文/子木
央行、银保监会发布，拟出台金融支持住房租赁市场17条政策，支持发放住房租赁经营性贷款。
这个新闻出来以后，很多人解读为国家决定房住不炒了，开始大力发展租赁市场，也有人解读为要在租赁市场对人们举起镰刀。对租赁市场的大力支持，是在反向解困房地产买卖市场，是一种“保全”行为。而这些策略的根本原因就在于楼市当下最大的风险——“存量库存”。如果库存不被妥善解决，房价的走势只能向下绵延不绝，阴跌的行情对金融的杀伤力巨大。接下来，具体帮大家解密，涉及到哪些城市能买不能买的问题，请耐心往下读。其实从2016年，提出“房住不炒”后，长租公寓就被定义为长效机制的一种方式，用来解决老百姓的住房问题。百强房企基本都响应号召，参与了这个历史工程，建造了大量的长租公寓房，但最后能真正实现盈利的，基本没有。做的最好的龙湖，出租率高达80%以上，也处于长期未亏损的状态。归根结底，就在于前期投入太高，后期回报周期太慢，现金流紧张，不足以维持运营。这次金融支持17条，就是用来解决这个问题的，其中有最重要的三条，我把它写在下面：1、长租公寓开发建设阶段：80%的总投资款可以由银行提供；
2、长租公寓正在经营，且产权是属于自己的，那么可以按照物业评估价值的80%来取得贷款，用来弥补前期项目总投资。
3、长租公寓正在经营，但产权是属于别人的，那么可以按照贷款期限内应收租金总额的70%，取得贷款。
这意味着，只要对租赁市场感兴趣的企业，从建设到运营，都可以用极少的资金撬动巨大的杠杆，而且杠杆成本极低。聪明人都能看出来，这些信贷支持政策有多么疯狂，而且不可避免会形成一系列的寻租空间。1、长租公寓2018年就出现了难以为继的情况，为什么突然在2023年出台如此重磅的政策。2、为什么会选择“大炮打鸟”，用力如此之猛，直接用货币灌注租赁市场。支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋，鼓励创新团体批量购买租赁住房信贷产品。换句话说，就是要通过支持住房租赁，鼓励资本进入住房租赁市场，那么进入租赁住房市场的前提是什么呢？批量消耗存量住房，保住房价，这才是政策如此猛烈的本质逻辑。2015年，我国房地产库存达到历史高峰，那时候我们通过涨价去库存，启动棚改货币化消灭了一波库存。然而疫情之后，楼市行情不好，房子卖不出去，但地方开发商又在大量建造房屋，重新积压了庞大的库存。库存不被需求所稀释，越积越大，就会在空中形成了达摩克利斯之剑。开发商迟早有熬不下去的时候，一旦“以价换量”，打折抛售，就会形成踩踏效应。2015年的库存是通过棚改去消化的，那么2023年的库存，已经不具备重启棚改的基础，那么通过租赁市场消化，未必不是一个好的选项。开发商可以借银行的钱，将卖不出去的房子，大量改建成长租公寓，也可以引资本入场，批量卖给想做长租生意的企业。而对于银行来说，也找到了优质的长期贷款人，市场租房供应提高，拉低了整体的租金水平，降低年轻人住房压力。这时候肯定很多人会问，资本也不傻，做长租公寓收益率这么低，不是赔本的买卖吗？还是那句话，只要支持力度足够，租赁生意就会变成金融游戏。长租公寓可以产生稳定的现金流，可以变相加杠杆，运转起来估值就会乘数放大，拉升股票。市场上大量的上市公司，都是亏损的，但只要有稳定现金流而且不断做大规模，那就有了充沛的想象空间，国内有如此庞大的租赁市场规模，一定会有大量企业愿意入局。还有人问，长租公寓一旦大规模流入市场，会对楼市产生冲击吗？毕竟租赁极大的分流了居住需求。如果租房可以落户，孩子可以上学，可以享受到跟买房一样的居民权益，那么租赁市场就会对买卖市场造成巨大的利空。但很可惜，这四个字喊了很多年了，就是施行不下来，因为在这里面暗藏着根本性的社会阶层矛盾。比如一个学校只招收200个学生，而外面有500个孩子想上学，这时候学校会让买房子的人上学，还是租房子的人上学？如果站在人权角度，人人平等，居民都有上学的权利，但站在资源角度讲，肯定优先安排“付出成本较大”的那拨人。买房的人花了一辈子的血汗钱买房，政府用这笔钱建了学校，结果又把资源均分给了付出较少的租房人，这显然又违背了“公平原则”。而且土地财政模式下，土地好不好卖，能不能卖上价格，也靠土地背后的城市资源推动。如果一块地，这里买房的人和租房的人都可以共享同样的权益，那么哪家开发商还愿意拿地呢？这些都是比较现实的原因。