刚刚，万科大涨，楼市危险信号来了！
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作者：锐眼哥 来源：财经锐眼（ID：xdbc68）
一、危险信号来了：房地产库存告急！
当下房地产市场的实际情况，似乎与媒体们宣称的楼市陷入冰封、热度降到冰点有些南辕北辙。
国家统计局今日公布的数据显示，8月末商品房待售面积为62352万平方米，较7月末减少1144万平方米，跌至近三年来新低。
再说通俗点就是，在上个月，中国的房地产库存降到了三年来的最低点！
那中国的房地产还有多久的库存呢？
中原地产分析师张大伟称：“按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算，当下库存周期已经只有5.1个月，楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市，全国大部分城市库存已经进入良性周期。从2014年四季度以来，全国性连续3年的去库存政策见到了明显的效果。”
库存周期只有5.1个月，意味着一个危险信号的逼近，那就是：房子供不应求，要涨价了！
早在今年4月，住建部和国土资源部就联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
具体来说，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
在2013、2014年，由于房地产市场低迷，开发商手中积累了大量卖不出去的楼盘，随之带来的是开发商资金链的紧张和银行坏账风险的激增。
为了解决这一问题，2015年底，国家开始执行房地产去库存计划。时至今日，房地产库存降到了3年以来的最低点，可以说，在将近两年之后，国家彼时的计划取得了显著效果。
二、地产股大涨的背后，是一场加速洗牌！
房子卖的这么好，房企自然也受益，这不，房地产龙头万科的股价今天就大涨了！
万科A股今天逆市飙升6.99%，在盘中一度逼近涨停，收盘报于27.56元，股价逼近历史新高。
其实，不仅仅是万科的股价在大涨，最近几个月，很多地产股都出现了猛烈的上涨：
港股中国恒大的股价从5月份的8元涨到了前几天的26元以上，三个多月股价翻了3倍以上；
港股碧桂园的股价今天大涨5%以上，从年初的4元涨到了现在的近13元，股价也翻了3倍以上；
A股阳光城的股价自八月底以来，大涨了40%。
锐眼一直认为，股价是行业景气度的真实反映。地产股纷纷大涨的背后，有着真实的房地产数据作为支撑。
统计局9月14日公布的数据显示，1-8月全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增7.9%，增速与1-7月份持平；1-8月商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。
从以上数据可以看出，房企1-8月的投资和销售数据都是极为靓丽的，再加上万科、恒大、碧桂园等龙头房企在拿地、投资、融资、并购等多方面都有着中小房企无法比拟的优势，因此在房地产严厉调控的大背景下，也能安然度过调控周期。
在调控中，很多中小房企因为资金链紧张等原因或破产倒闭，或被大房企兼并，因此在洗牌之后，房地产行业的趋势已经越发明显，那就是集中度不断提升。这些大房企处在“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米啃树皮”这一食物链的顶端，越是遇到调控洗牌，越容易做大。
三、洗牌之后，剩者为王
万科在股价大涨的同时，在拿地方面也不遑多让。继上个月以近80亿元巨资拿下安亭、宝山两幅宅地之后，万科9月14日再度拿下位于上海闵行区七宝镇的两幅全自持商办地。
在号称史上最严楼市调控的大背景下，万科连续两个月在上海都有土地入账，这就是大房企绝对优势的体现。
楼市库存创下三年新低，房地产股票大涨，大房企连续拿地...种种现象摆在眼前，无疑都印证了一个事实：房地产不会崩盘，而且，房价如果不是因为调控锁住了购买力，很有可能还会喷薄而出，出现更加恐怖的大涨。
很多人或许会说，潘石屹和王健林都卖房子退出房地产行业了，这分明证明房地产已经走向了没落。但锐眼要说，潘石屹和王健林卖的都是商务楼、综合体这些商业地产，而不是居民住宅。再看看搞住宅的万科恒大们，现在还在拼命砸钱拿地。
每一轮的调控，都是一次大洗牌。位于顶端的房企，未来的市场份额会大幅度攀升，其股价也会在业绩上扬的驱动下而上涨，这才是调控之后楼市的真相。
最后，锐眼要说一句名言供大家参考：凡是需要打压的，都是不用压就要冲高的；凡是需要扶持的，都是烂泥扶不上墙的；凡是需要提倡的，都是本来就很缺乏的...
