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供需博弈下的破局之道 | 2020年1-5月杭州房企TOP20
疫情之下，现金为王，当房企普遍加速出货，供应池水位抬升，供需博弈加剧，市场天平开始滑向需求一侧。
供应端，一方面，整体推盘量显著增加，5月杭州周度推盘量持续保持高位，尤其后半月，每周取证项目均达30个以上；另一方面，部分项目实行快速推盘、快速清盘，如滨江御虹府，拿地5个月开盘，首开5个月清盘。
需求端，一则城东新城、艮北、临平新城等竞品集中板块，高弃选率项目增加，根本原因是产品力不突出、产品适配性较低；二则青山湖科技城、崇贤新城等远郊板块，催生多个热销楼盘，主要支撑是有轨交等城市资源加持，产品定位与板块属性及客户需求高度契合。
供需博弈之下，板块分化加剧，对于房企而言，破局的关键在于，选择合适的区域和板块，坚持运营型深耕，全面提升产品力，头部企业在这方面的表现往往更佳，克而瑞浙江区域发布《2020年1-5月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江、绿城、融创摘得1-5月杭州房企销售流量榜冠、亚、季军，滨江、融创、绿城荣膺杭州房企销售权益榜三甲。
流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。本次榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 统计时间：2020.1.1-2020.5.26；
◆ 统计范围：杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► TOP3门槛同比抬升，头部规模增速领先
流量榜和权益榜均显示，TOP20房企门槛同比有所提升，TOP3房企门槛同比增幅显著。
流量榜中，TOP20房企门槛为20.18亿元，比去年同期提高22%；TOP10房企门槛为37.08亿元，同比提高20%；TOP3房企门槛达到94.45亿元，同比大幅提高54%。
权益榜中，TOP20房企门槛为19.76亿元，比去年同期提高8%；TOP10房企门槛为30.01亿元，与去年基本持平；TOP3房企门槛达到74.29亿元，同比增幅高达65%。
各梯队门槛稳中有升，与此同时，头部企业规模增速仍保持领先。
典型如流量榜，TOP3房企滨江、绿城和融创，5月业绩增量分别为23亿+、16亿+和19亿+，单月增速同样位列前三。
领跑权益增速的企业，亦在TOP5房企中产生，滨江、融创和越秀，5月分别实现权益金额18亿+、17亿+和14亿+。
► 靠前梯队格局维稳，TOP3发起上半场冲刺
以流量榜为参考，靠前梯队格局保持稳定，TOP10房企排位与上月相比，几乎不发生变更。
静水之下，深流涌动，距离上半场吹哨还剩一个月，TOP3房企已经发起冲刺。
目前来看，滨江在售货值和待售货值都很高，前5个月，凭借高货值项目的顺销，不断放大业绩基数，拉开领先距离，接下来，随着悦潮府、拥涛府等项目陆续转签，持续领跑将是大概率事件。
绿城即将首开的两大热盘，春月锦庐和春来晓园，是其巩固优势的关键，一个是市中心的主打项目，另一个是笕桥的改善大盘，两盘或于近期入市，较高的单价和溢价空间，将支持绿城规模进一步提升。
融创的运河双子星项目，运河ONE和天阅运河源，屡开屡罄，持续的热销将陆续体现在流量金额上，另外，望江新城的御潮府将于6月初开盘，近7万的单价，或助力融创业绩再上台阶，有机会冲击半年度亚军。
典型房企
► 滨江集团
继1-3月、1-4月登顶双榜第一之后，滨江实现“三连冠”，且与第二名的差距拉大：1-5月以148.28亿元的流量金额位列流量榜第一位，甩开第二名近44亿元；在权益榜中，以113.28亿元的金额登顶榜首，较第二名多出32亿元。
