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高质量时代已来 | 2020年度浙江&杭州产品力榜单发布
从2018到2020，克而瑞已连续三年开展“中国房企产品力测评”系列研究，凭借专业、客观、公正的测评成果，获得业内和市场的高度认可。作为浙系房企的产品高地和全国房企的战略要地，浙江及杭州区域的产品力测评一直备受关注，2020年度测评自9月启动以来，共吸引68家房企、248个项目参评。
克而瑞浙江区域今日发布《2020年度浙江及杭州产品力测评排行榜》，该榜单分企业和项目两大维度：企业维度包含「2020年度浙江房企产品力TOP10」、「2020年度杭州房企产品力TOP10」两大子榜单，项目维度涵盖「2020年度浙江十大高端项目」、「2020年度浙江十大品质项目」、「2020年度杭州十大高端项目」、「2020年度杭州十大品质项目」四大子榜单。
本次产品力测评围绕“规划及单体设计”、“户型居住功能”、“室内精装设计”、“归家路径与节点”、“社区空间与景观”及“项目获奖情况”6大测评体系，聚焦“住宅收纳体系”、“住宅智能化”和“社区设施（适幼设施、宠物设施、健康设施）”3大迭代维度，对开发企业和项目产品进行综合评定。
2020是产品原力觉醒的一年，行业已经形成共识，产品力是企业未来发展的内在驱动力和核心竞争力。克而瑞希望通过客观遴选和全面解读品质房企及优秀项目，专业洞察和深度阐述产品发展及创新趋势，与房企共探新形势下产品高质量发展的方法与路径，助力房地产行业回归产品本质。
榜单发布·浙江房企
榜单发布·浙江项目
榜单发布·杭州房企
榜单发布·杭州项目
榜单解读
高质量时代已来，产品力驱动发展
三道红线下，中国房地产的发展逻辑已经发生巨大改变，将从过去的高增长时代走向高质量时代，后者需要高质量的产品来驱动。
而在浙江，由于地价普遍高企和政策持续施压，利润空间狭窄，容错率低，开发企业要适应严峻的市场环境，并坚守产品品质，并非易事。
但有一些房企做到了，他们化压力为动力，持续打造高品质产品，针对市场痛点进行产品创新，领先行业实现提质增效；同时主动走出舒适区，积极探寻新的增长点，加快企业发展转型。
实现提质增效，坚持区域深耕是关键。筛选城市及区域笃行深耕，从客户角度出发设计和打造产品，并在此基础上推进产品标准化、提升产品创新力。通过深耕放大产品红利的同时，释放管理红利，加强成本管控，加快周转节奏，最终提高盈利能力。典型企业如深耕杭州的滨江、德信，深耕海宁的鸿翔，深耕宁波的荣安等。
加快发展转型，尝试复合开发是重点。对于房企来说，住宅开发是立足浙江之本，复合开发是致胜浙江之道。近年来，不少具有战略眼光的企业开始涉足城市运营、TOD、未来社区、社区运营等多元领域。
● 有的企业在特定赛道集中发力，已形成企业IP。
比如，城市运营领域，金茂在杭州打造首个城市运营项目星外滩，项目以规划驱动为牵引，推动城市升级，打造城市新核心；
TOD领域，万科与地铁集团深度合作，打造未来天空之城和彩虹天空之城两个TOD大盘，拉动住宅销售的同时，优化板块商业配套，推动区域发展提速；
未来社区领域，大家在丽水落地浙江首个未来社区项目，作为全省试点项目，将打造为集居住、办公、餐饮、娱乐、教育、医疗等功能于一体的区域生活中心；
社区运营领域，东原在杭州首个交付项目印未来中植入“原聚场”IP，通过改造社区空间，提供幼托、早教、娱乐等服务，解决社区生活的需求和痛点。
● 有的企业在多赛道并行突破，寻找新的增长点。
比如招商蛇口，除了在杭州打造公园1872和中城汇MIDTOWN两大TOD项目，推动新兴板块发展，重塑板块价格体系之外，还在城市运营和产业地产方面进行多元化布局。
城市运营方面，在公园1872落地商业产品线“花园城”，通过营造四大生活场景，引入盒马鲜生等品牌，填补区域商业配套。
产业地产方面，在杭州落地产业园区品牌“网谷”和联合办公品牌“创库”，总包代建杭州大会展中心，此外，养老地产和酒店运营也是招商蛇口的多元发展方向。
