创历史新低！房价先行指标预警，天津楼市拐点真要来了？

近来有媒体报道，燕郊楼市停滞，房价大跌三分之二，有投资客已赔掉了首付；厦门有房东直降330万跪求出售；而天津二手房市场也出现了降价迹象，为了急售降个几十万甚至上百万也不稀奇……难道房价挺不住了？楼市拐点真的要来了？

房价暴涨第一推手创27年历史新低

11月13日，央行发布2017年10月金融统计数据报告。报告显示，2017年10月末，广义货币（M2）余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点。

8.8%，这一数据引发众人惊呼一片。据悉，自1990年有数据统计以来，我国的M2增速长期保持2位数的增速，M2增速保持在10%-30%增长区间，而今年M2增速却破天荒回落到个位数时代，并且刷新了27年来的历史新低。

房价涨不涨，主要看广义货币发行量M2。任志强也说过，“只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上”。两者相互影响，互为因果。

M2，即是指广义货币，是货币供给的一种形式或口径，既包括那些具有较强流动性的现金、活期存款，又包括流动性比较差但有收益的存款货币。

说白了，M2就是商业银行的资金来源，也是银行资产负债表的负债端，M2=M1（狭义货币）+企业定期存款+居民储蓄存款+其他存款（财政存款等）。

M2不仅反映居民现有的购买力，还能反映出居民潜在的购买力。若M2增速上涨较快，市场上货币总量不断增加，人们手里的钱多了，作为最佳投资品的房地产自然不会被放过，而大量资金的涌入也会促使价格不断上涨。

反过来，银行贷款派生的存款，就多是由房贷构成，房价上涨了，房贷增多了，M2也会跟着高速增长。

而今M2接连走低，从5月同比增长9.6%到 6月增长9.4%再到7月增速9.2%，8月份下降到8.9%后，9月份又回升到了9.2%，10月再创历史新低，为8.8%，整体方向保持在个位数，且不断探底。而且随着货币进一步去杆杠，M2增速可能还要创造更多新低。

房地产开发投资多项指标创近年来最低

看完了金融层面的数据，再来看看房地产市场的。11月14日，国家统计局发布了2017年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，全国房地产开发投资增速、商品房销售增速、房地产开发企业到位资金增速均回落。

房地产开发投资：2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。

住宅投资：1-10月份，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。

商品房销售面积：1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%。

商品房销售额：1-10月份，商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%。

房企到位资金：1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。

对比之前数据来看，房地产开发投资增速创2017年以来新低，住宅投资增速、房地产开发企业到位资金创2017年第二低，商品房销售面积、销售额增速创2016年以来最低，数据相对惨淡。

房价挺不住了？房地产明年进入小年？

楼市入冬，房企的日子也不好过，要么生扛，扛不住就降价出货，要利润还是现金流，这是个艰难的选择。 

而哪些城市会率先降价呢？融360称，仅从去年土地市场火热程度来看，可以重点关注的有苏州、南京、合肥、杭州、天津等城市。

同策研究院总监张宏伟表示，最快接下来这两个月，最晚2018年春节后个案楼盘主动“大幅降价”开始，楼市普遍性的小幅降价将开启，同时，部分房企资金兑付压力越来越大，甚至个别房企比如个别闽系房企，极有可能出现资金断裂的风险，出现被其他房企收购股权的现象。

张宏伟说，从楼市调控政策来看，明年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，因此，对于房企来讲，明年春节后最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。

而近日券商兴业证券发布的关于万科10月数据的电话会议纪要披露，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。

万科认为，1、明年调控政策放松的可能性很小。

2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

看来无论是专家还是房企，都认为明年政策放松的可能性很小。不知大家对明年楼市有何看法呢？

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