从单盘贡献来看，1-5月，滨江流量金额超过10亿元的楼盘达到5个，御虹府贡献最大，单盘流量金额近40亿元。御虹府是滨江奉行“快进快出”策略的典型代表，作为杭州入市最快的双限地项目，规划快、开工快，1000多套房源仅通过3次开盘就全盘售罄，5个月即实现清盘。
“快进快出”的基础，是品牌效应叠加深耕策略的长期积累沉淀，这也使滨江能做到红盘的连续输出，红盘既包括拥涛府、悦潮府等这类刚需、首改项目，也有滨江园、御品、御潮府等高端改善项目。
销售端保持快节奏输出且红盘不断，少不了投资端的持续果断纳储。2018年下半年以来，滨江在杭州土地市场就频频拿地，今年截止目前，已将6宗地块收入囊中。手上有粮，销售不慌，滨江接下来的销售额依旧能保持可观增长。
► 融创中国
融创此次依旧保持了1-4月的排名，位列双榜前三甲，以94.45亿元的流量金额位列流量榜第三位，权益榜排名则更进一步，位列第二，1-5月累计实现权益金额81.17亿元。
良好的排名表现源于融创在杭州全序列产品的热销。
刚需项目如大江东的融创城，是其销售贡献最大项目，1-5月累计实现销售额22亿元，该项目实现两次万人摇，最近的一次平均中签率仅0.5%，创下新低；
改善项目如运河新城的“双子星”：运河ONE和天阅运河源，两项目随着民办锁区等政策的释放，流速明显加快，销售周期不到一年时间，基本清盘。
从后续发展来看，融创后劲十足，榜单名次有望继续上升。其一，在售项目多为大盘，可兑现的货值大，除了融创城，还有萧山科技城的江南壹号院、萧山浦阳镇的森与海、滨江区的杭州壹号院等；其二，高端改善项目将陆续兑现，与滨江合作的御潮府已入市，7万元的单价，中签率仅5.61%，此外，大关的杭京源也已蓄势待发。
► 旭辉集团
旭辉此次以37.24亿元的流量金额位列流量榜第9位，同时也冲入权益榜，以22.86亿元的权益金额位列第15位，该名次较1-4月上升两位。
业绩贡献主要来自5个盘：分别是萧山的国宸府（11亿+）、湘湖悦章（11亿+），余杭的时代悦章（5亿+）以及临安的朗香郡（4亿+）、旭辉城（4亿+）。
从主力楼盘的销售来看，旭辉以轨交为考量重点，布局潜力区域并逐步实现深耕，这样的投拓策略成效显著。
一方面，旭辉前瞻布局临安青山湖科技城，打造朗香郡以及TOD项目旭辉城，随着地铁16号线的正式开通，这些项目去化速度明显加快。以旭辉城为例，项目5月份加推，尽管均价有所上涨，但登记人数却创下历次开盘之最，中签率也创新低，为20%；
另一方面，旭辉深耕萧山南部卧城，先后开发珺悦府、璞阅、湘湖悦章等项目，交通优势+板块的良好预期，加速楼盘去化，湘湖悦章今年以来单盘的流量金额已超10亿元。
轨交开通的利好下，预计旭辉接下来还将延续不错的楼盘销售去化，助力其业绩提升。
► 中海地产
中海是本次榜单中排名上升较快的房企。在流量榜中，以28.10亿元的流量金额位列流量榜第14位，排名较1-4月的名次上升3个位次；在权益榜中，排名较此前上升4位，以28.10亿元的权益金额位居第11位。
中海冲入双榜，依靠两个楼盘的销售，分别是滨江区西兴板块的云宸项目和城西文教区的黄龙云起项目。其中，云宸3亿+的流量金额主要是去年开盘的陆续转签，而黄龙云起为其主力贡献项目，今年1-5月楼盘的流量金额近25亿元。
黄龙云起今年以来共登记摇号5次，作为高端豪宅项目，每次的中签率都较低，最近一次加推洋房，尽管价格已经接近7万元/平米，但中签率仍保持在37.96%。除了文教区的地段优势，产品打造也呈现出一定亮点，比如在户型设计上，得房率普遍较高，139平米户型是受市场欢迎的四叶草布局；又比如在园区配备上，涵盖恒温泳池、会所等高端配置。
而凭借黄龙云起的热销，中海在杭州市场的认可度或将得到较大提升。