18张结构图，18个案例，一文看懂地产私募基金！
来源：知知张知知
目录
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1. 高和资本收购中华企业大厦
2. 赛富基金与新派白领公寓
3. 盛世神州＆嘉实资本与美澜园
4. 建银精瑞＆迦南资本投资葡萄牙
5. 炬派禾晖证券和应收账款
6. 易居中国＆诺亚财富的地产母基金
7. 平安信托收购瑞安天地
8. 中信启航专项资管计划
9. 国开城市发展基金
10. 中城投资平行基金
11. 海航并购浦发大厦第一阶段
12. 海航并购浦发大厦第二阶段
13. 海航并购浦发大厦第三阶段
14. 万通中心基金化运作
15. 阳光新业并购银河宾馆第一阶段
16. 阳光新业并购银河宾馆第二阶段
17. 阳光新业并购银河宾馆第三阶段
18. 凯龙瑞商业地产基金
高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台，设立“元融畅和”作为管理人
高和资本和国开金融指定相关方为一般级委托人（劣后）；以1:2募集信托优先级；国开金融认购中间级。（北京信托-增益10号集合信托计划）
信托计划成立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP设立基金“上海高开锦有限合伙企业”（上海高开锦）
国开行以高开锦自有资金1:1，向其发放并购贷款
项目收购后升级改造，提高租金，散售汇拢资金
天津喜马拉雅投资有限公司（GP）与赛富不动产基金团队（LP）设立北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙）
赛富瑞益作为GP出资1%，募集99%的社会投资人作为LP，设立北京赛富睿智投资中心（有限合伙），金期限1+2+1+1年，最低认购500万元
赛富睿智与赛富瑞益收购目标物业（森德大厦）所属公司股权，重新装修后出租给新派白领公寓管理方20年统一经营管理
管理公司每年支付一次租金，年最近不得低于3%
社会投资人认购“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”，募集1.4亿优先级资金，嘉实资本作为管理人。
专项计划为LP，与盛世神州认购劣后0.6亿元为GP，设立有限合伙企业，合伙企业投资期限18个月。
募集资金走委贷，明股实债、股权质押、在建工程抵押、占据董事会席位、实际控制人连带责任担保等方式增信，售房回款作为还款来源。
优先级和劣后级募集600万欧元等值人民币作为LP，迦南资本GP劣后跟投，境内设立有限合伙企业。
募集资金通过走自贸区政策通过香港与卢森堡SPV双层架构转入葡萄牙，购买BES银行旗下基金购买房产。（后来据说没走出去，做了内保外贷，求辟谣）
华宸未来作为专项资产管理人通过“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”向社会投资人募集4亿元作为LP与GP炬派禾晖设立上海芙柳投资中心（有限合伙）
合伙企业投资期限6个月，到期一次性向投资人分配本金及其收益
合伙企业以4亿受让旭辉顺欣持有的预售合同项下人民币5.8亿元的未收房款尾款。
由TOP50房地产商作为LP认购基石基金份额，每份7,500万元，最高不超过2亿元；易居中国旗下管理公司担任GP，持有基金1%股份。
基石基金认购母基金15亿元的劣后级LP份额，诺亚财富向社会募集不低于15亿优先级LP，歌斐资产作为母基金GP，持1%份额。
母基金达到30亿元规模，分别投资于子基金或设立项目公司开发TOP50房地产开发项目。
平安信托作为受托人推出“平安财富-安睿1号集合资金信托计划”募集13.3亿元，用于收购安拓投资管理有限公司的股权和债权，间接持有瑞安重庆天地三幢写字楼。
平安信托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理，并聘请物业公司和瑞安商业管理团队负责招商、租赁和日常管理。
信托后续视情况安排二期、三期募集。在信托存续期间每年1月按照写字楼项目的租金收益进度，分配约5.8%的预期收益。
首期投资期限5年，最后以资产出让退出。
中信启航专项计划”募集规模52.1亿元，优先级与次级比为70.1%：29.9%
