戴德梁行：2021年全球物流展望

戴德梁行发布了《2021年全球物流展望》。

随着2020年和近期对该行业关注度的提高，本报告将重点关注该行业的主要驱动因素、近期市场表现和行业前景。

物流行业主要驱动因素

1.人口统计与城市化

世界人口越来越城市化，一半以上的人口，约41亿人，生活在城镇。与此同时，世界人口在新兴国家的增长率继续高于发达经济体。亚太地区完全有能力利用这些趋势，在人口和经济两方面蓬勃发展。亚太地区地域辽阔，经济多元化，既有新兴市场，也有发达经济体。该地区目前占全球经济的36%，占世界人口的55%。据预测，到2030年，亚太地区将占全球GDP的40%，这得益于该地区城市的强劲增长，带来了新一轮中产阶级进入者。预计对商品和服务的需求将猛增，供应链将需要跟上需求。

2.电子商务扩张与增长

电子商务的发展长期以来受到全世界的关注;不仅因为它对传统的“实体”零售业的负面影响更大，还因为它在运输、物流和仓储领域的指数级增长动力。

近年来，随着数字技术的普及，尤其是越来越多的人可以使用智能手机，电子商务得到了飞速发展。新市场进入者零售商往往放弃建立传统的零售平台，而是选择专注于建立自己的分销网络。这在亚太地区尤为普遍，该地区占全球零售销售增长的75%，在线销售增长率是全球平均水平的两倍，尽管亚太地区的增长率从9%上升至19%，而2014-19年世界其他地区的增长率为6%至11%。作为回应，美国、欧洲、澳大利亚和日本等市场的零售商都遵循了一种更为传统的模式，现在他们必须同时重新评估门店网络，提高物流能力。

全球租赁市场动态

表1：2020年第四季度全球仓库租赁排名

虽然由于严格封锁，许多市场在2020年上半年经历了活动停滞，但第三季度和/或第四季度活动的复苏导致2020年欧洲范围内345个无国界医生的总/总租赁量达到创纪录水平。预计2021年至2022年北美工业吸收量为健康的539.9无国界医生。

图2:2020年第4季度部分市场的办公产业收益率利差

流行业未来展望

在可预见的未来，结构性驱动因素的强大有望刺激每个市场的空间需求。从各地区来看，鉴于资产类型和地理位置的范围，该行业显然不缺乏机会。衡量房地产在多大程度上可以用来填补全球和地区供应链的缺口，将完全取决于供应和创造更多资源的能力。因此，毫不奇怪，投资者定价缩小了工业和办公收益之间的价差，表明物流用地价值随之上升，这意味着租金增长更快。

来源:戴德梁行

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