关材料，依法公告并注销原国有土地使用证后，办理权利主体一致的不动产登记。

相反，如果是没有合法土地权属来源的国有建设用地上建造的房屋，当事人申请不动产登记的，国土资源部门应暂缓办理。所在地人民政府应组织相关部门依法作出处理，国土资源部门凭有关部门出具的依法进行处理的证明材料办理登记。

《通知》明确规定，不得为“小产权房”办理不动产登记。

• 问题：划拨土地上房改房、经适房、集资房

  在补缴土地出让价款后按出让土地性质办理

由于历史原因，长沙市国有划拨土地使用权上建起了多种产权性质房屋，如房改房、集资房、经济适用住房等，并进入二手房市场流通起来。这类房屋究竟能不能办理不动产登记?

《通知》规定，对于符合上市交易条件，且土地性质为划拨用地的房改房、经济适用住房、集资房等不动产，可以在补缴土地出让价款后，按出让土地性质办理不动产登记。这类土地使用权的处置方式和土地出让价款缴纳标准，由当地政府依据有关法律法规作出具体规定。

划拨土地上的房改房、经济适用住房、集资房与其他办公用房、工业用房共有宗地，需办理宗地分宗和土地分户登记的，宗地权利人或宗地使用管理单位应积极配合，做好宗地分割和国有建设用地使用权转移 44 34150 44 15288 0 0 3507 0 0:00:09 0:00:04 0:00:05 3507记工作。

《通知》明确，划拨土地上的不动产可以依照《物权法》等规定直接办理抵押登记，但抵押权实现时，须按照《担保法》相关规定执行。

• 问题：已抵押国有建设用地上的不动产登记

  可申请国有建设用地使用权及在建建筑物抵押权登记

《通知》规定，对国有建设用地使用权已抵押的，同一权利人可以申请国有建设用地使用权及在建建筑物抵押权登记。对已办理国有建设用地使用权抵押登记或国有建设用地使用权及在建建筑物抵押登记的商品房，在申请办理预购商品房预告登记或商品房转移登记时，需先解除该房屋对应的在建建筑物及其所占用范围内国有建设用地使用权的抵押。

不动产统一登记前，当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证，现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的，国土资源部门应依法办理，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律法规以土地等不动产设立抵押融资的，有关市州、县市区人民政府要成立专门工作班子，采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理，国土资源部门依据当地人民政府处置意见依法办理不动产变更、注销等登记。

• 问题：不动产行政监管与登记的职责关系

  坚持一体登记原则，防止出现房地主体不一致情形

《通知》要求，将依法处理不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理等违法行为。对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超用地红线、超容积率的不动产，应在有关部门查处整改到位后，凭有关证明文件依法办理不动产登记。

《通知》规定，要依法做好商品房预售许可与不动产登记的衔接。对新建商品房办理预告登记、首次登记时，必须坚持一体登记原则，防止出现新的房地主体不一致情形。住房城乡建设(房产管理)部门在办理商品房预售许可时，应依法审查土地权属来源状况，对土地权利来源不明或存在改变规划用途、超规划红线等违法行为的，不得核发商品房预售许可证。开发企业申请预购商品房预告登记时，应提交已经房产管理部门和土地管理部门备案的商品房预售合同，确保形成房地一体的唯一的不动产单元号。

依法按照土地、房屋批准用途开展不动产登记。不动产统一登记前，房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

• 问题：资料移交和登记信息共享问题

  年底前完成历史数据整理并汇交至国家平台

目前各级不动产登记部门正积极推进资料移交和登记信息共享工作。《通知》要求，各地要依法完整移交登记资料，确保不动产统一登记制度顺利实施。

同时，各级人民政府要对现有土地、房屋、林地、草原等登记信息进行规范化整理，建设统一、规范的不动产登记数据库，确保在2017年年底前完成历史登记数据的整理并汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。各级各有关部门不能因为补充完善历史登记信息和登记数据整合，加重群众负担。

《通知》要求，各级各有关部门要加强对不动产登记工作的组织领导，加强协作配合，按照依法、规范、便民的要求，优化不动产登记业务流程，提高办事效率。要加强对不动产登记队伍的教育、培训和管理，提高政策理论水平和业务能力，改进工作作风，不断提高不动产登记服务质量和水平。

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广州"租购同权"

租房也能上名校，房价要降了？

7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提到，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

方案提到，拥有同等入学权利需符合两个要求；

• 第一，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女；

• 第二，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。

“租购同权”能否落实是个问题

众所周知，目前房子的定价附加了户籍、学位等大量福利，如果打掉这一块的定价，房子的价值将会降低，因此有人认为广州租购同权的措施将会抑制高价学区房。但也有人认为，租购同权并不能解决学位稀缺的问题，反而会炒高租金，房东可以持续经营，学区房的价值还会提高。

• 方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，在中心区教育资源奇缺的情况下，相关政策执行会有难度，租房就近入学无疑会加剧优质学位的资源的争夺。邓浩志认为，租房逐步跟买房享有同等权利，是未来发展的趋势。未来政府解决住房的问题思路可能会有一个大方向性的改变。就可能是除了商品房买卖之外，更重要一个是扶持租赁市场，让更多的人采用租房的方式，因为租房毕竟来说价格更廉价。

• 广东省房地产研究会副会长韩世同表示，“租购同权”是一个良好的开端，但能不能落实还是一个问题。因为优质学校学位有限，学校不一定认可租房享有同等入学的权利，所以“租购同权”不是根本地扭转学位稀缺的解决方法。韩世同认为，若单看“租购同权”，貌似租房享有同等入学权利，学区内房租租金会上涨；但是现在政府加大提供租房的房源，实际上会造成租房房源过剩，现在社会上空置的房源很多，并没有全部投到租赁市场上去。

"租购同权"降低买房需求

租房时代或将来临？

• 在华南城市研究会副会长孙不熟看来，长远来看，“租购同权”肯定会降低大众的购房热情，房屋炒作的素材和动力都会减少，房价会逐步回归理性。

• 同策咨询研究部总监张宏伟指出，“随着房价的上涨，再加上热点城市限购越来越严格，具备购房能力的人慢慢减少，购房年龄将会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。”

• 链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

《楼宇报道》注意到，5月住建部公布了《住房租赁和销售管理条例》草案，而此次广州“租购同权”试点更是进一步细化落地；7月18日，人民日报发表评论称，在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。

业内多数观点认为：国家对房地产的调控思路正发生深刻变化，解决高房价的思路将更加多元化，大力发展和规范房屋租赁市场，实行购租同权，从而降低买房需求，从需求端缓解房价上涨压力，是符合市场规律的柔性手段。在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代或将来临。

激烈的争议中，有人看得更远，广州的租购同权措施能否推广到全国，成为调控楼市的长效机制，成为另一个关注的焦点。你怎样看待广州推行租购同权，会怎样影响楼市，欢迎朋友们下方留言区发表高见。

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