中信证券旗下中信金石基金任GP与专项计划为LP设立有限合伙企业，以收购北京中信证券大厦于深圳中信证券大厦。
私募基金将所持有的100%的权益出售给中信金石基金发起的交易所上市REITs实现退，或者以资产出售实现退出。
国开金融、昆仑信托和中海信托共同设立开元城市发展基金管理公司
开元城市发展基金为GP，国开金融以自有资金与昆仑信托和中海信托作为LP，以信托资金出资基金。
基金总规模500亿元，其中一期规模101亿元，期限8年
昆仑信托与中海信托发起的信托产品为国开城市发展基金集合资金信托计划，信托规模不超过49.95亿元，信托期限6+2
中城投资管理团队设立一家有限责任公司“天津中城基业”作为GP与中城投资作为LP设立有限合伙企业“赋比兴基金”
“赋比兴基金”作为GP与募集而来的各LP分别成立“中城乾盈基金”、“中城坤盈基金”、“中城君盈基金”和“中城侬盈基金”等平行基金。
平行基金在一定限制条件内对房地产开发项目进行投资。
海航置业报名竞价摘牌浦发置业的100%股权。
上海信托设立信托计划，先向海航置业募集2000万元；上海信托与海航置业成立SPV“海航航信”，海航航信与海航置业签署《远期股权转让协议》，约定摘牌成功后浦发置业股权转让至SPV
摘牌成功后，信托计划向海航置业再募集4.2亿劣后，向社会募集10亿优先，共14.4亿以股东借款的方式支付海航航信给海航置业给浦发置业原股东，股权变更到海航置业再变更到海航航信名下。
海航航信向上海信托提供抵押担保和51%股权的质押
海航航信申请经营性贷款，获得资金归还上海信托后，海航置业回购上海信托所持有的海航航信股权，支付本息，撤销抵押和质押，实现信托计划推出
工银国际与海航置业设立“工银海航”，并以其为GP，海航置业为和北京信托为LP设立“银海基金”，规模21亿元
基金受让海航海信的100%股权及浦发大厦的其他附属权益，支付对价13.79亿元，再向浦发置业发放7.21亿元贷款，合计交易价格31亿元。
转让后，银海基金持浦发置业100%股权，并对浦发置业享有股东借款债权。
约定基金5年后以海航回购或出售第三方退出。
资产支持专项计划由恒泰证券作为管理人，盛京银行监管，平安银行托管，海航集团担保向社会募集资金。
其中A类证券规模为15.31亿元，期限约18年，每3年允许投资者回售，中诚信给予AAA的信用评级；B类证券规模9.69亿元，期限3年，在优先收购权人行权后可延长3年，最长期限可延至约18年，中诚信AA+的信用评级。
恒泰与海航设立“恒泰海航”作为GP，海航实业作为LP设立契约式私募基金。
资产支持专项计划受让海航实业权益，以LP方式进入私募投资基金，并获得对应收益。
华润信托子公司与万通时尚成立"万通深国投"（400万元）作为GP，华润信托计划（3.5亿元）和万通地产（1,860万元）作为LP设立万通基金。
万通基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，以收购万通地产全资子公司万通时尚100%股权或整栋购买万通中心D方式退出
阳光新业通过其子公司上海晟域购入上海锦赟100%股权，持有银河宾馆主楼项目。
中信信托通过控股的中信聚业和阳光新业设立有限合伙，聚业阳光作为GP与阳光兴业控制的天津瑞升、中信信托和一直行动人永盛智达为LP设立有限合伙基金。
合伙基金收购北京荣和（上海晟域单一控股股东），实现对上海锦赟的控制。
剩余收购款通过银行贷款方式解决。
阳光新业管理团队对聚业阳光进行出资，占20%比例
凯瑞龙设立凯瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司
中航信托发行期限为3+1+1年的“中航信托-天启70号科凯天博PE投资事务管理集合资金信托。”
瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司作为GP，联合中航信托“天启70号”与合格自然人、机构投资者共同作为科凯天博（天津）股权投资基金合伙企业的LPs，成立凯龙瑞人民币基金。
渣打银行为凯瑞龙基金提供约3亿元的贷款意向函，目标贷款与收购总价比不超过60%的比例向项目公司发放贷款
未来通过将基金份额出售实现退出。（后来溢价约80%出售给中银集团投资有限公司）
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