一种是在一个板块内只有租赁房没有商品房，完全打破土地财政逻辑，这种模式很可能在雄安出现；另一种可能是——当地的朋友跟我说，这个县城有一个非常特殊的现象——县城里但凡有点儿能力的家庭，都不会让孩子在本地上学，而是去隔壁教学质量更好的城市上学。这样导致的结果是，大量的优质生源逃离县城，以至于县城中学的高考成绩一届不如一届，又反向推动下一届生源的逃离。县城中学从20年前，每个班70多人的辉煌年代，坠入现在只有20多人的窘境。从2008年，县城的均价是800元/平米，2015年，均价涨到3000元/平米，而现在，一套15年前120平米的房子，卖20万都没人要，跌回至1500元/平米。而且随着库存拉大，人口外流，这种房价持续下行的趋势，已经无法扭转。因为租房就是几百块钱，享受的权益跟买房一样，为什么还要花好几十万背房贷呢？当人口外流，房子库存飙升，资源不再稀缺时，买房真还不如租房，而且现在由小县城逐步向大城市蔓延。如果用去化周期和人口流动作为横纵坐标，可以得到下面一幅图。
在图中可以看到，郑州的去化周期已经达到60+月，位列全国第一，虽然人口增量属于全国中上游水平，但是库存的积压，使得郑州房价一直难以抬头。再加上这两年经济承压，被灾情折磨的伤痕累累的郑州已经掉出二线强城的队伍，未来房产也很难有资格谈及投资。再看另一个极端，成都。去化周期仅有15个月，但近5年人口均增量已经达到，100万+。这种供求严重失衡的市场，需求的向上冲力非常剧烈，这就是为什么成都去年能走出逆势上行的行情，而在今年又早早跑出了小阳春行情。同样的，合肥、武汉、西安、苏州、济南、宁波、深圳等城市，都属于低库存强人口的城市，这些城市今年都会迎来大行情。而像大连、福州、天津、沈阳、贵阳、青岛、重庆、长春等城市，需求冲力就会跑输平均值。当然这些区域性大城也会出现小阳春，三年积压的需求也会加速释放，但在大库存的影响下，行情的可持续性是存疑的。
如果一个城市老龄化严重，即使人口再多，也缺乏房地产的可持续力。一方面，没有更多的新生代对城市资源有诉求，另一方面，老年人更注重能不能住，而不是住的更好。当住房需求不再有增量时，再大的存量都唤不醒房地产的活力，房价也就走到了头。在这个维度上，哈尔滨是最惨的，老龄化严重人口外流，房价不可阻挡地下行。其次是南通，虽然人口还在缓慢增长，但是65岁以上老人占比已经高达23%以上，严重缺乏活力。其次还有天津、烟台、大连、重庆、沈阳、石家庄、青岛等等……这些城市的房地产，库存大老龄化严重，意味着未来会出现严重的分化趋势，买房尽量买核心，边缘地带很难出现“第二春”。而且通过这两幅图，也可以比较出双子星城市房地产的潜在动力，比如重庆已经跑输成都，福州跑输厦门，青岛跑输济南。过去很多人都无法相信，青岛这种明星海滨城市，怎么会跑输油条济南。说实话放在5年前我也觉得不可思议，但是前段时间我去两地调研，晚上济南历下高新的亮灯率要比青岛崂山高很多。济南，晚上12点街头还有很多年轻人在打闹，而青岛已经非常安静了，作为一个滨海城市，这是需要警醒的。上面我分别从资源的稀缺性、库存风险、人口流入和老龄化，讲述了对于房地产走势的影响。当然这代表不了一个城市的最终归宿，有些城市看似衰老，实则藏着暗劲，有些城市表面繁荣，实则正在走向衰败。每次调研结束，给我最大的震撼就是，越来越不敢多说话，路走的越长越默然。房地产是一门被尊敬的学科，是高尚的也是深邃的，货币经济、人文地理、产业结构、文化资本……任何人都无法通过只言片语来描绘它的模样。但可以确定的是，这些数据是些许证据，从侧面诉说着城市正在处于的环境，有利的或者不利的。有些城市，已经被马太吞噬，无法扭转，这些城市的居民会陷入一个困境：房子持续贬值，五年一小贬，十年一大贬，然而把房子卖掉，把钱揣兜里，依然还在贬值，货币逐渐变毛，俗称里外收割。那么作为一个买房人，除了满足自己的诉求以外，更多要培养穿透政策本源窥见真相的能力，学会离开板凳客观评估结果，5年甚至10年的周期后，这套房子究竟是怎样的模样。只有这样，才能不被趋势所吞噬，保住自己手里的碎银子。
PS：这几天很多城市的热度都起来了，尤其是北京。
昨天链家成交量创下两年周六单日新高，达到640套。激烈的小阳春，我早在去年就做过预测，具体可以看我去年写的《北京楼市之变》。
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