5月小阳春彻底结束，2019年下半年行情已成定局

文丨子木

按照一般的房地产周期规律，5月应当是小阳春的「结束月」。

一是天气郁热，降低了购房者外出看房的欲望，二是随着前期购房需求的集中释放，市场热度逐渐消散。

总之接下来的市场会回归理性，需求减弱，供给反弹，去化周期加长，开始为「金九银十」下一波行情蓄势。

当然在大周期中，也有其他情况。例如去年依旧在5月，我们看到，南京、杭州、成都等多个城市上演的「万人抢房」，在高温和暴雨中冲进售楼处的买房人，排队排到晕倒的妇女，赤膊上阵98岁老奶……

今年还会出现这种情况吗？很直接的讲，概率基本为0。

一是去年下半年开始，多地二手房价回调，与新房之间的「价差」缩小，套利空间没了，购房者投机心理也就减弱了；二是中央维稳大基调下，地方「因城施策」落地良好，不给房价上涨留任何机会，购房者的房价预期也就随之破碎了。

那么5月楼市行情是怎样的，是否能作为推演下半年房地产的依据呢？接下来，子木帮你揭晓。

1

政策

我们先来了解政策面。

据统计，5月以来，各地累计针对房地产进行了41次调控，在2018年创纪录的438次之后单月还能达到这个量级，说明中央对待房价上涨的态度坚决，只能用「敌视」这个词来形容。

在此之下，政策对房价的引导作用越来越强。例如我在3月根据苏州的房地产数据，预测苏州的行情一定会有一波大阳春，即使下半年也有很好的涨幅，然而在5月，一瓢冷水从头浇到脚，硬生生把苏州的楼市限死了。

与此同时，被住建部预警提示的城市中，佛山成交量停滞，南宁下跌10％，大连大跌26％，降至历史低位。所以说，政策下，一切推测都是枉然。

在这41次调控中我们看到了「因城施策」的作用，每个地方的政策调控毫无关联，甚至一个城市都可以进行「一松一紧」的正反性双向调节。

例如经历过小阳春行情的南京，市场去化周期退减到6个月，供应紧缺，为了防止房价上涨，当地银行纷纷上调首套房贷利率，回调至15%（此前其部分银行的首套最低利率是上浮5%的水平）。但与此同时，南京又放松了高淳区的限购政策，免去了2年社保门槛。「一松一紧」让人云里雾里。

有的媒体说，南京收紧房贷放松区域限购，是政策红利，有机会赶快去买房，我不知道逻辑在何处？很显然，南京是在有意驱赶购房者资金到高淳区「填坑」，毕竟区域发展需要钱，而目前也只能依靠出地出让金。

所以大家要注意，此阶段有城市整体严控，而单独放开一两个区限购的，这些地方一定不要买，否则就给地方建设做贡献了，套个十年再正常不过。

其次是杭州，杭州这朵奇葩在经历了小阳春之后，到目前为止依然没有调控的意向，而且还反相调控放松了。例如工、建、农等多家银行均将首套房贷利率由原来的上浮10%降至上浮5%，二套房贷利率则从上浮15%降至上浮10%。不仅如此，在4月5日之后，人才政策的「年龄」与「社保缴纳年限」的限制也被取消了。

在卖地方面，据统计杭州在2018年的土地出让金位居全国第一名，今年5月单月依然是第一，而且溢价率也十分突出。

又是疯狂卖地，又是放松限购下调房贷利率，为什么？

其实就是为了2022年亚运会做铺垫，毕竟之前杭州提出了2022年要建设516公里的交通运输体系，而现在仅仅是114公里。现实和目标差距巨大，需要钱来加速堆叠。

杭州的发展也证明了一个道理——「撑死胆大的，饿死胆小的」：先让房价涨起来，提高地价，建设城市，等亚运会落地，杭州引入更多的资金和人口，然后再借此稀释房价泡沫。当然杭州是有人口有积淀有产业的，而其他城市这么做一定会被严格预警。

当然5月还有一些城市遭遇了调控，这里就不多是说了。例如西安以加码调控应对长期以来的连续涨幅，合肥、青岛、郑州均以调高利率适度压制购房群体热情，无论是在时间上还是政策上，都在证明小阳春已经彻底结束了。

2

微观更重要

很多读者朋友会发现，这段时间我一直在讲「因城施策」和「楼市分化」这两个概念。有的说耳朵都听起茧子了，没有新东西了吗？

其实我想告诉你的是，这两个概念对未来楼市的发展异常重要，尤其是「因城施策」，显然已经进入深水区阶段，好比手术台的医生，已经开始对每一个器官精准下手。

这也意味着未来的楼市会变成由政策完全主控的市场，地方可以通过人才政策，房贷利率，限购限售等政策横纵向调节，最后市场逐渐丧失自主性，这远比提供多样化供给的长效机制强的多。

