央行的意外惊喜就这么来了！刚需迎来大利好！

   授权转自：地产情报站

2019年11月5日9点46分，央行来了一招出其不意的操作：突然宣布降息。利率从3.3%下调至3.25%！这是自2018年4月以来央行首次调降1年期MLF利率。对楼市影响巨大。下面站长为大家深入解读。 MLF利率下降5个基点至3.25%
2019年11月5日，央行开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点（之前是3.3%）。今日有4035亿元中期借贷便利（MLF）到期，这是年内第三大规模的MLF到期量。市场此前普遍认为，央行下调MLF利率的机会较小，而此次下调中标利率5基点，令市场意外。 也许有小白看不懂什么意思，站长先科普一下什么是MLF，再深入解读政策的影响。 MLF全称中期借贷便利，由央行在2014年创设，是央行提供中期基础货币的货币政策工具，主要目的是补充基础货币。简单讲就是央妈借钱给金融机构的钱，操作的规模越大，借款的金额就越大，MLF操作的利率越小。央行-商业银行之间的借钱利率就越低，最后通过央行-商业银行-企业、居民之间的货币传导机制降低实体经济的借钱成本。 开启利率下降空间 而自8月17日央行宣布LPR（LoanPrime Rate，即贷款市场报价利率）挂钩MLF利率以后，新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）。MLF一下调，LPR大概率也会下调，其实很好理解的，就是小学算术而已。 随着政策今天正式落地，降息“路线图”已逐渐清晰。而每个月20号央妈会公布新的LPR，从目前的形势看，利率大概率将会下调，商业银行短期贷款利率应该会有所下降，有助于进一步降低企业的实际融资成本。 但5个基点的小幅下跌并不会对楼市有过多的影响，每个城市的楼市局面并非一个利息的小幅变动所能逆转，库存高企的、风险较大的城市，按照目前的形势后续下行压力还将持续。为方便理解，站长以厦门为例说明。 10月8日新政前厦门房贷利率：首套：基准上浮5%即5.145%，二套：基准上浮15%即5.635%；（基准4.9%）。10月8日新政后厦门房贷利率：首套：LPR+30基点即5.15%。二套：LPR+80基点即5.65%。（10月21日5年期以上LPR为4.85%）。以100万元的纯商业房贷，采取等额本息还款法，贷款期限30年计算，新政前后首套房贷月供款增加了3.08元；如果是二套房贷，月供款则增加9.48元。 此次央行“降息”后，若以业内预估的11月20日LPR报价至少下降10个点即4.75%。预计，同时厦门继续维持首套加30基点、二套加80基点，届时厦门房贷利率将迎来利率换锚微涨后的下调，且还将低于10.8新政之前： 首套：LPR+30基点即5.05%。二套：LPR+80基点即5.55%。照此预计利率，以100万元的纯商业房贷，采取等额本息还款法，贷款期限30年计算，届时首套房贷月供款相比新政前减少约58元，二套房贷月供款则减少约54元，也就小饭馆搓一顿的钱。但注意这是保守估计，未来不排除多次降低利率。 而对房地产企业来说是比较大的利好，因为年底很多房地产企业的债券融资要到期了。该政策可以给企业债券融资和可能到来的地方债提前发行，创造合理充裕的流动性环境，使企业融资难度大减。 对普通购房者来说也是利好，因为降低MLF利率只是开始，以后有可能继续降低房贷利率，节约大量资金。原因有以下几点： 降息原因 站长发现了央妈的规律，每月20日LPR报价结果出炉前，央行大概率会开展MLF操作，为引导LPR下行创造先行条件。比如上个月，央妈就在20日以前推出了新MLF。 而且从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年二季度有轻微波动，但80%以上城市依然是维持在过去2年的最低利率。目前看，所有城市的房贷利率相比2018年四季度都没有上行。 