“最严调控”给商办市场带来契机，下半年房价会有变化吗？
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记者 李萍 徐旭 长沙报道
去年长沙住宅市场去化较好，新建商品住宅成交量涨至近六年最高值，整个市场处于供不应求的状态。在楼市走热的大环境下，长沙市政府今年3月及5月连续出台了商品住宅限购政策，不仅在购房资格以及信贷层面做出限制，并且提出商品住房需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，既限购、限贷又限卖，被称为“长沙楼市史上最严调控”。
昨日，全球领先的房地产服务商戴德梁行召开新闻发布会，回顾和分析了2017年上半年长沙房地产市场的表现。戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平认为，长沙限购新政将不少投资型客户隔绝在了住宅市场之外，部分投资客也许会将目光转向不限购不限贷的商业地产，使商业地产发展迎来一个全新契机。而戴德梁行长沙公司副总经理文学在接受《楼宇报道》采访时预计2017年下半年长沙房价不会出现大幅波动，将更趋于稳定。
写字楼供应持续放量，
库存加重
2017年上半年，长沙甲级写字楼市场录得新增供应17.7万平方米，推升甲级写字楼总存量至110.7万平方米。受新增供应入市推升，长沙甲级写字楼空置率录得38.0%，同比上涨12.7个百分点。净吸纳量方面，受一季度元旦、春节等公众假期集中的影响，市场表现暂显淡静，2017年上半年全市甲级写字楼净吸纳量录得20,550平方米。
绝大部分项目租金平稳，部分高品质物业的业主为规避风险而提高租客准入标准、提升租金，从而推升市场平均租金略微上浮，2017年上半年长沙甲级写字楼市场平均租金录得108.1元每平方米每月，同比小幅上升2.3%。
2018年将会是甲级写字楼市场的供应井喷期，戴德梁行预计将有约80万方的新增供应，远高于近五年来市场的年均新增供应，尽管或将有一部分新增供应由于工期等原因推迟交付。供应的持续放量将加重写字楼市场的库存压力，但写字楼市场同样也面临着机遇：住宅“限购”使投资资金流入商业地产市场、城市综合水平的提高、政府一系列招商引资活动等都将为写字楼市场带来“去库存”机遇。
优质零售物业需尽快转型
2017年上半年，长沙市优质商业未有新增供应，存量录得154.0万平方米。九龙仓国金中心、富兴世界金融中心、保利 MALL等购物中心将于今年下半年入市,为市场带来约66万平方米的新增供应，年底长沙优质商业总存量将达到220万平方米。
部分购物中心进行业态调整升级，餐饮、教育培训等体验型商户增加，其承租面积一般较大，促使商场空置面积出现下降，全市优质商业市场空置率录得5.0%，同比下降4.3个百分点。2017年上半年优质商业市场继续保持吸纳，净吸纳量录得17,156平方米。优质商业首层平均租金录得每平方米每月373.0元，同比下降7.5%。
长沙商业项目不仅受到竞品同质化竞争以及电商的“两面夹击”，还要担忧未来入市优质项目的“后发先至”，愈演愈烈的竞争态势促使各项目加快调整转型的步伐，在客户体验与业态创新方面不断试水。
戴德梁行提醒，商场对于体验、创新业态的试水和接纳为之赢得了更高的入驻率和人气，但另一方面，由于此类商户承租能力较弱，商场短期内也面临着租金利益的收窄。
开发商拿地热情高涨
2017年上半年长沙土地市场热度难掩，成交金额大幅攀升。土地供应面积575.3万平方米，同比增加5.3%；土地成交面积484.8万平方米，同比增加4.0%；土地成交金额124.2亿元，同比上涨56.2%。
针对2017年长沙楼市的表现情况，长沙国土资源局进一步强化和发挥土地供应的调控作用，加大住宅用地供应力度，2017年上半年住宅用地供应225.8万平方米，同比大幅上升94.5%，足以反映出政府稳定楼市的决心。
知名开发商涌入，上演抢地大战，多宗地块被高溢价拿下，其中在碧桂园溢价150%摘得滨江新城商住地块后，长沙国土资源局中止了位于滨江新城板块的一宗商住用地的挂牌出让，据分析是为避免地价过高而采取的控制措施。
目前在一线城市及热点二线城市已发展出了多样化的土地出让模式，例如熔断、摇号、限地价、限房价、竞自持面积、竞公共服务设施等。面对长沙土地市场愈演愈烈的竞争态势，长沙市政府会否效仿一线城市调整土地出让模式，从源头平抑土地市场高热，让我们拭目以待。
商品住宅去化周期进入合理区间
受“限购”政策影响，2017年上半年长沙市（内六区）新建商品住宅供应与成交面积下降，但成交均价仍继续走高；新建商品住宅供应面积同比急降30.9%至383.6万平方米；成交面积509.1万平方米，同比大幅下降38.1%；新建商品住宅成交均价7402元/㎡，同比上升14.8%。
2017年6月末长沙市（内五区）商品住宅可售库存面积988.0万平方米，对比近半年月均销售面积，去化周期预计为15.0个月，商品住宅去化周期进入合理区间。
“限购”政策一方面提高了购房资格，使投资客近乎“绝迹”，从需求端严控购房行为，另一方面也打击了开发商的推盘积极性，使开发商观望情绪加重，开盘节奏放缓，对供应端形成抑制。
“需求端与供应端的双重抑制，将促使商品住宅成交量在短期内明显下降”戴德梁行长沙公司副总经理文学在接受《楼宇报道》采访时表示，预计今年下半年长沙房价不会出现大幅波动，将更趋于稳定。
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