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土拍降温弱化预期，房企如何谋篇未来？丨2024年1季度杭州房企TOP20
3月，杭州新房市场虽显修复迹象，但两极分化仍在延续。从开盘表现来看，核心板块高改项目和宜居板块改善项目受到热捧，其他楼盘则去化乏力。前者如新天地板块的滨江·棠前文栖府和钱江世纪城板块的建发中粮·朗云，两盘首开均实现100%去化，中签率分别低至10%和12%。后者如五常板块的绿城·绿汀春晓轩，加推高层亦完全去化，中签率同样低至12%。反观其他楼盘，新开盘去化率大多不足4成。
与新房端的复苏行情不同，土地端则呈现出明显的热度下降。以刚刚结束的二批次土拍为例，5宗涉宅地块中，仅有1宗为高溢价成交。其中，闲林低密地块、萧山桥南地块均告流拍，萧山南卧地块、拱墅桃源地块双双底价成交，仅有滨江星民地块受到多家房企关注，经64轮竞拍后由滨江竞得，溢价率达到24%。整体来看，房企拿地更趋谨慎，除少数优质地块吸引房企积极参拍，其余地块均为地方城投托底或品牌国企勾地竞得。
面对新房端的两极分化和土地端的预期降温，房企该如何快速应对，以抓住市场窗口？又该如何调整策略，以支撑后续拿地？克而瑞浙江区域发布《2024年1-3月杭州房企排行榜》，解读头部企业的运营之道。
恭喜绿城中国、滨江集团、开元地产荣膺1-3月杭州房企销售流量榜三甲！
恭喜绿城中国、滨江集团、开元地产位列1-3月杭州房企销售权益榜前三！
恭喜滨江集团、绿城中国、兴耀房产集团跻身1-3月杭州房企销售全口径榜三强！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，代建计入流量；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径；
◆ 统计口径：商品房官方对外公布数据，统计时间为2024.1.1-2024.3.26，统计范围均覆盖杭州全市（含建德、桐庐、淳安）。
榜 单 解 读
榜单概述
►流量首位门槛超68亿，较上月抬升94%
流量榜中，首位门槛超过68亿元，较上月提高94%。TOP3房企门槛达到35亿元，TOP10房企门槛为12亿元，入榜门槛为4亿元。
权益榜中，首位门槛超过52亿元，较上月提高47%。TOP3房企门槛达到31亿元，TOP10房企门槛为10亿元，入榜门槛为4亿元。
全口径榜中，首位门槛超过118亿元，较上月提高125%。TOP3房企门槛达到44亿元，TOP10房企门槛为25亿元，入榜门槛为8亿元。
►三强业绩占比超4成，头部房企规模增速领先
各梯队门槛稳步提升的同时，TOP3销售份额亦保持高位。
从流量业绩看，TOP3销售额合计约171亿元，占TOP20流量总额的43%。从权益业绩看，TOP3销售额合计约119亿元，占TOP20权益总额的39%。从全口径业绩看，TOP3销售额合计约234亿元，占TOP20全口径总额的42%。
与此同时，头部房企以大幅领先的规模增速，再次演绎“大象快跑”。
流量维度，单月增量前三为：绿城（50亿+）、滨江（35亿+）、万科（17亿+）；
权益维度，单月增量前三为：滨江（28亿+）、万科（16亿+）、绿城（14亿+）；
全口径维度，单月增量前三为：滨江（65亿+）、绿城（50亿+）、兴耀（25亿+）。
典型房企
►滨江集团
滨江集团冲劲十足，本月重回榜首位置。不仅以52.02亿元的权益金额、118.57亿元的全口径金额荣登权益、全口径双榜TOP1，以67.45亿元的流量金额跻身流量榜TOP2，且流量、权益、全口径维度的单月增量也均处于头部位置。
