还贷、空置、老人与大炮……贷、空置、老人与大炮……

文 / 子木

“停贷潮”刚结束，“提前还贷潮”又起。

也不知道哪位大神，号称“提前还贷，百利无害”，导致这股风吹得越来越邪。

有些人不知所以，恐慌焦虑，跑过来问我，接下来银行会不会拒绝提前还贷，而我们用不用提前还贷？

稍安勿躁，子木今天再给大家系统讲一下这个议题，别被收了智商税，顺带再讲讲近期豪宅现象，北京放松调控传达的市场信号……

1

瑟瑟发抖的银行

首先网上所说“银行为了拒绝提前还贷，强制收贷款人1%的违约金”这个说法，就是为了吸流量，明显在“交恶”。

银行这个组织，唯利是图，没人情味，老百姓们都不喜欢，但能绵延千年，从钱庄到银行，靠的是什么？

“规则”。

规则破产，信用破产，银行即破产。这在前几天的河南村镇银行的大剧中上演过。

所以，是否提前还贷收取1%的违约金，在签合同的时候，都会白字黑字写清楚。

无故乱收，直接起诉，一告一个准。

子木问了业内朋友，现在跟过去一样，提前还款，有的银行根本不收违约金，有的连续还贷1年后免违约金，有的是还贷3年后免违约金。

具体因“行”而异，违约金一般是罚1-3个月的利息。

“银行不想接提前还贷的单子”，这种现象倒是切实存在。

银行每年对外贷款都有任务量，银行赚钱的基本逻辑也是“吃利差”，某种意义上讲，提前还贷，对于银行是损失。

还贷人太多，贷款人太少，钱就会积压在银行，银行就得喝西北风。所以除了收违约金以外，很多银行现在有故意推延提前还贷的单子。

昨天就有一个北京的读者跟我说，去银行网点办提前还贷手续，前面竟然还排着十几个人，没想道提前还钱都要等待。

今年提前还钱的人非常多，数据显示，2022年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。

意思是，居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。

原因很多，主要有两类：

1、手上有闲钱，放着没用，疫情导致收入预期不高且波动，早还能减轻月供压力。

2、利率太高，早点儿还完，还能把房子抵押出去再投资，今年利率比之前划算多了。

但我要告诉你的是，有的人“提前还贷”大赚，有的人“提前还贷”亏死，至于如何做决策，必须算清一笔经济账。

2

还不还怎么还

下面敲重点：

如果你已经还了“房贷周期”的一半以上，最好别提前还贷。

假如你当初买房签合同贷款30年，现在你已经还了15年，这时候突然学着别人去提前还贷，降低利息，没意义。

因为利息的计算方法是，“尚未归还的本金*利率”。

等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。

两者不变的是，利息大头都在前面。

30年，你还了15年，基本把贷款产生的利息还了一大半，这时候再去提前还款，基本还的都是本金。

压根没有起到降利息的作用。

如此一来，大家可能都清晰了，根据利息算法，如果想提前还贷，最好把时间安排在最前面，前面归还的本金越多，后面利息成本就会越低。

提前还贷，全部还清的少，还一部分的多，这时候有两个选项：

维持原有还款周期，好处是减少月供压力。比如100万贷款，30年周期，现在提前还20万，继续维持30年，那么月供就会跟着减少。

“缩短”还款周期，好处是减少整体利息。同样100万贷款，30年周期，现在提前还20万，但要求把30年月供时间，缩短至20年。

具体选择哪一个，因人而异，比较宽裕就把还贷周期缩短，资金一般，就继续保持原有周期。

很多人问我，建不建议提前还贷？

还是那句话，你要衡量你的“投资回报率是否能覆盖房贷利率”。

如果确定能，那就去投资，不要提前还贷。如果不能，那就提前还贷款。

去年很多人买房，的确被政策坑了，都买在了利率高位，很苦恼，甚至达到6%～7%。

而今年最低4.25%，差了一个世界。

这时候一般投资难以覆盖，就要想着如何降低利率成本。

一种方式就是上面提到的，用自己的钱去提前还贷，把房贷利息压下来。

另一种方式是，找贷款机构做抵押贷，把房子二抵出去，获得低息贷款，然后用低息贷款提前还贷，变相冲抵利率成本。

这才是今年提前还贷潮的主要暗手。

当然投资客对这些门清儿，如果奔着5年一周期卖房的话，5%跟4.25%的利率，也就是几万的成本，没什么必要去折腾。

提前还贷只适合两类人：

1、投资非常保守，而且无法评估投资回报率，只能把钱放在银行吃利息的人群。

2、高利率站岗，而且不打算把房子卖掉，想一直住在这里到养老的人群。

稍微有点儿投资思维的人，就会明白，一定的负债，特别是房贷是抗通胀的。

