楼市调控不断下沉，地级市玩出了新花样

楼市调控，还在不断下沉。

6月3日，浙江省绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，对目前严重过热的绍兴楼市进行调控。

不看不知道，一看吓一跳，作为一个三线城市，绍兴的房价已经能比肩中西部的省会城市西安、郑州了……

01

划网格，限房价

绍兴今年已经不是第一次出台楼市调控政策了，但这次，当地给出了一个新花样——

以网格控房价。

具体来说，就是各区根据区域的实际情况，按照明显道路分界（水域）、市场约定俗成等标准完成网格划分，合理设定网格控价。同时，网格实行动态管理，网格划分及控价原则上每年调整一次。

从绍兴市住建局的解读来看，以网格控房价，主要还是想要实现房价、地价的联动，通过提前设定住宅用地出让最高限价，遏制区域地价、房价大幅上涨，从而引导房企理性拿地。

概念的确挺新颖，但影响还是要看长效。

绍兴之所以这么大张旗鼓地搞调控，自然离不开当地楼市近年来房价高涨的势头。下图是近1年来绍兴的房价走势，我们能够看出，2021年开年以来，绍兴房价持续走高，截至6月，绍兴全市二手房均价已经达到18570元/㎡——比去年同期上涨了14.47%。

相比二手房，绍兴在新房市场的表现更是火力全开。今年1月，绍兴新房均价才刚刚突破2.5万/㎡，而在刚刚过去的5月，绍兴的新房均价已经突破2.6万/㎡。作为一个三线城市，绍兴的房价上涨速度，着实是太惊人了。

看了这个涨幅，就不难理解绍兴为何会紧急出台调控政策了。

绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布的《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》内容比较多，除了上文提到的“以网格控房价”以外，还包括——

1、在既有住宅“限地价、竞配建”出让方式的基础上，进一步完善房价地价联动机制；

2、实行区域限购。对在市区已拥有3套及以上住房（拆迁安置房除外）的本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住宅；对在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；

3、提高限售年限。在市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

先来看第一条“完善房价地价联动机制”，这应该是“以网格控房价”的延伸，除了提前设定住宅用地出让的最高限价以外，还增设了“定品质”的要求，提升住房品质，避免限价房的质量太差。这个措施，中规中矩。

第二条“实施区域限购”，影响其实不大。对于外地人来说，即使你不缴纳社保，也能在绍兴买一套房，限购的是第二套新房，二手房不限购。而本地人，家庭拥有房产只有在3套及以上（拆迁安置房除外）的，才会实施新房限购。这一溜儿算下来，覆盖面还是偏小。

从影响来看，提高限售年限的波及面应该最大，新政把二手房的限售年限从原本的2年提高到3年，房屋流动性减弱，能在一定程度上打击到短线投资者。

毕竟，绍兴房价近期快速上扬，很难说跟炒房团没有关系……

02

万人摇，土拍热

今年调控出台频率很高，各地都在给楼市加码。究其原因，还是楼市过热导致的。

可以看看国家统计局的数据，5月17日，国家统计局公布了4月份商品住宅销售价格的变动情况，4月70大中城市中，有62城新建商品住宅价格环比上涨，重庆以环比1.4%的涨幅领跑全国；二手住宅价格上涨的城市有54个，其中，徐州以1.4%的环比涨幅拔得头筹。

楼市并没有随着调控的加码而降温，反而有愈演愈烈之势。

以重庆为例，伴随着房价的快速上扬，当地居民也加入到了“抢房大战”中。五一期间，重庆售楼处几乎是人满为患，甚至有些深陷维权纠纷的项目也遭到购房者的抢购，难怪有人调侃——

别的城市是五一出门旅游，重庆是五一排队抢房。

除了重庆，西安也是一片烈火烹油之势，从2020年7月到2021年5月，西安限购区域平均一个多月就出现一次“万人摇”。在刚过去的6月2日，还未开盘的中海曲江大城项目已经吸引到了12722个家庭进行意向登记，西安史上第八个万人摇号的项目已经蓄势待发。

比起“万人摇”，西安更多的还是“千人摇”。在西安主城区之内的所有项目几乎开盘必摇号。有购房者声称，“已经摇号摇到麻木了”。

楼市的火热，也直接体现在了房企的业绩上。克而瑞数据显示，2021年前5月TOP 10房企销售操盘金额门槛为1080.5亿元，较2019年同期增长58.7%，龙头房企优势明显。TOP 20和TOP 30房企销售操盘金额门槛较2019年同期也分别提升逾40%，规模稳定增长。

这样的数字，也给房企带来了某种底气——今年年初，很多房企的管理层都提出争取上半年完成全年销售目标50%。而在往年，房地产行业一般只要求上半年销售比例达到40%。

同时，房企们也在土地市场大肆拿地，多地出现土拍火热的现象，重庆集中供地首秀平均溢价达到55.24%。其中，招商蛇口在4月28日击败15家竞争对手，以32.5亿元摘得沙坪坝区西永组团地块，溢价率为129.98%。

而在北京，融创更以121亿元斩获了备受关注的海淀树村南、北两地块。在北京的首轮集中供地中，融创在土拍中砸下了212亿元，绝对的大手笔。

只能说楼市从上到下，都陷入了不同寻常的集体狂欢。

03

结语

如今的楼市之所以一片火热，其实与2020年疫情密切相关。

2020年疫情期间，深圳势如破竹地拉开了房价上涨的帷幕，涨幅之大，一度震惊国人。而后，各大城市闻风而动，楼市的火热氛围也从一线城市逐渐蔓延到二线城市，再到如今的三四线城市，几乎全线普涨。

这背后，是2020年疫情反复带来的全球大放水。从2020年3月美国宣布无限量化宽松政策以来，全球就进入了一个史无前例的放水时代。在此期间，多国出现房价上涨，大宗商品更是涨上了天。

这也是为什么调控力度不断加强，但房价还是不跌反涨的根本原因。

毕竟，水还在放着呢。

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