别当炮灰！买房的注意了！楼市下半场风起云涌，请做好心理准备！
来源：地产情报站（ID：dichanqbz）
咱们老百姓买房子，主要考虑的是户型，位置，配套，交通，学区，等等这些细节的东西。
但是如果我们把格局放大，去到城市乃至国家的层面上来看，这些细节就会变成最脆弱，也是最经不起波折的东西。
不论挑的开发商再大牌，不论选择的位置再市中心，不论有再多的地铁口，一旦整个城市的房价体系崩了，一切的愿景也都烟消云散。
看看现在的鄂尔多斯，和曾经的温州，海南，都是非常直观的前车之鉴。
至于说整个国家的房价体系崩了，那么只要逃不到国外，就只有死撑下去的结局。
看看日本东京，再国际化的大都市，老百姓们也有消失的十年。
所以，在做个人的购房选择前，一定要先明确一个概念：
买房，就是在赌，赌这座城市的命运和未来。
这也是为什么现在一二线普遍降温，但是业内依然长期看好。为什么三四线最近涨这么多，依然被那么多专家嗤之以鼻的原因。
那么有意购房者，应该如何判定城市，又该如何选择合适的入场时机呢？
这里有4个是否的标准，可以进行套用，希望能让思路更加清晰明了。
1.城市是否有核心产业支撑？
2.是否有重大建设工程，正在或即将进行？（高铁，地铁）
3.是否为人口净流入城市？
4.近期房价是否经历过调整？（这里的调整，指市场的风向，是否已经从极热转为理智）
如果答案都是“是”，那么至少可以保证，这是一个不会出现巨大风险的城市，对于买房是为了上车保本，升值只是第二要素的刚需来说，这4点非常的重要。
再来说说未来这半年购房者需要关心的点在哪里。
这个点主要还是在去库存上。
首先，我们要明确，钱不是天上掉下来的，现在去三四线投资的钱，大部分来源于一二线。
那么在这种情况下，只要去库存还在继续，那么一二线的疲弱就会一直存在下去，短期内很难抬头。
那什么时候这些资金会回来呢？
去库存政策大面积结束的时候，那个时候，这些钱要么被套进去，要么一窝蜂的回一二线避险。
所以，我们只需要抢在这些钱回哺一二线之前，从容购买就可以了。
至于回哺的具体时间，不太好判断，但是至少在18年中旬之前，这个基本政策都不会被取消掉。
换句话说，有些已经冷下来的城市，真的不用着急了。
房价就像一辆万吨的火车，没有火车头给的动力，想开起来非常的难。
这个动力来自于哪？
很明显来自于货币，15，16年M2增加很快，个人住房贷款占比增加的更快，钱太多了，所以感觉市面上的钱都不值钱，当时余额宝最低只给2%多利息。
但是现在不一样，这一季度的M2增速已经跌破了10%，余额宝也都给到4%多的利息，连银行的贷款都开始发不出来了，足以说明很多问题。
毕竟，好不容易才停下来的火车头，哪还有动力去强行拉升一波呢。
再加上美国加息明确要持续到19年，想想都是一副过冬的样子。
用一句话说就是，别着急着吃火锅，小心烫，要让子弹再飞一会。
对于一二线的刚需来说，依然是看到合适的，能上车就尽早上车，哪怕未来房价不会变，但是信贷政策会一直变，这个对于刚需反而非常的致命。
最后，说一些未来可能会发生的事情，可能，不保证一定。
1.大范围限价：房价不得高于去年10月
先是青岛，在5月21日颁布的楼八条里明确规定，房价不得高于去年均价最高月，其实也就是去年12月的价格。
再是郑州，郑州的更狠，房价不得高于去年10月，相当于把价格锁死在了第一次全国限购时期。
未来，各地效仿该政策的可能性非常大，这是个好事儿。
2.捡漏的机会增多，但是刚需几乎抢不到，因为都是全款优先
限价之后，将会出现很多优质低价盘，甚至远低于周边均价。
包括现在，已经开始有一些城市出现了大开发商低价倾销的案例，这种时候，如果你是开发商，你会怎么选择客户？
全款关系户＞全款户＞关系户＞刚需
是的，全款户比关系户牛，因为关系多多少少都能找到，但是企业要资金流，要生存，必然会优先选择全款户，关系户的名额非常的少。
所以，如果你现在手里有足够全款的现金，那么恭喜你，未来有可能会捡到漏。
没有的也没关系，多去碰运气，说不定运气好能选上呢。
3.双合同，捆绑合同，阴阳合同
卖的价格很低的盘，通常会有一些附加条件。
没办法，道高一尺魔高一丈，卖家总比卖家精，几千年传下来的规律，只要有利可图的地方，就会被钻空子。
4.被限购的地区，逐渐开始炒作公寓和商铺
咱们普通老百姓，千万不要去碰这两个东西。
除了北上深这种居住资源急缺的城市，包括像天津武汉厦门这种二线城市，都不建议购买公寓和商铺，切记。
5.优先改善房，楼市遇冷是置换的最佳时期
这个很好理解，房价没有波动，或者是正在降价的时候去置换，怎么都不会亏。（先卖再买）
6.部分优质二手房房价会高于新房
是的，你没看错，在楼市下行周期，新房为了出货会领跌，所以有时候二手房并不是最实惠的选择。当然，这种情况只存在于优质的二手房。
7.中小开发商烂尾的烂尾，跑路的跑路
未来注定是大开发商的天下，中小开发商这两年不好熬，所以不要因为1000元的优惠，就去选择了没保障的小开发商，不值当，风险太大。
最后的最后，楼市瞬息万变，有时候一个政策，就能完全改变全盘的局面。不过不用担心，只要咱们持续关注楼市，至少能比80%的人，超前抓住下一个机遇，或是避开下一次风险。
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