无论住宅开发，还是复合开发，房地产行业都对企业提出了更高要求：
战略上，要有更高的站位和更远的眼光。包括以提升居住品质的初心，优化产品和服务，提高业主的幸福感、参与感和获得感；以与城市共发展的初心，参与城市建设和运营，助力城市发展和区域更新。
能力上，既要能够做精做专，又要具备综合能力。前者是指，以制造业的心态，专注住宅开发，做好产品品质，实现提质增效，提高盈利能力；后者是指，复合型开发中，要具备复合开发、资源整合和运营管理能力。
典型项目产品力分析
玺园位处绍兴新昌正核的七星板块，是华鸿首入新昌，于城市核心打造的高端改善产品，也是2020年华鸿在新昌的标杆作品，入围浙江十大高端项目。
基于区位优势和成熟配套，华鸿•玺园自案名公布以来便备受市场关注。
项目位于七星路、南岩路两大城市主干道交汇处，近邻新昌江，对望鼓山公园，占据城市核心区位，自然景观资源丰富。
周边交通路网成型，通过七星路、南岩路，可畅达新昌客运站、新嵊高铁站（建设中）；综合配套齐全，2公里范围内涵盖海洋城商业综合体、新昌中医院、天文科技馆、体育中心等配套资源；教育资源富集，七星小学、七星中学、新昌中学等优质教育资源环伺。
除了地段优越和配套成熟，项目凭借富有层次的物业类型、具有跨度的户型面积，以及匹配客户需求的产品亮点，获得当地改善客群和高端客群的认可。
项目规划约9.5万方改善住区，涵盖145㎡洋房、170㎡平层和251㎡别墅三大主力产品。整盘改善定位之上，通过细分客群，规划多业态、多面积段产品，以满足首改、再改和终改客户的不同需求。
产品设计方面，围绕舒适度和功能性进行提升。舒适度方面，如170㎡平层做到四开间朝南、约14.5米面宽；功能性方面，如145㎡洋房设置入户玄关或入户中庭，采用餐客厨连厅设计。
众安•古越郡府位处绍兴市越城区城西板块，是绍兴主城区纯中式合院项目，作为绍兴的千万级起步豪宅，入围浙江十大高端项目。
项目地段优越，位于古城府山前，周边3公里范围内遍布绍兴城市名片及名胜古迹，包括城市广场、越王台、周恩来祖居、鲁迅故里等。
除了优质地段，古越郡府的低密属性也是其备受高端市场青睐的关键。
项目地上建筑面积约5.2万方，容积率仅1.21，与常见的高低配项目不同，古越郡府定位纯中式合院项目，只规划184套中式合院，纯粹的低密规划，令居住舒适度和私密性得到最大化体现。
众安基于多年的改善产品营造经验，集结绿城利普建筑、苏州香山帮、苏州园林发展等设计大师，通过整体排布、空间形态和园林景观的打磨，打造蕴含绍兴民宅文化的纯中式合院。
整体排布上，外围由规划红线和园区道路构画出“回字纹”图案，表达东方艺术审美；内部打造6大组团，营造可观、可赏、可游、可居的意境。
空间形态上，利用院落的高低错落，在保证每户采光的前提下，让建筑空间形态与绍兴传统街区相契合，移步异景，保证每一户每一层都有不同的景观视野。
园林景观上，以江南名园拙政园、留园为摹本，整体景观以“三进归园，一水南北”为设计脉络，集湖、园、巷、院于一身，纳居住、社交、雅集等多重功能于一体。
保亿湖风雅园位处杭州市萧山区湘湖板块，为杭州八区内少有的中式合院组团，作为杭州顶豪代表作，入围杭州十大高端项目。
近期，湖风雅园首推85套中式合院，总价千万级，受到杭州高端客群追捧，不到半个月，所有房源均去化完毕。
区位地段的优越性，以及规划体量、建筑景观、户型功能方面的产品力，成为其打开顶豪市场的关键。
区位地段方面，项目坐落于湘湖旅游度假区，可近享自然山水资源，板块内还拥有跨湖桥文化遗址、越王城遗址等历史文化资源。今年，杭州启动建设湘湖和三江汇流未来城市实践区，区域规划和配套全面提速，板块红利持续释放。
规划体量方面，项目总建面积约22万方，由183套中式合院、9幢小高层和约4万方五星级酒店组成。其合院规模是凤起潮鸣的6倍，为杭州市区少有的大体量合院组团。
建筑景观方面，邀请到曾操刀江南里和凤起潮鸣的绿城设计院蒋愈担纲整体设计，在雕琢飞檐戗角、马头墙、美人靠等中式细节的同时，还设计了约350米长的水街，串联起整个合院组团。
