前三季度地价涨了85%，但据说四季度会更热……

2016年3季度，土地成交面积环比基本持平，三四线城市仍在从紧执行“有供有限”政策，成交面积持续走低，但土地成交总价不跌反升，各线城市地价提升显著，企业拿地必将付出更高的成本支出。
热点城市渐次扩容，新增武汉、郑州、无锡等多市，地王数量持续增多。热点城市土拍竞争愈加激烈，多地接连刷新全市单价地王纪录，上海、深圳更是相继诞生了新的全国单价、总价地王，将土地市场推升至又一个高点。

前三季创246宗地王 地价涨85%四季度仍将高热

土地市场尽显量跌价升格局溢价率持续高位运行

土地供应仍处低位，“有供有限”政策持续发力。2016年前3季度经营性土地供应面积为31265万平方米，同比下降37%。相较去年同期，各能级城市土地供应面积均有不同程度的缩减，三四线城市同比骤降63%，说明三四线城市已深刻认识到去库存的症结所在，并在土地供应端着力，大幅调降供地指标；一线城市受制于城市规模逼近市场上限，土地供应量持续走低将是大势所趋。

土地成交量明显回落，三、四线城市持续走低。前3季度土地成交面积达28684万平方米，同比下降23%。企业城市布局策略有所调整，重点聚焦热点一二线城市，三四线城市投资比重明显缩减。分季度来看，一二线城市土地成交面积缓步回升，三四线城市土地成交面积则是持续走低，已由一季度3996万平方米跌至三季度1334万平方米，跌幅多达67%。

土地价格直线提升，三、四线城市增长尤为显著。前3季度土地楼板价升至4916元/平方米，同比大涨85%。值得关注的是，3季度三、四线城市地价环比大涨89%，涨幅显著高于一二线城市，主要原因在于无锡、佛山、东莞等多个三四线城市土地市场转暖，地王数量明显增多，丝毫不逊于热点一、二线城市，3季度新晋出让地块也主要集中在这类热点城市。

溢价率升至57%，热点城市渐次扩容。前3季度土地溢价率为57%，同比增加41个百分点。分城市能级来看，二线城市土地溢价率最高达61%。热点城市渐次扩容，新增武汉、郑州、无锡等多市，3季度武汉密集成交11宗单价、总价地王，全市单价地王纪录频遭刷新。鉴于“一带一路”发展战略持续推进，武汉作为“一带一路”沿线重要的节点城市，必将迎来新一轮基建投资高峰期。随着道路、地铁、城市绿化等大型市政民生工程陆续上马，发展前景值得期待，武汉房地产市场仍可高看一线。

二线城市仍是成交主力合肥土拍竞争最为激烈

二线城市土地成交最为活跃，郑州、武汉和成都分列前三名。土地成交建面TOP10城市全部来自于二线城市，中西部省会城市土地成交明显放量，郑州、武汉和成都成交建面高居全国前三位。三、四线城市土地成交规模均有所回落，仅佛山、儋州、盐城和常州跻身土地成交建面TOP20。

城市之间分化现象愈加明显，合肥溢价率最高达238%。受城市经济基本面、居民收入水平、楼市供求现状等多方面因素影响，各线城市土地市场明显分化。土拍竞争最为激烈的城市当属合肥，不仅屡有地块拍出200%乃至300%以上的高溢价率，而且肥东、新站、瑶海、庐阳等多个区域频出地王，溢价率飙升至238%；反观西安受困于楼市高库存风险，企业拿地态度普遍谨慎，底价成交已成常态。

地王数量持续增多前三季度诞生246宗“地王”

地王数量迭创新高，全国单价、总价地王纪录相继刷新。今年可谓是又一个地王年，截止9月23日，全国共计成交246宗单价、总价地王，预计今年地王数量将刷新历史新高。自3月份以来，土地市场明显回暖，地王数量直线提升，9月更是密集成交51宗单价、总价地王，再创年内新高。值得一提的是，8月上海、深圳相继诞生新的全国单价、总价地王，这在历史上尚属首次。

地王集中分布在32个城市，平均溢价率达110%。地王主要集中在热点一二线城市，合肥、南京、上海和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。地王平均溢价率超100%的城市不在少数，东莞更是突破400%。热门地块竞争渐趋激烈，譬如北大资源总价34.3亿元夺下东莞黄江镇2016WG024地块，溢价率高达662%，楼板价25264元/平方米，问鼎东莞单价、总价双料地王，土拍竞争激烈程度可见一斑。

四季度土地市场将持续高热地王数量犹在高位

综上所述，热点一、二线城市土地市场高温难降，面粉过于面包的案例明显增多，主要原因有以下三点：

• 企业投资方向逐渐趋同，重点聚焦热点一、二线城市，“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；

• 随着中央“供给侧”改革持续推进，央企、国企为了保留房地产业务牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，其在热点一、二线城市不惜高价拿地，支持企业做大做强；

• M1、M2之间的剪刀差不断扩大，银行间市场资金层面延续宽松走向，企业融资成本缓步下行，标杆房企及有着国资背景的企业融资年利率基本维持在3%-4%的区间范围内，企业也敢于高价拿地。

尽管热点一二线城市接连落地限购、限贷、限价调控政策，但是政策收效甚微，难以逆转企业高价拿地的市场预期，热点城市土地市场热度未见明显转向，土拍竞争愈加激烈。以9月底南京网络土拍为例，20宗限价地块触及限价上限进入摇号，并且再出12宗地王，抢地大战可谓是愈演愈烈。

鉴于前3季度热点一二线城市供地指标完成情况不甚理想，以南京为例，2016年计划公开出让经营性土地700万平方米，前3季度成交用地面积仅327万平方米，完成率尚不足50%。预计4季度热点一二线城市土地供应将明显增多，届时高价成交仍是大概率事件，地王数量亦将维持在较高水平。

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