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揭露酒店式公寓的真相：市场热度很难回到巅峰了
火爆了一年多的酒店式公寓，可能真的要迎来市场变天。
坐标萧山湘湖，某地铁口楼盘，近期准备推出第一批酒店式公寓，目前在蓄客阶段。出乎意料的是，前来验资的客户只有100多组，甚至达不到计划推盘量。搁以前，跟地铁零距离的酒店式公寓压根不愁卖。
最近在销售上卡壳的不止这一个。滨江区府某酒店式公寓项目，首次开盘推出近800套房源，整体去化率只有6.5成。而桃源某酒店式公寓项目，即使拿出“一次性99折、按揭98折”等优惠措施，最近一次推盘还是只去化7成。
如果你觉得这只是个例，那我们再来看一组数据。
以下是近6个月杭州酒店式公寓的成交情况，为了获得更客观的结论，我们选取成交面积作为参考值。
数据来源：CRIC数据库
可以直观的看到，从17年10月开始，成交面积出现明显下滑，比近半年的最高值低了近3成。此后成交曲线一路向下，本月跌到谷值，成交面积仅11.8万方，环比下降近2成。
数据来源：CRIC数据库
上图是近6个月杭州酒店式公寓的供求比变化，很明显，供需关系已经发生逆转。
17年11月之前，供求比都小于1，由于不限购不限贷，酒店式公寓持续热销，整体市场是供小于求。
17年12月，供求比达到1.82峰值，受供应放量等因素影响，市场呈现明显的供大于求，这一趋势延续到了本月。
把酒店式公寓和住宅的成交面积放在一起，也能看出最近的走势。
数据来源：CRIC数据库
17年9月，酒店式公寓的市场占比处于相对高位，与住宅的成交面积比值达到0.25。相当于，每成交4套住宅，同时就会卖出1套酒店式公寓。
本月这一比值为0.13，酒店式公寓的市场份额明显降低。差不多要成交10套住宅，才会卖出1套酒店式公寓。
为什么调控的大背景没变，酒店式公寓的热度却明显下降？究其根本，原因有二。
第一、价格优势快速抹平。
一方面，不限价的酒店式公寓，备案价格越调越高；另一方面，限价的住宅，价格明显低于周边二手房。一升一降，两者的价格明显拉近，酒店式公寓的价格优势正被快速抹平，而新开住宅的性价比则日益凸显。
第二、长租公寓改变预期。
买酒店式公寓的多是投资客，所以租不租的出去，租金能有多少，会直接决定这类购房者最终是否埋单。近来，长租公寓在杭州快速落地和规模扩张，正在分流越来越多的租房需求，也必然改变酒店式公寓投资者的预期。
随着租金回报率的降低，对于市场容量的预期改变，未来，杭州酒店式公寓的市场热度要回到17年的巅峰状态，恐怕很难。