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房企集中抢跑，行业进入新一轮洗牌期 | 2019年1-8月杭州房企TOP20
官方重申房住不炒，地产融资渠道受阻，限价限签严控不松，房贷利率全线上浮，一系列收紧信号释放下，市场一致性预期发生转变。
在销售承压和预期转向的背景下，更多开发企业倾向于加大新推案，甚至选择一次性清盘，以此加快出货，回笼资金。
当房企集中抢跑，红盘扎堆入市，行业将进入新一轮洗牌期。如何应对变局，赢在下半场？克而瑞浙江区域发布《2019年1-8月杭州房企TOP20》，解读头部企业的发展之道。
恭喜滨江（147.72亿元）、万科（123.86亿元）、绿城（118.19亿元）荣膺流量榜冠、亚、季军，滨江（111.09亿元）、万科（87.16亿元）、融信（81.77亿元）摘得权益榜三甲。
流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 统计时间：2019.1.1-2019.8.27；
◆ 统计范围：杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
►TOP10门槛60亿元，行业集中度继续提升
流量榜单显示，杭州TOP10房企门槛达到60亿元，TOP3房企门槛已超过118亿元。
TOP10流量金额合计917.62亿元，占TOP20总金额的70.38%。TOP3流量金额合计389.78亿元，占TOP20总金额的29.89%。
行业集中度继续提升，马太效应持续显现，头部企业竞争更加激烈。流量榜三强房企，业绩增速同样领先，万科、绿城、滨江8月单月业绩分别为30亿+、15亿+和11亿+。
►抢跑发力趋势显现，十强差距进一步拉近
下半年率先抢跑的房企，开始进入收获期，业绩增长表现突出，典型企业如绿城和保利。
绿城以118亿+的流量金额位居流量榜季军，与第1名滨江的业绩差距较上月缩减4.5个亿；8月流量金额超过15亿元，单月增量超过滨江。
出色的业绩表现，归功于主力项目的集中发力，包括西溪山庄（16亿+）、桂语朝阳（16亿+）、西溪雲庐（13亿+），单盘流量贡献均超过十亿。
保利的爆发力更强，以68.62亿元的流量金额排名第9位，较上月提升1个位次，与上一名旭辉的差距不到2个亿；8月流量金额超过20亿，单月增量居TOP20房企前列。
上品（28亿+）、澄品（26亿+）、中央公馆（3亿+）等高货值项目的持续推盘，是保利实现业绩快速增长的关键所在。
其实，不止绿城和保利，接下来，滨江、万科、融创等企业都将迎来一波集中供货潮，下月榜单排位可能出现较大变化，十强之间的差距或进一步拉近。
典型房企
►滨江
今年冲击千亿的滨江，在大本营杭州的表现可谓独占鳌头。1-8月滨江累计实现流量金额147.72亿元，累计实现权益金额111.09亿元，成功登顶流量榜和权益榜双榜第一，这也是今年以来滨江第6次登顶双榜。
滨江前瞻性地布局杭州两大“网红区域”：萧山经开区和望江新城，深耕优势凸显，销售贡献前十的项目主要就来自这两个区域。其中，望江新城的上品和御品，合计贡献金额超33亿元；萧山经开区的项目则更多，包括拥潮府、翡翠江南、锦粼府等，拥潮府单盘的销售贡献就超30亿元。
持续出色的销售表现，也助力其递交了一份业绩斐然的半年报。
销售增速上行，土地储备充足。今年上半年，滨江的销售金额同比增长近30%，达到516.7亿元，千亿目标完成率为51.7%；从土拓来看，2017年至2019年半年度，合计新增土地储备建面约737万平米，后续供应充足，且从杭州的出货来看，高货值项目居多。
财务表现稳健，偿债能力提升。截至2019年6月底，滨江的平均融资成本为5.6%，较2018年年底继续下探；经营性现金流半年度继续大额归正，为47.62亿元，短期债务低于货币资金，短债覆盖比率1.2，短期偿债压力小；同时，预收账款也创下历史新高，同比增长82%，达到437亿。
