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地产微利时代，市场份额加速聚拢头部 | 2019年1-10月杭州房企TOP20
当行业变革进入深水区，能留下来的都是强者，来看两组数据：
2019年1-10月，杭州商品房销售面积累计1079.25万方，销售金额达到2963.70亿元，同比分别下挫14.48和8.89个百分点，市场容量呈现出明显收窄趋势。
同期，流量金额TOP20房企门槛为36.86亿元，与去年基本持平，流量TOP10门槛达到70.44亿元，比去年高出6.27亿元；权益金额TOP20房企门槛为38.06亿元，权益TOP10门槛达到55.93亿元，较去年分别提升4.22和4.85亿元。
一方面，市场容量已经告别接近顶部的狂欢，在调控之手的拉力下加速回落；另一方面，头部阵营的准入门槛不但没有降低，反而有所抬升；房地产市场已经成为强者的竞技场。
面对市场容量收窄和整体去化回落，龙头房企如何放大自身优势，实现市场份额稳中有升？克而瑞浙江区域发布《2019年1-10月杭州房企TOP20》，解读典型企业的运营和发展之道。
恭喜滨江（194.66亿元）、绿城（149.11亿元）、万科（147.73亿元）摘得流量榜冠、亚、季军，滨江（134.78亿元）、万科（104.82亿元）、融信（101.46亿元）荣膺权益榜三甲。
流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。本次榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 统计时间：2019.1.1-2019.10.28；
◆ 统计范围：杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
►市场份额向头部集中，行业结构加速金字塔型演化
以流量榜单为例，各梯队门槛进一步提高。杭州TOP10房企门槛达到70亿元，TOP3房企门槛超过147亿元。
头部阵营中，规模企业的优势继续放大。TOP10流量金额合计1180.39亿元，占TOP20总金额的71.63%。TOP3流量金额合计491.50亿元，占TOP20总金额的29.82%。
整体市场中，市场份额向头部集中的趋势同样明显。流量金额TOP20、TOP10、TOP3房企，市场份额占比分别为55.60%、39.83%、16.58%。
大型房企受益于行业整合，业绩得到进一步提升，中小企业则举步维艰，成长空间和市场份额被进一步挤压，行业加速金字塔型结构演化，马太效应更加显著。
►双限开启微利时代，部分外来房企淡出杭州市场
流量榜单中，浙系房企占5席，分别为滨江、绿城、德信、中天美好、大家，流量金额合计537.87亿元，占TOP20总金额的32.64%。
权益榜单中，浙系房企占7席，分别为滨江、绿城、德信、金成、宋都、大家、中天美好，权益金额合计442.69亿元，占TOP20总金额的34.11%。
去年同期，流量和权益榜单中，浙系上榜企业均仅有三家，滨江、绿城和德信。从纵向时间轴上看，除了浙系房企群体崛起，绿地、合景泰富、朗诗等外来企业已悄然退出头部阵营。
究其根本，双限调控下，杭州进入微利时代。部分对利润有较高要求的外来房企开始转战其他城市，而新入杭州的企业更多选择在远郊拿地，致使头部阵营中浙系比例提高，外来比例下降。
典型房企
►滨江
滨江实现今年以来的第8次登顶双榜。1-10月累计实现流量金额194.66亿元，累计实现权益金额134.78亿元，其中，在流量榜中，滨江单月增幅近19亿元，位列TOP20房企单月增幅第一；权益金额的单月增幅也超9亿元。
销售金额单月增幅高，源于滨江销售端奉行的“快进快出”策略。今年以来，滨江平均每月的开盘次数约为4次，且单次开盘推出房源量均较多，月均推房量超500套。开盘次数多、开盘量大的前提下，整体的去化率仍然接近九成。像仁恒滨江园这类豪宅项目开盘，超7万元/平米的售价，120套首开房源量，依然能做到开盘即售罄。
除了销售端的快进快出，滨江的快还体现在投资和规划两个方面。
投资端：滨江拿地积极且迅速，双限以来，在杭州已经补仓5宗地块，合计新增土地建面50万平米左右，并且地块均位于其深耕的萧山钱江世纪城和萧山经开区；
