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市场量能再放大 排位赛暗流涌动 | 2020年1-10月杭州房企TOP20
相对冷淡的10月楼市，无碍整体成交继续上行。
开盘表现来看，尽管受新政和假期影响，月初推盘量明显不足，但在中后期市场迎来“改善潮”，积压已久的改善需求得到释放，成交逐渐趋好。其中，绿城·春月锦庐、阳光城·檀映里表现较突出，均为首开即去化完毕。
数据表现来看，不仅10月单月杭州全市商品房成交量价均好于去年同期，且从全年看，成交量高于去年是大概率事件。截至目前，杭州全市商品房成交量达122557套，接近去年全年91%的量。也就是说在未来两个月内，成交量超1.3万套即能超越去年。
市场量能有望继续放大，显现一定大海效应，谁能畅快遨游？当业绩冲刺期撞上调控收紧期，企业又该如何突围？克而瑞浙江区域发布《2020年1-10月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江、融创、绿城荣登1-10月杭州房企销售流量榜及杭州房企销售权益榜双榜三甲。
流量榜体现企业的操盘能力和品牌影响力，权益榜体现企业的投资眼光和布局能力。本次榜单从流量金额和权益金额两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 以上榜单统计时间均为2020.1.1-2020.10.27，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 梯队门槛大幅抬升，头部房企规模再扩大
纵观流量榜和权益榜，各梯队门槛同比均有显著抬升。
流量榜中，TOP20房企门槛为49.58亿元，同比提高35%；TOP10房企门槛为75.69亿元，同比提高7%；TOP3房企门槛达到199.90亿元，同比提高35%。
权益榜中，TOP20房企门槛为44.11亿元，同比提高16%；TOP10房企门槛为67.46亿元，同比提高21%；TOP3房企门槛达到136.77亿元，同比增幅达到35%。
各梯队门槛稳中有升的同时，头部房企业绩增长迅速。以滨江为例，1-10月流量金额已超300亿，权益金额则超200亿元，均较去年同期增长100亿左右。
滨江、融创和绿城在内的TOP3房企，10月以775亿+的流量总金额、575亿+的权益总金额，分别占据流量榜36%、权益榜33%的份额。
► 前三角逐激烈 排位赛已开启
流量榜中，前4上榜企业与上月一致，分别为滨江、融创、绿城、万科，并与后位保持较大差距；权益榜中，前6上榜企业基本固化，前4分别为滨江、融创、绿城、万科，融信、越秀以较小差距落后于万科。
虽然前位房企格局基本固化，但随着年底业绩冲刺期的到来，排位赛已经开启，尤其是TOP3的排位变化仍充满悬念。
万科此次虽未进入TOP3，但不论是流量榜还是权益榜均与TOP3门槛差距较小，且万科善于后程发力，从未来天空之城到彩虹天空之城再到亚运村项目，待兑现货值较为可观。
另外，此次进入TOP3阵营的房企之间，竞争格局暗流涌动。融创能否更进一步？绿城的“春天四重奏”相继入市，后期发力趋势也较为猛烈，最终排位顺序究竟会如何？这些都值得期待。
典型房企
► 融创中国
融创在排行榜的表现优异且稳定，此次依然进入流量榜与权益榜双榜的TOP3阵营。其1-10月累计实现流量金额245.23亿元，累计实现权益金额207.43亿元。
单盘业绩贡献超20亿元的项目达到6个，分别为融创城（31亿+）、运河ONE（29亿+）、江南壹号院（25亿+）、森与海（21亿+）、天阅运河源（21亿+）、融望之城（20亿+）。此外，杭州壹号院、望金沙两盘的业绩贡献也较大，均超10亿元。
多个项目实现高产出，充分说明购房者对融创品牌的认可，也突显融创多方面的竞争力优势。
投资方面：善于利用拿地窗口期，通过收并购和招拍挂等方式备足粮草，包括融创城、运河ONE等项目在内，拿地时机选择均较为精准；