而央妈降息的原因，从外部看，受到全球贸易环境恶化和一系列风险事件的影响，全球制造业已有明显走弱。2019年以来，全球主要发达市场和新兴经济体大多采取货币宽松政策。如澳大利亚、新西兰央行。而在2019年10月31日，美联储宣布将实施第三次降息，下调25个基点，联邦基金利率目标区间下调至1.50%-1.75%。全球主要经济体央行纷纷降息并重启宽松货币政策，为我国央行降息提供了空间。 而且美联储10月再度降息，而国内CPI走高带动债券收益率上行，中美利差已经处于2016年以来的高位，存在与基本面背离的风险。此时小幅调降MLF利率有利于引导市场预期，可以避免中美利差超调并对人民币汇率产生影响。 从内部看，国内的经济下行压力较大。自9月份以来通胀维持高位，众多商品涨价、中美贸易摩擦缓和、降息预期落空等利空集中兑现，债券利率出现了明显的向上调整过程，直接推升了企业直接融资成本的上行。 国家统计局公布数据显示，国内一季度GDP增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%。工业生产、投资和消费增速放缓，劳动力市场景气度下降。9月PPI(生产价格指数)同比增速下行至-1.2%，最新公布PMI数据也延续下行趋势。 而近期猪肉仍然在继续上涨，如果继续放任市场炒作通胀，形成紧货币预期，无疑对降低实体经济融资成本的目标非常不利，也不利于地方债提前发行等措施落地。 目前各地楼市也比较冷清，但回暖是趋势，很多地区已经放宽公积金使用和“以引进人才”之名侧面促进楼市活跃了。从以上数据表明，宏观经济运行困难的一部分原因是需求不足，而扩大总需求就需要激发信贷需求。降息已经到了非常必要的时刻。 在这一背景下，央行通过MLF利率下调，释放稳定市场预期的信号，既在市场预期之外，又在情理之中，MLF降息也是响应国务院对降低企业融资成本的要求。 就像一场及时雨，降得“恰逢其时”，“恰到好处”。货币宽松以对冲经济下行压力，表明央行继续坚持稳健货币政策，稳定和扩大内需，确保市场流动性合理充裕，使今年第四季度经济运行平稳。具体而言，可以在很大程度上缓解猪肉价格高的问题。 不过，也不能把此次利率下调当成新一轮货币大宽松、大放水的序曲！因为下降5个基点幅度并不大，说明在物价存在结构性上涨压力背景下，货币当局对利率调整力度和节奏的拿捏会更加审慎，不会“大水漫灌”。 但并不表明楼市可以开炒了，因为房地产不再作为短期刺激经济的手段。而且新房贷利率少首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。买多套房的利息可就高不少了。目前但趋势看，房地产贷款成本上行可能性不大，横盘和稍微下调将是主流。 LPR下降幅度如何？ 至于未来LPR下降的幅度，预计不会太高。预计此次调降MLF利率5个BP能够带动LPR利率在11月的报价中整体同步下降5-10个基点。其中，预计一年期LPR利率11月的报价可能在4.10%-4.15%（10月为4.20%），帮助降低实体企业融资成本，也能够一定程度对冲近期的PPI走负所带来的实际融资利率走高的压力。 结合目前楼市而言，下行压力犹存，楼市整体去化率降低。MLF的降低，对于房地产市场是利好消息。因为从总体来看，对于购房者是利好也是定心丸。毕竟，在全社会贷款成本都有有所降低的大环境下，这一次的降低只是开始，后续市场针对首套房贷利率会呈宽松趋势。 对刚需购房者来说，肯定这是个好消息。这意味着，接下来的房贷利率对于首套而言将越来越友好。不是特别着急但推荐年后再买，大概率可以节约不少钱。因为临近年底，近期购房贷款放款速度较慢，很多放款期限延迟到元旦以后，但年后银行资金较为充足，放款较为容易。对于意向购房者来说，可以先看几个楼盘备选，待明年直接出手。 买房得看政策，而利率所最关键但政策之一。从目前看，仍然是预调微调，相机抉择，“稳经济”才是真正的政策底线。总而言之一句话，中国楼市20年，继2019年触底后，从2020年开始，将进入新纪元！

