天津，又称津门，意为天子之津渡也。
简单的一句话，勾勒出这个城市的历史优势和地缘优势。这座因漕运而生的城市，曾因港口优势有过较长一段时间的辉煌时期，这里曾产生了全国第一个自行车品牌，诞生了中国第一台电视机。
本土著名作家冯骥才爱天津爱到骨子里，他认为，北京、上海、天津这三个城市完全不同，北京是一个比较政治化的精英城市，上海是一个商业城市，天津则是一个市井城市，更接近俗世。
这是一座有600年历史的城市，穿城而过的海河，为这座古老而又现代的城市注入了生机与活力，岁月变迁在这里太过于鲜明。与首都北京的毗邻而居，既成就了天津“京畿门户”的地位，也成了这座城市发展最大的“包袱”。
距离北京不过百余公里，当地人曾开玩笑把天津比作是北京的“大七环”。 既是政治中心，又是金融中心、文化中心的北京，虹吸效应威力如此之强大，人财物等资源一股脑全部涌向北京，注定了两者难以处于同一个量级。
“既生京何生津”，阴影之下的天津，亟需寻找一个出口。
1992年，这个市场如被搅动的一池春水，这一年发生了太多故事，对于天津来说绝对是值得载入史册的一年。天津房改方案正式出台，明确提出要“不断强化住房商品化意识”，这预示着天津房地产市场正式迈出第一步。随后，“房地产应是市场经济支柱”的言论首次在津公开发表。与此同时，住房公积金制也确定了，天津住房制度改革的大幕就此拉开。同样是这一年，土地使用制度改革成为极具时代意义的事情，私房交易转让国有土地使用权，签订出让合同收取出让金，这意味着，带产权销售的商品房出现了。忘了介绍，这一年万科进来了，为这座城市带来了花园洋房的概念。而这一年，杨国强在广东顺德创立碧桂园，广告便打到了天津，多么不可思议。本土房企永泰、长芦、津通等在这一年如雨后春笋般涌现，而天房发展前身天津市建设开发公司，在这一年完成股份制改制。两年后的1994年，年轻的孙宏斌以此地为大本营创立顺驰，以房产中介的身份进入房地产行业。顺驰发展得有多快呢？按照媒体报道，当时在天津房产二级市场中顺驰就占到了30%的份额。接下来的一年，孙宏斌开始涉足房地产开发业务，与联想集团一起开发了香榭里小区，由此开启了天津霸主的地位。谁能想到呢？在天津起家的孙宏斌，如今在全国房地产市场已成为业界的顶级流量。同样是1994年，天津正式推出滨海新区城市总体规划，即以塘沽地区为中心，向汉沽城区、大港城区和海河下游工业区辐射，“一心三点”组合型城市布局结构的新区概念形成，“中国经济的第三增长极”横空出世。尤记得，1986年时邓小平来到经济开发区时留下的那句“开发区大有可为”。天津市住房开始进入货币化时代是在1998年，这一年，也被视作房地产史上重要的分水岭。关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知下发，炒房团也随之而来。千禧年来临前的最后一夜，崭新的2000年将被开启，天津人的生活与平日里并无两样。当天津站的世纪钟钟声响起的那一刻，21世纪如约而来。时钟一刻不曾停止，天津，正以奔跑的方式进入新时代。这一年，天津GDP总量达到1639亿元，排北上广深之后，位列全国第五，“全国第五城”的成绩一直延续了很长时间。忘了介绍，当年顺驰竞得梅江地块，这是梅江开发用地首次实行公开招投标的竟地方式。当年孙宏斌在天津可谓是意气风发，在一二级市场，他的顺驰各占20%和30%的市场份额。这之后的两年，顺驰在天津共累计开发了30个项目。多么不可思议，顺驰的发展史，就是天津房地产快速发展的缩影。谁还记得呢？小白楼附近高208米的金皇大厦也在当年刷新了天津的天际线，成为第一座超二百米的摩天大楼。接下来的一年，天津CBD建设刚刚起步，住房消费已经成为天津最大的消费热点和新的经济增长点，具有房地产资质并在工商局注册的开发公司达到1100家。与此同时，天房发展上市，天津房地产业就此进入资本市场。不得不多说一句，这一年，天津港货物吞吐量首次突破1亿吨。不敢想象，那时候，单价2000元/㎡左右的房子还随处可见，2500~3500元/㎡的改善型房源成为市场需求的主流。这一年对天津房地产来说是一个分水岭的存在，房价出现上涨的苗头，也是在这一年，天津的地价开始上涨，“地王一词诞生，并在日后发展成为高频词汇。忘了介绍，融创在这一年初创，在天津开启了高端物业之路。接下来的几年，大批房企纷纷进入天津，富力来了，金地来了，中房集团也来了。2006年的天津获得了北方经济中心的宝座，与此同时，滨海新区被定位为国家级新区，这是自上海浦东新区后第二个国家级新区，继深圳经济特区、浦东新区之后，成为又一带动区域发展的新的经济增长极。