产品方面：以产品的创新迭代，成功实现住宅市场的“两条腿走路”，即融创不放弃刚需市场的同时，坚定发展高端改善市场；
多元化发展方面：从地产、服务到文旅等，融创以产城融合的发展思路实现与城市的共成长。在投拓上，不止做纯住宅，更为关注未来社区、TOD大盘等。
杭源里、御潮府、融望之城、森与海、悦融湾......从刚需到改善，从核心区域到潜力板块，后续融创仍有不少货值待兑现，业绩增长后劲充足。
► 德信地产
德信在流量榜的排位较上月实现两个位次的上升，进入TOP5序列，1-10月累计实现流量金额111.40亿元；在权益榜亦占据一席之地，位列TOP10阵营，累计实现权益金额75.56亿元。
从其主力销售项目看，“一体两翼”战略下，德信在住宅+商业双赛道的发力，目前已显现效果。
住宅方面：随着高端产品序列云庄系的研发与落地，德信产品的市场认可度不断提升。今年以来，运河云庄、时光之宸两盘的业绩贡献均在20亿元左右。像运河云庄项目，六次开盘六次均全部去化，中签率一度低至1.7%。
商业方面：比较典型的是德信在空港新城和城东新城的布局。
在空港新城，德信不仅进驻较早，且偏向于拿大体量商住地块，通过天空之翼、时代公馆、阅杭三大综合体项目的相继开发，实现板块深耕；
在城东新城，从早期的东望、东宸等住宅项目到环翼城、杭州之翼等商业项目，再到最新的德信中心，德信在城东新城的布局全面铺开。其中，环翼城今年以来的销售贡献近5亿元。
目前德信仍有多盘在场，涵盖住宅、写字楼、公寓等多种业态，新盘方面则有即将入市的德信中心、观湖之宸等，后续业绩有望进一步提升。
► 旭辉集团
旭辉此次以106.98亿元的流量金额和69.86亿元的权益金额晋升双榜，且在流量榜和权益榜中均位列TOP10。
究其上榜原因，通过区域深耕收割发展红利是关键所在。
1-10月，旭辉单盘业绩贡献超10亿的项目有5个，包括萧山南部卧城的湘湖悦章、国宸府，临安青山湖科技城的朗香郡、未来旭辉城、宝龙旭辉城。南部卧城和青山湖科技城正是旭辉深耕的区域。
南部卧城：2018年7月旭辉以相对较低的楼面价（13473元/平米）进驻南部卧城，两年来通过合作实现多个项目的布局。随着区域配套的不断提升，南部卧城成为楼市热点板块。以湘湖悦章为例，今年1-10月业绩贡献超30亿元；
青山湖科技城：2018开始，旭辉相继在板块布局3个项目。随着城西科创大走廊、地铁16号线等利好的逐步落地和推进，青山湖科技城获得较高关注度，宝龙旭辉城、未来旭辉城均有良好的销售表现，单盘销售贡献均超10亿元。
适时进驻板块并坚定深耕，以此实现业绩提升的同时，旭辉也善用合作杠杆促进业绩增长。其注重拓宽合作路径，并逐步扩大合作对象，合作房企包括东原、融信、滨江等众多品牌企业，而随着合作项目的增多，旭辉在杭州的市场份额也将持续扩大。
► 阳光城
阳光城在此次的榜单中，表现也较为亮眼。不仅以66.41亿元的权益金额成功进入权益榜TOP20，在流量榜中，排名更进一步，以75.69亿元的流量金额位列TOP10阵营。
具体来看，富阳的翡丽海岸、悦江府，余杭的翡丽云邸是其销售主力项目，单盘贡献额均超10亿元。这也彰显了阳光城在杭州的发展路径，即其乐于布局新兴区域，通过领先性的产品带入实现一定的降维打击。
典型如翡丽海岸项目，这是其曲线进入富阳打造的项目（收购所得），而翡丽海岸是集商业、别墅、洋房、酒店等多业态于一体的70万方大体量综合体，可见阳光城开辟富阳市场的决心。更早期的案例是在2013年，阳光城首次进入杭州，即选择当时楼市还处于相对封闭状态的萧山区，并且引入旗下的府系高端产品线。
凭借较前瞻的投拓和较强的产品打造，阳光城在杭州市场成功实现了“两步走”。
一方面在刚需市场持续打造红盘。如花漾里项目，首开面对分流的情况，中签率仍低至3.5%；
另一方面在改善市场发力，通过精进产品，获购房者认可。近期开盘的檀映里（位于新天地板块），中签率不到20%，且实现首开当天即全部去化。
接下来，随着檀映里的陆续转签以及包括翡丽云邸在内的老盘续销，其储备货值将陆续兑现，业绩也将再提升。