在这种情况下，未来房价的板块轮动效应会逐步减弱，一线、二线、三四线城市的房价不存在带动效应和溢出效应。虽然这点对刚需们是好事情，房价走势会更明晰，跳涨的概率会逐步减小。但我也感到了深深的不安。

有一句话说的好「当你在凝视深渊时，深渊也在凝视着你」。

历史证明，如果长期用政策干预市场，一定会遭受报复。所以我坚信不久的将来，市场一定会存在剧烈的反弹趋势，至于这个时间点在哪里，目前没人能预测得到。

就下半年的房价走势来看，我还是原来那句话，一线城市横盘微幅震荡，二线城市下跌后反弹企稳，三四线越来越凉。

前几天，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，预测，2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。

很多人问我是否属实。属不属实先抛开不讲，首先你要知道为什么是7.6%，而不是7.5%和7.7%，或者是5.6%和8.6%？他的依据又是什么？

有人说是和货币增速M2有关，但就目前的情况讲，今年GDP的预测值是6.5%，而CPI通胀肯定是要大于1.1%的（M2=GDP+CPI+X），大家看目前通胀下的物价上涨就清楚了。

所以，世界上没有任何一个机构或个人能准确预测出中国房价上涨数值。大家不要被这个数值影响判断，而是要更深入地了解自己所在城市的楼市格局和房价走势，记住，接下来微观比宏观更重要。

3

市场行情

接下来，我们再通过数据盘整一下5月主要城市的市场行情。

首先是一线城市。5月，一线城市二手房成交量持续下滑，降幅收窄，「稳态」明显，基本结束了小阳春。其中北京、深圳、广州购房需求向改善型轮动，中高总价盘的成交占比增加。

据贝壳数据显示，5月北京房价为62641元/平米，成交较上月下滑8%，成交周期为91天，市场行情趋于缓慢理性。而市场预期方面，5月业主下调报价成为主流，而上调报价次数仅占比14%，议价空间较大。但市场并不「冷淡」，全月网签达1.4万套，属于调控后的中等水平，预计6月和5月相差无几。

其次是上海，5月上海二手房价为4.96万元/平米，环比下降0.22%，二手房成交量环比下滑10%左右，购房需求被新房市场分流明显。且新增客户数量和新增带看数量均有显著下滑，预示着未来一段时间内成交量将没有足够的客源支撑。房价上涨势头基本停止，接下来以横盘为主。上海和广州市场非常相似。

5月份的深圳由于新盘入市较多，且价格优势相对二手房明显，所以新房、二手房市场呈现两极分化，二手房成交量相对4月再降两层。从需求来看，新增客源较为充足，潜在需求强劲，价格走势非常稳健，目前深圳房价为59376元/平米，预期稳中有进。

5月二线城市总体来看是大规模降温，成交量下滑，房价下跌成为主流，典型的「量价齐跌」市场，但幅度较为温和，属于高潮后的缓期降落。分化来看，5月少数城市成交环比增加，例如武汉和杭州；均价温和上涨也有，例如长沙。

下面再讲一下三四线城市。

很多三四线的读者朋友说，子木一直说没有人口流入，没有产业支撑，且不在城市群中的三四线房价一定会凉，但房价至今还是一股傲气，丝毫没有下降的趋势。

当初我的回答是：「让子弹多飞一会儿」。于今，子弹终于落地了。

近日央行发布了PSL贷款数据：连续两月0投放。而且今年前5月累计发放的PSL相比去年，大跌了65%。这可是棚改货币化的主要资金来源，可谓是腰斩。

聪明人都知道，这将导致严重依赖货币化棚改的三四线城市房价失去主要动力，数据也给出了作证。据统计，2017年三四线城市年初累计新房均价同比涨幅高达23.1%，而2019年1-4月，64个三四线城市新房均价为10669元/平米，同比上涨9.7%，两年时间从23.1%滑落至9.7%。

目前来看，在棚改货币化腰斩之后，影响最严重的是山东和河南省的三四线城市，其次是新疆、贵州、湖南、吉林等。

而且最重要的是，在2018年，没有完全消化完库存的三四线城市，今年又开始大面积地开地造楼，这些城市将来要面对的是「高库存，低需求」的尴尬局面，房价形势可想而知。

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