规划端：由于滨江力求杭州项目从拿地到销售必须12个月清盘，项目的快规划快公示也是其特色，例如滨江今年7月底在世纪城和经开区拿下的地块，不到两个月时间，两个项目都进行了规划公示。
之所以可以做到以快制人，是滨江奉行深耕策略下的红利凸显，也因此滨江在市场上的影响力以及定价权优势可以最大程度进行发挥。手上有粮，销售又快，预计后期滨江继续霸榜问题不大。
►万科
四季度首月，万科继续保持规模优势，1-10月实现流量金额147.73亿元，居流量榜季军，权益金额104.82亿元，列权益榜亚军。10月流量金额和权益金额分别为14亿+和10亿+，单月增幅居TOP20房企前列。
操盘项目中，5盘流量贡献超十亿，即万科大溪谷（24亿+）、古翠隐秀（23亿+）、中城汇MIDTOWN（17亿+）、金地滨江万科悦虹湾（14亿+）、金茂万科新都会（10亿+）。大溪谷和中城汇因高股权占比，对权益金额亦有突出贡献。
在住宅、公寓、商业全系发展的同时，万科以中城汇为起点，开启在杭TOD时代。从中城汇无缝连接地铁的TOD模式，到未来天空之城地铁上盖型TOD模式，通过将品质住区、商业街区、综合业态与城市充分融合，激发区域活力，升级居住体验，形成标杆产品。9月，万科封顶自持4%拿下萧山姑娘桥商住地，坚持TOD发展路径的决心彰显。
擅长大体量开发，是万科专攻TOD的底气所在。从良渚文化村开始，万科积累了大量针对大型项目的开发和运营经验，在综合业态的打造之外，更多关注全业态配套服务的提供，以及特色社区文化的营造。这些经验和能力，也为万科在TOD领域赢得更多话语权。
►龙湖
龙湖再次挺进流量榜前五。本次榜单中，龙湖以109.66亿元的流量金额，位列流量榜第5位，而在权益榜中，龙湖也排名第5，1-10月实现权益金额80.50亿元。
璟宸府、春江天越、江与城、武林上城、西溪天街是其主力的销售贡献项目，贡献流量金额分别为30亿+、28亿+、17亿+、15亿+和8亿+。
以拳头商业品牌带动项目销售，成为龙湖的一大杀手锏。五大主力贡献项目中，江与城、武林上城、西溪天街这三大项目均带有天街规划。
从销售情况来看，江与城推出的不同业态产品，全部需要摇号开盘，其中高层房源的最低中签率仅为2.4%；武林上城两次开盘的中签约也均低于10%；西溪天街作为纯商业项目，在天街的品牌背书下，酒店式公寓热销。
目前龙湖在杭州布局了6座天街，下沙金沙天街和滨江天街的运营，成功带动片区发展。今年年底，蒋村的西溪天街和三墩的紫荆天街预计也将开业。龙湖对杭州商业格局的影响将更深一步。
►招商蛇口
招商蛇口再次挺进双榜。流量榜中，招商蛇口以49.51亿元的金额位列第13位，较前一次榜单上升一个位次；权益榜中，则上升3个位次，以38.06亿元的金额排名第20位，继1-8月份的榜单之后，再次在双榜都占有一席之位。
开拓潜力区域提供适配产品，是招商蛇口一进杭州就奉行的策略，这既能获取板块发展红利，同时也促进销售。
比如招商蛇口重仓的艮北，从雍华府、雍和府的住宅开发到1872的综合体开发，根据板块不同的发展阶段，设计打造不同定位的产品，公园1872单盘贡献业绩超11亿元；又比如招商蛇口一举拿下两个项目的塘栖，随塘和雍澜府规划定位呈现差异化，目前两盘合计贡献金额达10亿元。
除住宅和综合体外，招商蛇口逐步在杭州实现多元化开发。旗下产业园的网谷产品线将引入拱墅区的智慧网谷小镇；旗下联合办公品牌招商创库也在滨江区的信雅达落地开业。另外，养老地产项目观颐之家正在筹划建设中。
►大家
大家是流量榜晋升最快房企。1-10月，大家累计实现流量金额39.53亿元，位列流量榜第18位，较前一次排名上升3个位次，为TOP20房企中单月名次上升最快的房企；权益榜中，大家同样位列第18位，累计实现权益金额40.70亿元。
1-10月的流量金额主要来自3大项目，分别是拱宸桥板块的杭州大家（22亿+）、富阳银湖科技城的新界2020（7亿+）以及富阳富春板块的大家金钰府（5亿+）。
一方面大家始终坚守杭州市区这一大本营市场，业绩贡献最大的项目杭州大家就位于拱宸桥板块，并且通过合作扩大本土市场的份额，比如运河新城的运河ONE、城东新城的璟宸府，都为其合作项目；
另一方面，大家尝试走出舒适圈，开拓富阳、临安等市场，其中富阳是布局重点，2011年就已进驻，并且陆续拿地开发项目。
坚守大本营和勇敢走出去，是大家投拓的两大特点。而随着杭州大家、新界2020等项目陆续兑现货值，以及众多合作项目的陆续入市，大家后期的榜单表现值得期待。