如果你买对城市+收入稳定，10年后，你再去看你付出的利息，跟资产上涨幅度比，基本微不足道。

而且每个月还贷也是一种强制储蓄的行为，存钱利器。

这两句话只送给能看懂的读者去细品。

3

房子太多了

接下来聊聊最近贝壳公布的《全国空置率报告》，这对城市房价的走势影响深刻。

首先，全国房地产整体空置率普遍较高，基本超越了美国、加拿大、法国、澳大利亚，一筐子发达国家。

叠加2021年全国人口增量仅有48万，基本可以判断，全国房子数量已经全面超越人口数量。

一线城市，住房空置率仅在7%左右，二线城市在12%左右，而三四线是重灾区，基本20%以上了。

这意味着，中国人不缺房子住，只是存在结构性失衡。

小城市人少，房子多没人住；大城市人多，房子少不够住。

当然二线城市也没有想象中那么好。

比如南昌的空置率已经飙到了20%，恐怖如斯，这个城市我在2019年写调查报告的时候，给了逃离信号，极度看空。

当地几家媒体还找我舌尖论战，我没有搭理，因为真理不属于你我，而属于历史，属于市场结构本身。

谁用屁股决定脑袋，谁就输了真实。

数据显示，除了南昌以外，廊坊、佛山、重庆、武汉空置率最高，都在15%以上。这个数据需要推敲，按照我今年的走访调研和数据对比。

天津、大连、青岛、南京都是高库存、高空置率城市。

廊坊肯定是没救的，是环一线城市卫星城里混得最差的一个。

如果北京还是继续采取人口优化战略，外地劳动力进不来，就不可能产生溢出效应，现在又把很多资源输给了雄安，会导致廊坊地产价值持续衰退。

而佛山、重庆、武汉，出现的是空置率分化问题——主城区空置很小，郊区空置庞大。

佛山的西部，新建楼盘太多，人口过不去，空置率吓人，武汉的黄陂、东西湖、江夏等边缘地区，到处都是黑布隆冬的房子。

重庆也是这样，分化比较严重，郊区拼命盖房子，建城区面积大密度又高，稀释了居住需求，而照母山、江北嘴片区价值稳定向上。

再往微观去走，空置率跟房屋品质、房龄都有千丝万缕的关系。

在房子越来越多的年代，品质+房龄才是真正的稀缺价值。

从今年上半年的市场可以看出，全国楼市最火的就是豪宅市场。

北上广深，千万级以上的豪宅，人们排队抢购，跟买菜似的，每个小时都是十来个小目标进账。

除了一线城市，二线城市拥江靠岸的豪宅也卖得异常好，感觉经济越差劲，有钱人买房的消费力反而越是爆发的。

一部分来自于人们想住好房子的无限需求，一部分来自于资产避险。

总之，优质城市优质地段的次新改善房或者豪宅，成了全世界抗通胀最强的资产，这是近几年，中国楼市最显著的表现。

4

还在玩调控艺术

最后再插播一条北京调控新政的解读。

昨天，《安居北京》发了一篇文章，大致的意思是，以老年人为核心，定向放松买房政策。

140㎡以下住宅，按照首套35%、二套60%（名下有其它住房或是在途贷款）来执行首付比例。
对比“认房认贷”，现在“结清算首套”，如果名下无房，意味着80%变为35%，首付降了一半多。
如果结清贷款，名下有房，意味着80%变为60%，首付降四分之一。
考虑到老年人的买房能力，还考虑“接力贷”，也就是父母买房，孩子还贷。

重点在最后一句话上，“接力贷”。

很多人看到了为父母养老，孩子千辛万苦买房的孝心，但我看到的是一道撕裂的口子，进出的都是北京投资客。

北京楼市全国最严，大几百万的房子动辄8成首付，上车门槛极高，改善族和投资客望而却步。

而现在，利率历史最低，首付下降一半，上车正当时。

为什么北京拿老年人作为放松口子？

单纯如题目所说的“营造全龄友好型社区”，似乎没有说服力，我是坚决不信的。

过去不重视老年人，偏偏这个节骨眼上，老年人就必须要有房子住？

真相在于调控艺术中的“预期管理”。

北京有一个非常重要的作用，楼市风向标。

历史上，全国每一轮房价行情，永远都要靠北京老大哥去带动，所有城市都会盯着北京行情。

大家认为北京房价行情起来了，就会以为政策彻底放开了，其他城市房价也会跟着上行，整体预期从冷到热，摇摆不定的买房人，也不再死等了。

但目前，北京楼市并不差，目前是全国最稳的一个，自身无需放开调控的，否则会引发成交剧烈反弹，房价大涨。

这时候就要考虑到“小放小收”，差异化调控，对一部分人群出台利好，小水涓滴，而不是大水漫灌。

下半年楼市非常重要，决定了全年经济的稳定性。

而现在还没稳住基本大盘，台海又闹事，老巫婆走了一遭，导弹飞跃台湾海峡，国际舆论起起伏伏，这一切都要靠货币去支撑。

转来转去，楼市的重要性又暴露了出来，现在是北京定向对老人放松，接下来就是年轻人，沪广深跟上。

新的一轮放松潮，会不会在下半年出现？

“拭目以待”。

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