冲千亿规模的重要关口，依然保持稳健的财务表现，甚至相关的指标参数更优，无疑将为滨江接下来的业绩上升提供更强有力的保障。
►金地
金地此次在流量榜上排名第7，实现流量金额70.72亿元，权益榜挺进前十，以44.91亿元的金额位列第十。
“两手抓模式”是金地业绩提升的重要原因，具体表现为两个两手抓，即兼顾流量项目和利润项目；住宅与商办共同推进。
1-8月的销售表现中，萧山的悦虹湾、下沙的都会钱塘这类流量型项目的销售贡献超20亿元；而走利润项目，像御品、玖峯汇合计的销售贡献也超20亿元。在前期的业态规划上，多以“高+低”为主，流量与利润兼顾，例如玖峯汇为小高层+叠墅，临平的江山风华业态更丰富，配有洋房、合院以及排屋。
住宅项目推进的同时，金地在杭州的商办市场也显山露水。前有三墩板块金地广场的落地，虽然区域商业环境竞争激烈，但金地广场凭借差异化打造和定位，收割一波消费者；后有城东新城的都会风华，金地商置和龙湖合作开发，项目或将呈现金地在商业打造上的理念。
随着江山风华、都会风华等楼盘的持续顺销以及都会钱塘东区的推出，金地在楼市下半程有望进一步提升榜单名次。
►招商
招商在流量榜和权益榜中，都占有一席之地。在流量榜，招商以39.81亿元的金额位列第13位；在权益榜，招商以28.46亿元的金额排名第20位。
主力销售项目主要为祥符的中城汇MIDTOWN（16亿+）、艮北的公园1872（10亿+）、塘栖的随塘（5亿+）和雍澜府（3亿+）。
稳定的销售表现，归功于招商的投资布局。重仓艮北、落子塘栖、挺进未来科技城2.0、进驻萧山，这是招商投资布局的几个方向，且都符合杭州城市的发展脉络。
城东方向的艮北，从热销的公园1872、天悦江湾到一把清的武林郡，杭州城市东扩的发展下，成为一片“热地”；东北方向的塘栖，随着地铁9号线的确定以及依附于临平副城的发展，逐渐进入刚需购房者视野，房价跳涨；城西方向的未来科技城2.0，受未来科技城核心板块辐射，为楼市新风口，而招商是较早进驻的开发商之一。
接下来，招商将在又一热门板块推出新项目，萧山市北板块的新盘：闻博花城已经开放展示中心，有望助力招商业绩提升。
►金成
金成以43.04亿元的销售金额，排名权益榜第11位，成为继滨江和绿城之后，第三家上榜的本土企业。
其业绩贡献主要来自5个楼盘，分别是英特尔湾（12亿+）、江南府（11亿+）、臻蓝府（9亿+）、十锦台（2亿+）以及璞樾大观（1亿+）。
从主力销售项目来看，金成重点布局产业高地辐射带，且多在轨交沿线落子，收获人口和资源外溢红利。
在未来科技城产业辐射带，布局英特尔湾和江南府，两盘均靠近杭临轻轨，江南府同时邻近地铁3号线和5号线。在青山湖科技城产业辐射带，布局十锦台和璞樾大观，两盘均邻近杭临轻轨。在下城区智慧网谷产业辐射带，落子臻蓝府，距地铁4号线桃源站直线距离约500米。
除了布局产业高地辐射带和轨交沿线，金成还擅于营销控盘，精准把握开盘节奏，错开板块同类产品强销期，形成类似“孤盘”效应，为制造红盘提供良机；并通过与融创中国、中梁地产、广西建工、德信地产等品牌企业展开合作，汲取同行或跨行优秀企业的先进经验，提升自身项目运营能力和产品打造能力。
►新希望
2018年3月首入杭州的新希望，一年多时间，已经多次登上排行榜，此次，以32.86亿元的权益金额位列权益榜第17位。
合作为先，笃信深耕，是新希望行之有效的立足杭州市场的法则。
首先，通过合作分摊风险、熟悉市场，并且将合作对象锁定在对杭州市场最为熟悉的滨江集团上，借助滨江集团的品牌优势，保证项目拥有一定的溢价，目前，新希望在萧山经开区的项目，售价基本在3万-3.8万元/平米之间；
再次，奉行区域深耕，获取发展红利。新希望的在售项目全部来自萧山区，且以经开区项目居多，拥潮府、锦粼府为主力销售项目，合计贡献金额近20亿元。
合作开拓市场之后，新希望也尝试着输出自己的产品。据了解，经开区目前在售的锦宸项目就为新希望的产品线，两次开盘两次售罄，市场接受度较高。新希望未来在杭州楼市的表现，值得期待。