全球经济下行，下半年天津房地产局势已定？
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天津市房地产市场在经历2017年严厉调控后，2018年新房市场明显回落。2019年初市场预期向好，政策层面有所缓和，春节后市场走出低谷迎来“小阳春”，一级二级市场活跃度均有所回升。
在坚持“房住不炒”的大基调之下，上半年天津房地产市场整体呈现量增价稳趋势……
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总结上半年
“稳”字基调下的一些小回暖
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政策层面
房住不炒，稳字当头
年初房贷利率小幅降低一段时间后，6月天津市首套房、二套房按揭利率又有不同程度的上调（首套房相对基准利率的上浮比例提升5个百分点左右，6大国有银行均包括在内），信贷政策的调整也是在坚持“房住不炒”大基调下“因城施策、一城一策”的补充，政策层面整体还是以“维稳”（稳地价稳房价稳预期）为主，保证房地产市场平稳健康发展。
土地层面
供应大增，部分回暖
2018年天津土拍市场在“限溢价，竞自持”政策调控下整体“加量不加价”，土地市场可说是回归理性，但其实停牌、流拍等“凉凉”场景更让大家印象深刻。
而进入2019年，寒冬过后的小（开 ）动（发）物（商）们寄希望于否极泰来的新年新气象，重拾市场土地端，政府常态化土地放量，以环城及远郊为主力区域。从土地成交宗数和土地成交建面来看，均突破了2012年以来半年度土地成交数据的新高，成交宗数达119宗，成交建面达1216万㎡，同比去年上半年上涨了106%。
不过，土地成交虽然在“小阳春”也“暖”了一把，但时至半年度末停牌、延期等遇冷现象频现，整体土地市场呈现平稳态势。
2008-2019.6天津半年度商住类土地成交走势
数据来源：克而瑞数据系统
据近期全国297个地级以上城市房地产投资吸引力排名显示，天津位列第10，城市经济和人口规模大，处于产业转型期，市场需求旺盛，给予了充分的认可。且天津地产行业的行政审批效率也大大提升，冗长的流程大幅精简，可实现4个月开盘，从政策层面，天津正吸引着大批开发商涌入天津投资拿地。
回顾上半年天津土地成交情况，在全国90个城市中也是名列前茅，与天津政策利好相关，也离不开商品房市场成交量的助攻，毕竟有了源源不断的现金流，房企拿地信心才更充足。
那么随着房企周转率日益提高，一般拿地半年左右新项目竞相亮相，相信2019年下半年会有更多新项目入市，下半年房地产市场热度我们静观其变。
商品房层面
指标冲刺，再创新高
2019年过半，对于已提出2019年全年业绩目标的房企而言，36家房企中4成房企业绩完成过半，32家房企的目标完成率在40%以上，下半年完成全年目标仍需加速推货。
截至2019年上半年，市场逢“小阳春”，且随众房企、代理公司、渠道公司等半年度销售指标冲刺，天津市上半年新建商品住宅成交量619万㎡，较去年上半年有明显上升，但从当前的市场形势预估，下半年销售压力较大。
2008-2019.5天津半年度商品房成交走势
数据来源：克而瑞数据系统
纵观近10年天津市房地产市场成交走势，我们似乎迎来了第四轮市场周期，半年度市场成交量在500万㎡上下波动，19年上半年市场形势同比往年向好。
之后我们再看价格，量在价先，成交量的萎缩会导致房价开始出现实质性回落，那么成交量的攀升也会助力房价稳步上扬。6月份，大多项目为了指标冲刺，有不同程度优惠释放，630过后部分项目价格也有明显上调，未来楼市价格趋稳还是有一定升温，我们仍需观望。
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预测下半年
以房地产为引信，打响价值提升持久战
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短期看金融，中期看土地，长期看人口。——房地产行业规律
价格会围绕价值上下波动，但会回归价值——投资界规律
行业的发展，向来不是以价格取胜的，提升产业价值，方能实现长远发展。政府稳房价的决心从未动摇，在保证市场稳定的前提下，提升房屋的价值。在限价大环境下，价格难以上涨，但可通过提高行业服务水平，提升土地价值和建筑质量，挤压价格和价值之间的水分，让房价回归价值。
如何让房价回归价值呢？下面我们分析一下几大影响天津楼市的事件——
1、天津19年经济“业绩”压力大，房地产重要性显现
2018年天津GDP增速仅3.6个百分点，落后于西部内陆地区，位列全国末尾（在可获得统计数据的31个省份中）。
2019年“两会”期间，天津提出4.5%的全年GDP增长目标，但偏偏逢上中美贸易摩擦的国际大环境，即使在多次定向降准的扶持下，想单纯依靠实体经济实现既定目标仍然难上加难。
在此环境下，天津市不得不依赖房地产来刺激经济增长。
2、2019年天津坐上“高考天堂”交椅，人口红利显现
据媒体公开报道，从去年5月“海河英才”计划推出以来，截至今年4月底，天津共引进各类人才16.25万名，平均年龄31.8岁。除了看重人才补贴政策和天津未来城市发展外，“高考天堂”的称号更是有着强烈的吸引力。
2019各省高考分数线相继出炉，天津以400分的超低本科线，坐上了高考天堂的头把交椅。基于“海河英才”政策、“高考天堂”留住了人，也就回归了房地产发展的本质“长期看人口”，此乃天津楼市发展一大利好。
3、债股双牛，房产投资在夹缝中生存
2019年股市迎来小牛市，在中美贸易摩擦的国际环境下，A股上半年涨幅仍达到20%。随着6月28日大阪G20峰会开启，中美领导人会晤，美方表示不再对中国加征新的关税，有望重启贸易磋商。如果后续谈判走势乐观，今年四季度，全球经济下行压力或将减小。
同时随着美联储降息传闻落地，货币宽松政策继续，股市和债市很可能迎来双牛市的大好形势。卖掉投资房产而转投向股市、债市的投资者会明显增加，房子逐渐失去金融属性。
银保监主席郭树清也在陆家嘴论坛上发表讲话强调：“历史证明，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，都要付出沉重的代价！”其中“过度”一词用得非常巧妙，既没有将用房地产拉动经济的做法一棒子打死，也再次强调了房地产不是经济繁荣的终点。
那么2019年下半年天津房地产市场走势究竟如何？
总体来说应是以房地产为引信，打响价值提升持久战。
很多人会拿2018年和2014年做对比，因为政策松动相似，降准节奏相同，新房成交量走势也出奇一致。同时，2019上半年的成交量也确实爆发了，但2019年真的会迎来和2015年相似的爆发式增长吗？我们往后看——
今年的政策和2015年的政策有着不同的核心：2015年政策核心是“促需求，去库存”；而2019年，房地产明显是要服务于城市经济的，从土地成交量和新房供应量上来看，保证商品房的品质与充足供应意图明显。——从房地产出发，以房地产为引信，吸引优秀人才，反哺实体经济，从而带动城市整体经济可持续发展，使天津市土地变得更有价值，保证经济长期稳定的发展。即响应国家“房住不炒”的基本方针，稳定房价，又可以提升房地产价值，让价值回归价格。
毕竟为城市经济打造可持续发展的良性生态链，促进经济增长，房地产虽然只是其中的一环而已，但也是非常重要的一环。2019下半年，随着大量新地块项目的陆续入市，天津市房地产市场短期有望持续放量，长期则以将提升产品价值为目标，推动市场平稳发展。
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