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首轮集中供地后，三强格局或生变 | 2021年一季度杭州房企TOP20
“杭五条新政”的落地，并没有按住躁动的楼市。
限购区域内，一些早先被低估的板块，摇身一变成了香饽饽。比如之前随走随买的九乔，现在摇号项目扎堆，流摇盘也多是有意为之，实际流速并不慢；又如之前不温不火的余杭经开区和崇贤，如今不少项目已通过捆绑车位筛选客户。
不限购的临安，市场热度更是有增无减。不止轨交沿线项目、青山湖科技城低密项目、品牌房企营造项目，就连缺乏轨交、区位和品牌优势的项目，同样能够快速去化。
实际上，目前杭州已经难觅寡冷区域，究其原因，有三个方面。
一是政策端，一系列提高限购区域摇号门槛的措施，迫使相当一部分需求，由主城区流向唯一不限购的临安，以及一些非热门区域。
二是供应端，主城区难现区域集中供应，在售项目分布零散，临安基本完成住宅去库存，仅有低密房源在售，整体市场供不应求趋势明显。
三是需求端，土地价格频频拍高，分区调整即将公布，临安限购箭在弦上，多种不确定因素交织在一起，触发购房者着急上车的焦虑情绪。
在已经开启调控窗口的杭州，这波市场热度未必能够延续，下月即将实行的首轮集中供地，以及提前预留的限购升级空间，都有可能左右未来市场走向。
持续收紧的政策，可能波动的市场，对房企来说都是巨大挑战，如何熨平政策周期，抓住市场窗口？克而瑞浙江区域发布《2021年1-3月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江集团、融创中国、绿城中国荣膺1-3月杭州房企销售流量榜、权益榜及全口径榜三甲。
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房备案数据为准；
◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.3.28，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► TOP1门槛大幅抬升，头部集中强者恒强
与去年同期相比，今年一季度的流量榜和权益榜TOP1门槛均有大幅度提升。
流量榜中，TOP1门槛超过116亿元，较去年同期（75亿元）提高55%；权益榜中，TOP1门槛超过107亿元，去年这一数字为59亿元，同比增幅达到81%。
TOP1门槛显著提高的同时，市场份额也进一步向头部房企集中。
流量榜中，TOP3房企门槛达到84亿元，TOP10房企门槛为30亿元，入榜门槛20亿元。TOP3流量金额合计约315亿元，占TOP20流量总额的38%。
权益榜中，TOP3房企门槛达到67亿元，TOP10房企门槛为23亿元，入榜门槛17亿元。TOP3权益金额合计约257亿元，占TOP20权益总额的37%。
► 三强上演强者之争，集中供地或酿变数
本次榜单上，“滨融绿”依然稳居第一梯队。
其中，融创表现最为亮眼，1-3月实现权益金额107.97亿元、全口径金额141.09亿元，位居权益和全口径双榜头部。
整体规模保持领先的同时，其单月增量亦处于TOP3前列。3月新增权益金额58亿元，全口径新增更多，达到73亿元。
从业绩构成来看，融望之城（16亿+）、望金沙（15亿+）、融创城（14亿+）和云帆未来社区（11亿+）是其主力权益贡献项目。
不难看出，住宅开发之外，融创正在更多向未来社区倾斜。除了云帆社区，1月融创又联合中交拿下富春湾新城未来社区地块。接下来，未来社区项目或为其在杭发展提供新的助力。
滨江依然位居流量榜头部，1-3月实现流量金额116.87亿元。在权益榜和全口径榜中，紧随融创之后，分别实现权益金额82.11亿元、全口径金额138.38亿元。
业绩的爆发力来自多个高货值项目，一季度滨江旗下15盘流量贡献过亿，其中5盘兑现流量超10亿，分别为春语蓝庭、沁语晓庭、君品名邸、嘉品和翠语华庭。
强深耕、广布点，是滨江做高溢价、获得持续性高产出的关键。今年1-2月，其以90亿元总价、高比例自持加仓萧山经开区，足见深耕之决心。
