津南北闸口地块溢价12%花落禹洲，楼面价1万3规划低密！

8月25日，津南北闸口今年释出的第4宗宅地摘牌。

背景交代：该地块挂牌价8.63亿，起始楼面价11595元/㎡，设最高限价10.34亿，合楼面价上限约13892元/㎡。竞拍达到最高限价时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持上限72600㎡（不含配套公共服务设施面积）。

现场播报：据了解，本次竞拍有金辉、禹洲、中海和保利4家房企报名。最终禹洲以总价9.7亿元拿下该地块，合楼面价约13033元/㎡，溢价率12.4%。

至此，禹洲在北闸口片区已共斩获3宗宅地。

▌面积6.2万㎡，容积率仅1.0-1.2

该地块编号为津南（挂）2016-05号，位于津南区北闸口镇，四至为：东至西营路，南至泽惠道，西至右营路，北至宣惠道（以挂牌文件附图为准)，现场无地上物。

地块土地用途为城镇住宅，出让土地面积62024.0㎡，容积率1.0-1.2，绿地率不小于40%，建筑密度不大于35%；规划允许的最大建筑面积约74428.8㎡。

▌相邻的四宗地楼面价都约1万3

这是北闸口同片区释出的第四宗宅地了，都是低密度规划，简单回顾一下相邻其他三宗地的出让情况——

➤ 津南（挂）2016-07号地，土地面积约4.54万㎡，建筑面积约5.45万㎡，于2017年3月29日摘牌。中交、金辉、华远、融侨、中南、禹洲6家房企拼杀，最终禹洲以最高限价7.58亿拿下该地块，成交楼面价13902元/㎡。【回顾链接】

➤ 津南（挂）2016-06号地，土地面积约6.9万㎡，住宅建面约7.7万㎡，经历停牌及重挂牌后于2017年4月19日出让，金科、华远、金辉、融侨、融信、禹洲、中南、中交、中海等9家房企报名，在拍到限价后又进行了竞自持。最终融信自持2.1万㎡拿地，成交总价10.725亿，楼面价13107元/㎡，自持比例约27%。【回顾链接】

➤ 津南（挂）2016-08号地，土地面积7.9万㎡，建筑面积约9.5万㎡，首次出让曾遭熔断，重挂牌后于2017年4月19日出让，金科、华远、金辉、融侨、融信、禹洲、中南、中交、中海竞争，并再次拍到限价后竞自持。最终禹洲自持2.3万㎡拿地，成交总价13.25亿，楼面价13916元/㎡，自持比例约24%。【回顾链接】

津南部分板块及主要项目位置示意

▌地价后来居上的北闸口，约吗？

目前北闸口主要生活配套在津歧公路以东，包括钱隆学府、天地源欧筑等住宅项目，也都位于津歧公路东侧，而西边这片现在还稍显荒凉。据悉，已售罄的天地源欧筑洋房尾房均价约1万2；钱隆学府预计开盘的高层均价9000。

去年以来津南出地频繁，从海教园、咸水沽到北闸口，整体呈现出地价“后来居上”的趋势，土地规划上也是越来越低密。像之前鲁能、仁恒、龙湖、旭辉分拿的海教园6宗地，楼面价最高8085元/㎡；而后来的恒大悦府地块和龙湖紫宸地块楼面价已至1万4和1万1，据悉两项目都将打造高端产品系。

津南区招拍挂土地出让回顾

到了今年，禹洲、融信瓜分的北闸口4宗地，成交楼面价都在1万3以上，其中两宗地还分别需自持27%和24%的住宅建面，意味着实际成本更高。尤其自持部分未来只能租赁不能销售，对开发商的规划能力提出了较高的要求。

从区位来看，相对海教园和咸水沽，北闸口在交通条件和配套资源等方面，都不具有明显优势，走高端改善的路子能不能得到市场认可，也是个值得探讨的问题。

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土拍预告：

➤ 8月30日09:30：南开迎水道94号地；

➤ 9月1日15:00：南开迎水道95号地；

➤ 9月14日14:30：北辰永康路地块。

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