而这一年，天津GDP仍保持着14%以上的增速。这是属于天津的荣耀。此时，天津一手房价格已经到了4716元/㎡，而孙宏斌失去了他的顺驰，作为天津房地产的一个标签，它代表了一个时代的结束。天津重要地标建筑津塔开工的这一年是2007年，天津房价同比上涨了32%达到6207元/㎡，这预示着天津房地产市场进入到一个新时代。应该不会有人记得，被融创一举收购的星耀五洲项目就在这一年被拍出，没有人会想到，来自云南的房企星耀集团击败了5家上市房企，从13亿的起拍价抬升至62.9亿元，一举成为当年总面积和成交总价的双料地王，也是当年全国地王。对于要不要进天津，房企比任何城市都要坚定。2006~2011年仅5年时间，全国50强房企就有13家扎堆进入，截至目前，50强房企已有42家进驻天津，进驻率超出80%。这个城市的市场格局正在慢慢变化。京津城际铁路在2008年开通，让北京和天津的空间距离缩短至半小时，天津一手房价格也上涨至6920元/㎡。这一年，恒大和保利来了。这一年发布的天津蓝印户口新政让这个城市的市场热度持续了将近两年。2009年成交面积1455万平方米，同比增长173%，2010年一手房价格同比上涨32%，达到9567元/㎡，逼近万元时代。紧接着下一年“津十条”颁发，市场转冷接近冰点，但已无法阻止房价上涨。到了2012年天津房价就破万了，一手房房价10331元/㎡刷新了人们对房价的认识，这一年，天津GDP总量达到12894亿元，城镇居民人均可支配收入29626元，天津成为全球最具经济竞争力城市。接下来，天津房地产市场走得四平八稳，2013年人才新政的颁布，平静的市场泛起了一丝涟漪，当年新房成交面积达到1336万平方米，比去年增长了27%。这之后，降准降息等宏观政策不断出现，天津房地产市场得到进一步提振，一直到2015年，全年成交面积为1470万平方米，同比增长35%。
与此同时，有序疏解北京非首都功能，京津冀协同发展上升为国家战略。
到底是春光无限，一切才刚刚开始。
2016年绝对称得上是疯狂的一年。这一年，天津房地产市场就像坐上了时光机，刷新了记录，又创造了新的历史。当年成交面积狂飙至2582万平方米，同比增幅达到76%，一手房价格同比增长约16%达到13728元/㎡。高价地成了这一年土地市场的代名词，成交楼面价突破至8042元/㎡，溢价率达到74%，成交总价也以1290亿元达到历史至高点。于是，有了“930”新政，和2017年升级的“331”新政。效果很明显，2017年天津商品房成交量仅为1378万平方米，同比下滑87%。天津市场格局分化日益明显，滨海新区和远郊区域房地产市场严重拖了天津的后腿。本土房企生存愈发艰难，不少外来房企掉队明显，尤其土地市场表现惨淡，2018年土地溢价率仅为4%，楼面价6713元/㎡，2019年前十月土地平均溢价率仅为7%，楼面价下滑至6434元/㎡。与此同时，天津经济发展出现后劲不足的情况，曾经一路高歌猛进的天津经济在2017年遭遇史上最尴尬的滑铁卢。滨海新区的“水分”被挤出，天津GDP增速仅为3.6%，下滑了近2/3，位列全国倒数第一，创28年新低。这一增速一直延续到2018年。谁能想到，当初定位高大上的滨海新区，会出现响螺湾这样的“鬼城”？天津曾有着辉煌的过去。2000~2016年，天津的GDP增长速度始终高于全国，而高达13.63%年均增速更是大幅度领先于全国9.42%的年均增速。过去，滨海新区经济保持较强的增长势头，曾于2010年一举超越浦东新区，位居国家级新区经济总量榜首，毕竟，辉煌只属于过去。天津想要加速发展，需要更多的人才，于是“海河英才”行动计划推出，“零门槛”的落户条件为天津注入新鲜血液。与北京之间房价差，给天津带来了全新的发展机遇，2018年天津吸纳了不少外地落户人口，当年户籍人口达到1082万人，增加了32万人。但距离北京太近，依然是天津面临的最大问题，大量需求被北京吸附，从而导致天津与其他同级别强二线城市杭州、西安、武汉相比，人口增长潜力依然充满挑战。不可否认的是，天津的定位每次都站在非常高的起点上，《京津冀协同发展规划纲要》中，明确天津“一基地三区”的定位，疏解北京非首度功能，加上雄安新区的设立，瞄准了世界级的城市群。但天津的压力似乎并没有因此而缓解，在这些热血的标签下，天津更需要打开脑袋上的“津门”，找准自己的定位，走出来，才是机遇。这样的天津，正在等待一个希望，重振市场之路，任重而又道远。
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