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从网红菜市场改造，看城市配套更新模式探索
在多元化经营和转型升级的行业趋势下，越来越多的房企在住宅开发之外，把目光聚焦到生活配套和民生相关领域。
和昌就是一个例子，通过关注和改造城市微空间、探索旧城配套更新模式、推动城市发展和美好进程。
2018年7月，和昌集团发起“美好中国•美丽菜场”公益活动，联合了CIID室内设计师中心（杭州）的十几位设计师，启动了红石板菜场改造计划。
经过60余天的改造升级，曾经脏乱差的老旧菜市场，摇身一变，成了一处网红打卡地。在吸引更多年轻人到访、消费、体验的同时，也成为国内外众多设计师和设计团队的“朝圣之地”。
红石板农贸市场
此外，作为旧城改造、民生改善、“菜篮子”形象提升工程的先进样本，受到杭州各级政府部门的高度关注和认可。继杭州市副市长谢双成参观调研之后，各区政府也要求工商管理部门负责人实地参观学习。
本文将重点围绕红石板菜场的改造难点及改造方式、和昌对于菜场改造模式的探索和我们的建议这两部分进行展开，有关菜场整体设计及公区改造、常规摊位的改造、其他业态的改造等方面的详细内容，请关注后续《开发，让城市更美好》书籍的出版。
改造难点及改造方式
01 | 改造难点 |
红石板农贸市场位于潮王路古河巷29号，是一个在老旧城市中心低调经营了十多年、面积仅550平方米的小型菜市场。周边小区密布，来自稻香园、红石板社区、锦绣新村、朝晖小区等老小区的居民，都是这里的常客。
虽然菜市场为周边社区的居民提供了多年的便捷，浓缩了一代人的故事和美好记忆，但在城市迅速发展的过程中，由于设计不足、设施落后、设备老化、业态混杂，其服务能力和服务水平已经无法满足居民不断升级的消费需求。
经过前期的实地观察和调研，和摊主进行面对面的沟通和交流，改造团队达成了一个共识：红石板农贸市场需要在保留原有市井文化和烟火气的基础上，提高空间功能性，并且加入更多的人性化设计。围绕这一目标，必须首先找出菜市场的核心问题，同时也是改造难点，有的放矢，才能实现有价值的改造。
一是普遍存在于老旧菜市场的共性问题，包括：
排水不畅造成的地面潮湿问题；
不同摊位气味混合且无法隔离和消除的问题；
导示体系凌乱和动线混乱的问题；
缺乏设计导致的脏乱差问题；
照明不足产生的环境昏暗问题等。
二是不同于其他菜市场的个性问题，包括：
常规摊位和面馆、水果店杂糅在同一空间加重杂、乱、散的问题；
面馆油烟无法排出的问题；
水果店销售占道严重的问题；
如何在保留原有形态的基础上、注入对于未来社区型菜场的构想、实现可持续可复制的设计等。
02 | 改造方式 |
经过多轮讨论，改造团队最后决定，把整个改造工程分解成三个部分。
第一部分是菜场的整体设计，包括总体设计策划和一整套VI设计；第二部分是菜场外骨架的改造，包括外立面的焕新和公共区域的改造；第三部分是菜场内业态的改造，包括常规摊位和面馆、水果店的改造。
每一部分的改造任务再做细分，比如，把菜场内业态的改造分解到每一个摊位，由不同的设计师，从各自最为擅长的领域出发，选择自己最有感触的摊位，进行设计和改造。
探索模式及发展建议
01 | 探索模式 |
和昌对于红石板农贸市场的改造，是一个焕新老城中心微空间、推动城市自我更新、快速改善城市界面的成功案例，其对于更新旧城配套模式的探索，具有行业启发意义和样本研究价值。
先看改造模型。
和昌的菜市场改造项目，主要涉及四方主体，即开发商、街道、承包商、经营者。主体之间的互动，主要在开发商与街道及承包商、承包商与经营者之间展开。
和昌菜市场改造模型
作为改造项目的发起方，和昌以公益为内在驱动力，推进整体改造进程。
在与街道的互动过程中，和昌通过更新社区老旧的公共配套，助力“菜篮子”形象提升工程，获得街道积极配合、协同推进的正向反馈。
在与承包商的互动过程中，和昌通过公益改造的方式，降低摊位的空置率，提高菜场的曝光度和美誉度，获得承包商积极配合、协同推进的正向反馈。
作为改造项目的直接受益方，承包商与经营者的互动模式为，承包商借助和昌的改造，为经营者改善经营环境，有效增加菜场客流，从而获得经营者积极配合、协同推进的正向反馈。
综合来看，和昌改造菜市场的模型有利有弊。
值得借鉴的是，一方面，和昌的公益改造，体现了其高度的社会责任感，折射出其深耕杭州的决心，同时也为其出色的产品打造能力背书；另一方面，只需与街道和承包商进行互动，降低沟通成本，减少改造阻力，缩短改造工期，有助于改造项目的快速落地。
需要商榷的是，第一，由于改造方不参与后期管理，菜场投入运营半年左右，部分摊位出现空置，部分摊位由于后期疏于维护，与改造完成之初的效果形成差异；第二，整个项目于改造完成后即告终止，改造方既不参与管理也不参与运营，无法分享后期收益，未能形成可持续运营。
02 | 发展建议 |
经过实地考察和案例分析，我们对于和昌的菜市场改造项目，形成了三点建议。
第一、在多元化经营和转型升级的行业趋势下，越来越多的实力房企选择做生活配套服务商，和昌不妨通过参与此类项目的后期管理运营，提高企业综合运营方面的能力，拓宽产业链条，为多元化发展蓄势。
第二、建议和昌对整个菜场的改造构思和设计方案进行系统梳理，对各种业态的改造图纸及相关资料进行整理存档，构建设计师和供应商资源库，形成可以快速复制的改造模型。
第三、机会合适时，和昌可以将菜场改造模型复制并落地到自己的项目中，依托自身的物业资源，覆盖后期的运营管理，可以先在项目的自持部分、底商以及项目周边的农贸市场代建等物业形态上进行尝试。
＊特别感谢和昌集团杭州公司品牌专业经理朱翠莹为本文提供项目讲解和图片资料。
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