户型功能方面，充分拓展空间尺度，优化功能性和体验感。如253㎡户型，采用客餐厅一体设计，餐客区整体空间达84㎡，市面上300㎡户型才能做到这一尺度；地下室挑高6米，设置L形下沉天井，配备大落地窗，采光面超过11米。
德信中心位处杭州市江干区城东新城板块，为德信继环翼城、杭州之翼后，在东站枢纽旁打造的TOD 复合型标杆作品，入围杭州十大高端项目。
项目定位城东新城商业地标新名片，择址白石会展中心和火车东站的中轴线上，受杭州城市东扩和东站枢纽崛起双重利好，板块未来商业价值可期。项目总建面积约21.6万方，规划精装住宅、特色商业街、智慧楼宇三大功能组团，以全新的复合型街区规划，助推板块价值提升。
建筑规划和景观设计方面，德信聘请大师设计团队，提升项目整体的标识感、体验感和现代感。其中，建筑规划由上海新天地的设计方日清设计担纲，以古典穿插现代的手法、将国际现代的审美与杭州城市文化特质相融合，营造出一处国际都市感的TOD综合城市地标；景观设计邀请到曾操刀上海兴业太古汇的AECOM，通过一条中心绿轴，将三大组团的开放式景观空间相链接，呈现立体化、具有标识意义的城市开放景观面。
住宅产品营造方面，德信在项目住宅组团望宸光里的立面和户型上，做了不少加法。
立面上，采用铝板幕墙与涂料相结合的设计，增强时尚感和轻盈感。同时，为了居住舒适性，引进了降噪、保温、隔热功能更好的中空百叶窗。
户型上，基于针对板块改善客群的前期调研，以最大化提升居住舒适性为设计核心，规划建面约133-150㎡主力改善户型、辅以少量112㎡户型。其中，150㎡户型设计大面宽短进深和4开间朝南，南向面宽做到15米左右，阳台尺度约7.7米，餐客厅面积达到41㎡。
嘉品位处杭州市萧山区钱江世纪城板块，是滨江房产在奥体核心独资打造的纯改善项目，以120-183㎡的户型规划，与板块同类产品形成差异，精准定位中高端改善客群。
项目周边城市地标环绕，优质资源集中。步行可达杭州之门，距国际博览中心约1公里，距市民中心约5公里。作为城市封面板块，汇集各类优质资源，包括轨道交通（距6、7号线交汇奥体中心站约500米）、综合商业（拥有奥体百万方TOD商业配套）、教育医疗（规划中的全龄段教育资源、三甲医院环绕）等。
基于板块深耕和客群深研，滨江在嘉品项目中实现产品力和审美力的精进迭代，在外立面、景观和精装等层面，延续并进一步提升品质。
外立面采用四面铝板幕墙搭配大面积玻璃的设计，呈现出富有现代感、艺术感和价值感的新型立面。
景观设计除了沿袭滨江经典的蓝宝石景观水系，还创设了两条超百米的景观轴线，提升项目整体居住品质。
作为产品创新的发力点，滨江在嘉品项目中首推“洛伦佐”游艇风格，持续优化产品细节，深受市场认可。
江麟邸位处丽水市中心城区城东板块，是天阳将杭州的天邸系产品线下沉到丽水、并融入本土化考量的成功案例，作为丽水市中心江景住区，入围浙江十大品质项目。
项目直面好溪，南向一线临江，为了最大化利用江景资源、打造丽水江畔的标志性建筑，天阳在江麟邸的整体规划和产品营造上进行了多项创新。
整体规划上，前低后高排布洋房与高层，这样的设计，既让后排楼栋也能拥有无遮挡的观江面，也让建筑群的天际线更立体、有层次且具观赏性。
产品营造上，邀请上海UM新锐设计师担纲建筑设计，打造独特的“风帆”造型立面，同时采用现代玻璃立面结合局部铝板结构，向江面增加两条色彩线条，呈现简洁、现代的视觉感受。
除了立面创新，江麟邸在产品舒适度和体验感的营造上，也比同类产品更进一步。
舒适度方面：户型设计强调采光和视野，采用大面宽、短进深设计，设置南向封闭式大阳台，部分户型可做到270度采光面；梯户比设置为1:1，提高业主乘梯舒适度。
体验感方面：社区入口和楼栋单元入口均参考酒店大堂设计，使业主享受归家礼遇；园区设有度假式社区会客厅、艺术中厅社区花园、社区阳台、亲子乐园等全龄段、社交型配套；全区设置风雨连廊，优化业主归家体验。