其他
Q3杭州商业市场报告︱商办用地供需结构改善，成交楼板价上涨61%
根据杭州市统计局公布数据显示，2022年上半年，杭州GDP为9003亿元，同比增长1.2%；社会消费品零售总额为3428亿元，同比增长3.0%，增速高于全国3.7个百分点 ；房地产开发投资增长6.9% ；上半年，城镇居民人均可支配收入43321元，名义增长3.2%，消费消费者信心指数为87，市场信心活力增强。总体上经济基本面保持稳定，市场信心活力增强，高质量发展稳步推进。
02 土地市场
三季度商办用地供需结构改善，成交楼板价近7千/㎡
2022年第三季度，地块控规调整缓和，杭州商办地块供应、成交双量均高于近五年平均线。其中，供应面积显著上涨，约42.23万㎡，同比涨幅90.66%。
成交方面，本季度商办用地成交主面积40.66万㎡，同比小幅下降14.81%，成交楼板价则受供需结构改善的影响，约6929元/㎡，同比上涨60.55%，为近五年同期第三高。
溢价率方面，三季度成功出让的25宗商办用地整体溢价率为5.67%。其中，萧山区溢价率最高，约52.7%，余杭及临安两区则均为底价成交。
分行政区来看，三季度西湖区商办用地供应量、成交量居高。合计供应面积15.33万㎡，占十区总量的31.88%；成交面积10.46万㎡，占十区总量的24.61%。
03 租赁市场
首层租金、空置率环比双降2.8%
▌新增供应：三季度仅开业1个项目，新增体量约7.2万㎡
据 CAIC 资产数据库监测显示，三季度杭州十区仅1个商业项目新入市（不含3万方以下），体量为7.2万方。由于当下外部不确定因素增多，多数商管公司招商进度放缓，市场积压明显，观望情绪浓厚。银泰百货滨江店在长达三个月的试营业后选择季末正式开业。
从空间布局上来看，项目分布于中环内的未来科技城板块。在区域协调发展的影响下，杭州未来科技城宝龙广场的开业一定程度上推动了范围内价值提升和消费活力进阶。该商城主体分为地上4层，地下1层，拥有3300个停车位，6300㎡运河景观下沉广场。
▌全市首层租金、空置率环比双双下降2.8%，优质物业存量占比为34%
2022年三季度杭州十区存量约1557.8万㎡，市级核心商圈存量为213.2万㎡。
全市购物中心首层租金降至15.6元/㎡/天，环比降幅2.8%。首层效益减弱，大规模拓展，多点培育本土品牌是本次租金让利的主要原因。
全市空置率环比下降2.8%至17.7%。三季度政府企业合力激发市场新活力、带动新消费热潮，品牌聚集效应显著，提升整体入驻率。
▌餐饮、零售、服装为租赁活跃度前三的业态
2022年Q3，具有地域风味菜系的餐饮品牌热度继续升温，特色干果小食及新式饮品品牌成为本季度主题街区的点睛之笔。新奇的沉浸式体验项目在各大商场的市场反应表现优异，此类竞技场馆、VR互动、体适能培类品牌租赁需求显著升高。
本季度杭州商场品牌调整以以餐饮、零售为主，文体娱、汽车品类为主要的细分调整方向。本季度杭州共开出首店72家，86.4%首店品牌倾向于选址购物中心。市级商圈引入53.4%的首店。品牌倾向选择54-76㎡与220-315㎡的租赁面积。
▌三季度杭州首店新型业态分量增加
杭州商业市场“首店经济”势头强劲，区域能级以上首店占78%。国内品牌首店比例为73%，杭州年轻客群需求多样，商业品类细分市场增多；Q3一站式娱乐体验、艺术集合/潮玩剧场类首店热度有所提升。
04 销售市场
成交面积结构性增加，环涨42%
据 CAIC 资产数据库监测显示，三季度杭州十区商业销售市场合计供应1177套商铺，供应面积为17.03万㎡ ，环比下降11.53% ；全市商业市场新增供应面积主要分布在上城及西湖区，占全市供应量的53%；全市商业销售市场合计成交1275套商铺，成交面积为15.43万㎡ ，环比上升42.01% ，从各区供求比来看，西湖、临安两区成交面积占比约45% ，拱墅、滨江、钱塘、临平及富阳五区成交面积均低于1万方，余杭区期内0.06的供求比为各区最低；全市商业物业成交均价为23418元/㎡ ，环比上0.76% 。共六区价格上涨，其中拱墅区成交均价环比上升76.90%。
2022年Q3，杭州八区合计供应面积14.62万㎡，成交面积12.07万㎡，套均价331.9万元。Q3主城区商业库存1.43万套，去化周期为57.8(12个月为基准)。
富阳、临安两区合计供应2.42万㎡，成交面积为3.35万㎡，套均价130.2万元。Q3两区商业库存5260套，去化周期为64.6(12个月为基准)。
富阳区银湖科技城板块招商引资项目加快实施，供求比小于1；临安区青山湖科技城也将精准布局聚力打造干亿级科技产业平台，供求比小于2。
· 从供应面积看，拱墅、萧山两区Q3均有1万方左右商业销售类物业供应，其中，运河新城、南部卧城、申花板块为两区商铺供应面积前三的板块。上城区在尝试底量供应后重新调整，九堡、望江新城及九乔板块本季度发力，其中，龙湖天瑄城于9月供应64套商铺 ，住宅类底商供应占比62%。
· 从成交均价看，三大市级商圈所在区中，仅拱墅区销售型商铺成交均价同比上涨21.03%。上城、萧山两区成交均价同比分别下跌9.97%、14.38%。
· 从成交面积看，上城区Q3商业成交面积已是近五年同期第三次低于2万方，供求比上升至2.85，其中金融城板块成交面积占到28%。拱墅区Q3成交面积在1万方以下，创近五年同期新低。萧山区本季度1.02的商铺供求比为三区最低，成交面积降至20年同期水平，其中经开区板块成交占比32%，去化周期88个月。
05 未来供应
四季度待开业体量约占本年总供应的52.5%
受疫情持续影响，新增供应积压明显，推迟入市呈普遍举措。第四季度待开业体量约占本年总供应的52.5%，其中西湖、余杭、上城三区为四季度新增供应体量前三的城区。英蓝中心、众安广场、开元广场、连堡丰城等高关注度项目均有望于2022年入市。
▌商业格局转变，中大体量项目将成为入市主要类型
· 从项目体量来看，5-10万㎡项目占到供应总量的34.8%，10-15万㎡项目占33.3%。为实现区域经济新发展，供应从此前中小体量为主转为以中大型体量商业为主的商业格局，进而扩大商圈规模，提升商业能级，深入开拓消费市场，增强辐射能力，培育都市圈。
· 从开发商类型看，未来三年，杭州商业市场将形成以本地+内资主导，外加少量港资开发运营的局面。据悉，万达商管将以轻资产方式接手杭州奥克斯广场及临平万宝城；滨江集团以73%的股权入股运河湾综合体，获项目开发权。2022年，英蓝集团、开元集团预计均将新供应1个项目。
如你需获取完整报告或了解更多数据库相关资讯，欢迎联系曹女士18667140933（微信同号）,我们将在第一时间为您提供服务。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】
►9月浙江投资月报︱三季度市场延续低温，末月杭甬土拍拉动量价翻番