今年1-3月，滨江流量业绩超1亿的项目已达13个，其中，城东新城的叠映里、东新板块的棠前文栖府和乔司板块的春曼雅庐3盘业绩贡献均超5个亿。
凭借三大底层能力，滨江在市场波动期也能做到“大象快跑”。
一是打造“高品质+高适配”住宅产品。根据板块属性和客群定位，打造高适配型产品，凭借过硬的产品力，实现低密、改善、刚需等多层次住宅产品的快速去化，例如主打叠墅产品的春曼雅庐、对标改善需求的叠映里、定位刚需首置的听翠轩等，实现流量和利润双丰收。
二是于核心板块落地商业大户型产品。得益于核心板块的持续布局和对商业大户型产品力的深挖，滨江进一步稳固高改市场占位。典型如揽潮誉道望座、清来嘉座、海潮望月城|潮印、世纪国泰中心等商业大户型项目，得到市场较高认可。
三是坚持“土拍+合作”两条腿增储。一方面，积极参与招拍挂，不断补充优质土储，一季度新获5宗涉宅用地；另一方面，与多家实力企业合作，通过联合拿地、后期入股等方式，进一步提高市占率。
凭借产品端和投拓端的突出能力，滨江在大本营持续巩固领先优势。
►越秀地产
越秀地产本月持续发力，榜单进步明显。流量榜中，名次较上月攀升2位，以23.63亿元的流量金额位列TOP6；权益榜中，以10.40亿元的权益金额跻身TOP10；全口径榜中，以27.27亿元的销售额位居TOP8，较上月提升2个位次。
从业绩构成来看，流量贡献超过1亿的项目有4个，分别为江干科技园的澜映悦城、北部新城的听翠轩、勾庄的星缦云渚和星桥的星缦和润城。
透过主力项目，可以看到，越秀地产实现业绩攀升的关键在于，开放合作和复合开发。
开放合作方面，越秀地产放大合作杠杆，获取优质项目，兑现可观货值。例如，与滨江、华润、英冠等实力房企共同打造的热点板块红盘澜映悦城，今年三次开盘均实现100%去化，为操盘方越秀地产贡献超14亿业绩。又如，与滨江合作的改善项目听翠轩，单盘业绩贡献超2个亿。
复合开发方面，越秀地产携手杭铁开发，在杭州落地两个TOD大盘，即星缦云渚和星缦和润城。从客户需求出发，越秀地产以配套先行和品质精进为抓手，成功打造两座活力之城，打开杭州主流市场。一季度两大项目已合计兑现超3亿货值，后续将持续为企业贡献业绩。
凭借开放合作、复合开发等方面的突出能力，越秀地产在杭州市场的发展后劲十足。
►保利发展
保利发展本月排名快速跃升，跻身流量、权益双榜十强。流量榜中，以12.85亿元的流量金额位居TOP9，较上月提升5个位次；权益榜中，以12.51亿元的权益金额跻身TOP8，较上月提升8个位次；全口径榜中，以14.11亿元的销售额位居TOP12，较上月提升9个位次。
榜单排名晋升的关键，在于三大主推项目的高货值转化，包括：闲林板块的和著薇棠轩、运河新城的和著文华轩和高铁新城的云珹瑧悦府。保利发展之所以能获得优异的业绩表现，得益于两方面突出能力：
一是聚焦核心及延伸的精准投拓力。保利发展聚焦核心板块以及核心板块的延伸区域补充优质土储。前者如云珹瑧悦府，择址西站TOD旁的高铁新城，受到西站和云城的多重利好辐射。后者如和著薇棠轩，落子紧邻未来科技城的闲林板块，可承接来自未科的外溢需求。
二是围绕新中式产品的创新迭代力。保利发展将中式改善作为重点发力方向，在杭州落地浙江首个“悦字系”产品——云珹瑧悦府。在提升标准化门槛的基础上，通过精细化的定制设计强化产品标签，打造更符合当代审美且具有在地特色的中式产品。
布局核心及延伸板块，并落地高产品力项目，将持续提升保利发展在杭州的市场占位和品牌影响力。
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