央行降息了，股市、楼市拐点到来？ 

作者：暴哥
来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品

11月5日暴哥突然被一个重磅消息给炸到了，那就是今天央行开展4000亿元的一年期MLF操作，这个操作量刚好和到期量持平。

不过，重点是央行的操作利率是3.25%。相比10月16日的MLF操作利率却下降了5个基点。

之前暴哥曾经说过在今年8月16日国家建立了一个新的LPR形成机制。

这也就意味着国内的“降息”途径会有两个方向，一个是传统意义上的MLF以及逆回购等利率的下降，另外一个方向是LPR形成机制的降息。

到目前为止LPR总共进行过3次的报价，其中前两次分别降息两次，都是一年期的LPR利率下降5个基点。10月份最新的一次LPR中一年期利率没有变化。此外5年期的LPR在三次报价中都没有变化。

在另一个层面，这一年多以来，央行曾经进行过多次的MLF操作，但是利率一直都是3.30%，这一次的利率下降却是2018年4月以来的第一次。

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那么现在央行降息的经济背景是什么？

1，美联储刚刚进行第三次降息

今年以来，美国的经济一直在走弱。2019年9月美国的PMI指数只有47.8%。这不仅仅大大低于预期，而且这还是2009年以来的最低值。

在其他方面美国也表现出了经济的不佳，例如9月美国非农就业人口13.6万人，低于预期14.5万人；9月创业率3.5%为1969年以来最低。

所以今年美联储分别在今年的8月、9月和10月进行过降息。其中最近的一次是在10月31日。

10月31日，美国联邦储备委员会宣布下调联邦基金利率目标区间25个基点至1.50%-1.75%。

这是2019年以来美联储的第三次降息，同时也是2015年美国加息周期结束之后的第三次降息。

2，世界范围内的降息潮已经来袭

如果说今年听到最多的货币政策是什么，那就一定是各国央行的降息了。

2019年全球已经掀起了降息浪潮，全球已经有多个经济体进行过降息。

包括印尼、埃及、美国、印度、马来西亚、新西兰、菲律宾、冰岛、澳大利亚、俄罗斯、韩国、乌克兰、南非、土耳其等国家。

3，国内矛盾的经济现状

一方面的三季度国内GDP增速降到6%了，这促使国内有降息的需要。

另一方面是国内9月的CPI又上升到3%，这又阻碍了央行的降息决定。

所以这也就可以理解为什么央行要降息5个基点了。

相比于美联储每一次降息25个基点，很明显这一次国内的降息力度也是很小。主要原因就在于目前国内的经济矛盾了。

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央行降息对股市和楼市的影响

先说说股市，这一年以来股市除了过完年那几个月上涨了一段时间之后，就一直走得不是那么如意了。

上半年股市涨了又跌了，下半年就一直不温不火。

对于这一次的降息，整个市场都是比较意外的。这一次的降息之后股市也是嗅到了其中的利好，所以受到利好的刺激，今天股市开盘之后迅速走高。

对于股市而言央行降息无疑是具有一定的利好的。

不过从这一次的降息情况来看，降息也是非常具有方向性，一方面是国内的经济压力下，央行做出的一些经济逆周期调整。

另外一方面，仅仅降息5个基点，降息的幅度也是有限，这可以看得出来央行对于向市场市场释放资金这方面还是很谨慎的。

此外对楼市来说，房贷利率则是以最近一个月的LPR利率为定价基准加点形成。

也就是说购房者的贷款利息主要取决于LPR的变化。而且因为房贷往往会超过5年，因此实际上买房主要参考的还是5年期的LPR变化。

所以对于人们的购房而言，这一次的降息对于房贷利率还是没有很大的影响。

此外这是否是楼市的转折点还是有待观察的。对于楼市而言，这一次的降息对楼市会有一定的利好刺激，但是很难说拐点到来。

因为这一次的降息本身就很谨慎，很难说这是不是意味着国内的货币政策空间已经打开了。

而楼市如果需要迎来转折点的话，需要两方面的政策结合，第一就是楼市的调控放松。另外一方面就是货币政策空间长时间持续打开。

但是目前楼市只有一部分市场太冷的地区轻微放松，整体并没有全面放松，热门地区更是调控得很紧，而且未来的货币政策前景还不明朗。

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