三个问题了解土地“竞自持”，天津这还不算激烈？

短短半个月，天津土拍市场就出现了四宗“竞自持”，先是荣盛自持2.7万平住宅建面拿下静海团泊西，然后昨天，1日3连击，融信分别自持2万平、2.1万平拿地团泊东和北闸口首进天津，禹洲自持2.3万平拿下北闸口另一宗地。

自“竞自持”兴起以来，后台就时不时有网友提问：竞自持到底是啥？怎么发生的？有什么影响？今天房产君就来正式八一八。

“竞自持”是怎么发生的？

——政策与市场互相博弈的结果

2016年天津的土地市场有多热，想必大家都感受到了。每回溢价率不超个100%都不好意思说是卖地，以至于后来远郊、滨海等总价相对较低的土地，溢价能有四五百之多，市区环城的优质宅地，楼面价更一再破新高，不断冲击着人们的心理预期防线。

“地王”实在太扎眼，受不了的可不止老百姓。

于是去年10月之后，天津逐渐开启土地出让“限价”模式，即在保证起始价不过低的前提下，设定一个最高限价，以控制地王的产生。之后，又进一步加入“熔断”机制：如超过最高限价，则终止当次土地出让。

限价和熔断起作用了吗？并没有。

有一种心态叫“我拿不着谁也别想拿”，于是那段时间，天津土地熔断一宗接一宗。

一个卖不了地，一个拿不着地，捉急啊。怎么办？于是新一代土拍机制——“竞报自持”就来了。

仍然是限价路线，但达到最高限价后不再直接熔断，而是继续竞报开发商能自己持有的住房/商业建筑面积，这部分自持面积，未来只能租赁而不能对外销售，因此对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。

说白了，“竞自持”是考验开发商拿地实力的无形“门槛”，也是保证顺利卖地并抑制地价过高的一道“保险杠”。竞自持的出现，是土地出让过程中政策与市场互相博弈的结果。

开发商玩命拿地为哪般？

——被没有土地储备支配的恐惧

自持部分不能对外销售鸡肋吗？这个就要看开发商的项目规划经营能力了。

一般来说，自持商业可以规划成购物中心、商业街等，自持住房可以打造为品牌公寓出租。目前天津的几宗竞自持均为自持住房，从拿地区域来看，经营压力不小。

对于开发商来说，在有限的建筑面积内，可以卖的商品住宅少了，“只租不售”导致部分资金回笼较慢，意味着资金压力变大。

而如果开发商将自持部分的成本转移到可售住宅，则会带来商品住宅售价的水涨船高，又可能影响到最终的销售。

看起来挺受伤害的，那为什么还要不惜成本拿地？

首先对于开发商来说，“土地”是一个根本性的东西，很多房企都有拿地指标的“硬任务”，可以理解为“有地才能有一切”。尤其在去年以来市场火爆的冲击下，项目去化速度普遍创新高，房企增加项目储备的需求越发强烈，地价的连番上升，更加剧了这种紧张。

除了不惜代价地抢地，去年铺天盖地的房企“收并购潮”也是表现之一。

到了如今的“竞自持”阶段，竞争显得越发“白热化”了，团泊和北闸口这4宗地，每次拍到限价后，都是多家房企继续跟进竞自持——那架势，颇有种“打完一场脱了衣服继续肉搏”的感觉。

在这个过程中，不同房企的风格际遇也是耐人寻味。有比较谨慎的，如一到竞自持环节就退出的中海；有比较激进的，如连下两城、首进天津的融信；也有显得悲情的，如努力多次都拿地失败的金辉，熏疼……

“竞自持”能解决问题吗？

——北京多宗地拼到100%自持仍不分胜负

竞自持并不是天津发明的，先玩起来的是北京。

目前天津的4宗“竞自持”，荣盛团泊西地块，自持比例约16%；融信团泊东地块，自持比例约16%；融信北闸口06地块，自持比例约27%；禹洲北闸口08号地，自持比例约24%。

但这个比例在北京面前简直小巫见大巫。

2016年11月16日和17日，北京首批竞自持试点地块出让，最终开发商自持住宅面积都竞报到了100%，呵呵哒，全部企业自持！没有可销售的商品住房！

更要命的是，即便拍到限价并自持100%后，仍然不知道到底谁拿地。——由于多家房企都报出了100%自持面积，根据竞买规则，这些开发商还要在10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案，才能最终确定地块归属。

而这种拼到土地限价、再拼到自持上限，最后还要拼建设方案的“hard模式”，在北京土拍市场，不是个例。

所以，当房产君就天津竞自持案例咨询北京小伙伴时，对方的回复是：

“/笑哭gif 天津的还是不热。”

竞自持，本是“限房价、竞地价”土地调控的辅助手段，但却逐渐有些“喧宾夺主”的意思。

4月14日，北京市住建委和规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》：

明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售；

企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

并强调对自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的违规行为会严惩。

北京这个细则可以说堵死了自持住房变相销售的所有路子，天津会不会跟进，目前还不得而知，但警示和借鉴意义是存在的，市场参与者恐怕要考虑“三思而后行”了。

——接下来的西青张家窝和滨海北塘，开发商们会审慎些吗？欢迎留言讨论。

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（tjfjcpzx）