结合杭州首轮集中供地预告，可以预见，钱江世纪城两宗优质地块，大概率会是滨江囊中之物。届时，滨江的货值储备将得到进一步补充。
绿城此次以84.21亿元的流量金额、67.19亿元的权益金额和89.58亿元的全口径金额，稳居TOP3阵营。
去年主推改善类项目“春天四重奏”的陆续转签，为其一季度业绩提供有力支撑，4盘合计流量贡献超过48个亿。此外，桃李湖滨和桂语听澜的单盘流量也分别达到7亿+和6亿+。
今年，绿城大有重回大本营之势，在杭州积极增储。前两个月连拿9宗宅地，且全部封顶成交，拿地金额超过135亿。对比目前的三强货值，绿城具有明显优势，业绩增长后劲十足。
接下来，三强竞争格局会如何变化？首轮集中供地是一个重要的观察点。
典型房企
► 保亿置业
作为以产品立本的老牌浙企，保亿一季度成功跻身流量、全口径双榜。
流量榜中，以28.24亿元的流量金额位列TOP11，较上月实现13个位次的提升；全口径榜中更进一步，以47.25亿元的全口径金额，上升7个位次，位列TOP8。
1-3月，保亿在杭共7盘贡献货值，其中流量过亿项目有4个：钱江世纪城的观雲钱塘城（19亿+）和万象世界中心（1亿+），青山湖科技城的丽光城（6亿+）以及湘湖板块的湖风雅园（1亿+）。
从货值分配看，保亿的主力销售项目涵盖大平层等商业和高层、低密等住宅。坚持两条腿走路，采用商业和住宅并行开发，是保亿继续扩大市场份额、赢得更大利润空间的核心策略。
市场话语权的获得，离不开出色的产品营造能力。保亿在产品开发上坚持追求高品质，做高配，致力于打造同类产品标杆。
典型如商办类产品观雲钱塘城，以“扬帆起航”为建筑理念，在外立面设计中融入更多流线元素，打造空中花园，层高做到3.4米，引领杭州大平层发展。
又如低密类产品湖风雅园，由中式豪宅大师蒋愈操刀建筑景观设计，采用杭州少见的大体量中式合院规划，户型设计兼具功能性与体验感，成功树立顶豪市场口碑。
► 中南置地
继2月成功冲入权益榜之后，本次中南再度提升2个位次，以19.46亿元的权益金额，跻身权益榜TOP18。
踩准市场周期节点，前瞻布局新兴板块或潜力区域，收获板块第一波发展红利，是中南实现规模和排名提升的驱动力。
分析其主力销售项目，均为提前布局新兴板块的成功案例：
一是艮北板块的棠玥湾。顺应杭州城市东扩的发展趋势，中南于19年首入艮北，拿下15万方优质地块，后续项目持续贡献货值，今年已兑现10亿业绩。今年1月，同板块再推宅地，楼面价已提升2500元/㎡。
二是九乔板块的春溪集。入驻艮北6个月后，中南又先人一步布局九乔，以1.6W/㎡的楼面价摘得春溪集地块，今年单盘贡献业绩超8亿。去年，众多房企涌入九乔，板块地价已超2W/㎡。
通过提升产品力，打造高口碑项目，放大品牌影响力，是中南提高核心竞争力、实现在杭稳健发展的关键支撑。
以棠玥湾的洋房产品为例，其立面、户型、装修都颇具亮点。立面选用石材+铝板+玻璃的搭配，呈现现代、简洁、大气的观感。户型采用“四叶草”设计，三开间朝南，阳台做到7米长，最大程度提高舒适度和功能性。室内配齐中央空调、新风、地暖三件套。
► 绿都地产
以合作开发见长的绿都，以28.37亿元的成绩，跻身一季度全口径榜TOP20。
超过28亿的销售业绩，主要来自两个红盘：一个是萧山科技城的融信荣望，单盘贡献金额14亿+；另一个是新天地板块的春来枫华，单盘贡献亦超11亿元。前者是负责设计、物业，后者是与绿城合作操盘。
在前期自有项目基本售完的情况下，或与实力房企合作开发中高端项目，或筛选潜力板块及潜力项目进行投资，以补充优质货值，绿都这一投拓策略，提供了严格限价下深耕杭州的另一种思路。
合作开发、股权投资的背后，是绿都打开合作视野、借力合作发展的态度。近年来，绿都与浙系（祥生、绿城）、闽系（融信）、渝系（金科）的优秀企业展开合作，通过持续学习，汲取同行先进经验，提高自身项目运营能力和产品打造能力。
深耕杭州的同时，绿都还重点关注外围城市，在充分研究城市基本面、充分考量风险的基础上，寻找更多机会点。本月绿都首入建德，以7亿元总价、封顶自持10%拿下小洋坞商住地块。
始终把控制财务风险放在首位，稳中求进，实现有质量的发展，为绿都择机拿地创造了条件。