梅江终于又有新楼盘了，居然还有60多平米的小户型，剧透价格……

梅江——小编说的是老梅江，不是指新梅江或梅江南，这个板块老早就打上了富人区的标签，虽然住起来有各种不便，可就是有那份傲娇，要的就是这个身段。

梅江的新房奇缺，目前也就天房樾梅江一个项目，就剩2栋高层待售，报价47000元/平米，后台有粉丝爆料这个项目出了点事情，小编估计短期内肯定卖不了。可以说，偌大的一个梅江，现在没有一个新房项目在售，就一个历程曲折的公寓项目——梅江公馆在售，2014年就拿到销许说要开盘，直到2015年5月才首开，开盘价18000元/平米，总共777套房，现在还剩411套，卖20000元/平米，去年暴涨的行情才涨了2000元，可见不太好卖。

说重点。

近期梅江终于又出来一个住宅项目——江南邑，就紧邻梅江公馆项目。小编赶紧去踩了个盘，明察加暗访，下面就来使劲扒一扒，很多信息都是一手未公开的。

目前售楼处正在装修中，近期将开放，后面建成的高楼是梅江公馆。

效果图能看的很清楚，左边两栋楼是梅江公馆，右边两栋是这个项目，前面是写字楼，后面那栋住宅就是江南邑，楼间距比较窄，还好写字楼是在北向。

江南邑位于郁江道和彭泽道交口，这个项目是2013年10月被天津渤海恒源房地产发展有限公司以3.8亿元拿下的地块，当时争夺比较激烈，最终溢价率高达96.2%，楼面价11051元/平米。

开发商什么来头？

——本土国企。

天津渤海恒源房地产开发股份有限公司是由天津渤海国有资产经营管理有限公司和天津市西京建设开发有限公司共同注资对西京公司所属的天津市河西区建设开发总公司进行改制而来的。

天津市河西区建设开发总公司，在天津先后建设了谊城公寓、白楼仕嘉、瑞宁嘉园、好美嘉园、盛和家园、虹溪公寓等项目。

根据规划信息可知，项目体量不大，就2栋楼——1栋写字楼（下图红色），总建面约1.75万平米、17-18层到顶；1栋住宅（下图黄色）总建面约1.685万平米、29-30层到顶、共168户。项目的绿地率较低，仅为15%，容积率高达6.79。

江南邑项目仅有3种户型，分别是68.83平米一室（中间户）、107.89平米三室以及122.55平米三室户型（端户）。

60多平米的一室户型比较少见，在房价高企的市区能做低总价。这些年的一室户型几乎绝迹，新项目起码都是80多平米的两室，有这么两个原因：1、消费升级，一室户型只能作为过渡，一个家庭最少都需要两室。2、一栋楼户型越小，墙体就越多，建安成本也高，出房率还低。

小三室在市场上比较受欢迎，但107平米的面积做成小三室，虽然功能都具备了，但各个空间都会比较小，这个户型是三段式的，进深较大，虽然户型图上没有标尺，但按照比例来看，北向小书房很难作为卧室用。卧室书房不能老开着门，通透性不如北向布置厨房的户型。

122平米的这个三室比较中规中矩，优点是做到了全明，但也有上面那个户型的问题，同样也是进深过大、通透性较差。作为一个改善型户型，只有一个卫生间是不够的，有过生活经验的人都知道，两卫是改善户型的标配。

综合来看，项目优劣势都比较明显。

●优势：地处老梅江，距离预计年底开通的地铁6号线梅江路站也非常近，周边还有多路公交，出行便利。梅江的商业、学校等配套完善，所见即所得，不用看规划等建设。

●劣势：由于该项目体量小，就一栋楼，所以小区没有园林环境，老人小孩活动空间有限。北侧还有楼间距很小的写字楼，进出的车流人流较多，考虑到这个写字楼是18层的，所以住宅低楼层会受影响。

剧透一下最关键的价格信息。

先来看一下梅江区域二手房的成交价格（报价都太虚了），成交价集中在36000-42000之间。

周边新房的价格

天房美棠价格在42000元/平米、天房樾梅江高层47000元/平米，新梅江板块金侨新梅江壹号结盘均价43000元/平米、新梅江锦秀里价格37000元/平米。

按照房管局的限价政策和产品特性，预计江南邑价格会在4万左右，小户型总价会控制在280万左右，还是比较抓眼球的。

对于老梅江这个巨大的“改善水库”，绝对不差钱，还认区域，哪怕你是海河边，只要是河东河北红桥就不认。只要临近老梅江的项目，只要产品好绝对不愁卖。

土豪们别着急，梅江年底还会有一个“自带光环”的项目——【格调梅江项目】，格调与境界梅江合作，合作模式类似格调松间，境界梅江的一个地块由格调完全操盘。据格调的人透露，规格要超过之前所有的格调系，产品以小高、洋房为主，示范区年底亮相，开盘要等到明年。与之对比的就是富力津门湖，两者虽然都在梅江区域，但行政上都属于西青区，格调的产品肯定要比富力的牛，富力津门湖现在洋房售价是41000元/左右，格调肯定要超过这个价格。

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