【重磅】法国巴黎房产投资大全，这可能是你最值得收藏的干货！
法国首都巴黎作为世界艺术之都、时尚文化之都和奢侈品之都，在全世界都具有重要地位，巴黎房产也一向都是中国投资者乃至世界投资者青睐的项目。据法国OpinionWay近期对法国房地产所做的民调显示：尽管巴黎大区房价可能是全法国甚至全欧洲最贵的，但仍有44%的受询者把个人买房置产目标定在大巴黎各处，其中20%瞄准巴黎市内，24%选择巴黎近郊和远郊。
越来越多的来自世界各地的投资者一直不停的来到这里，为自己的财产寻找一个避风港，供需矛盾推动了巴黎的房价节节攀升。据统计，在巴黎购置豪宅的人中，有超过一半都是外国人。与巴黎在国际上的名誉和影响力相比，巴黎的实际面积大小相比起东京和纽约可以说是极小。下图为几个大城市可发展空间对比图：
先上硬货：
2017年法国巴黎市区及近郊的房产热度
红色：最炙手可热的区域
蓝色：不错的优质地段
紫色：新建房产
众所周知，咱们中国人爱买新房子住，可是巴黎每年新批房地产项目却很少，尤其小巴黎市内的新房，只要是好的区域好的户型，可以说刚一面世就会被一抢而空。
而法国人并不介意购买二手房，如果你也不介意房子可能是六七十年代的老楼，房内设施比较陈旧、要花一部分钱来改造和装修，那么你的选择余地就大很多了！
值得注意的是，法国的老楼质量普遍很好，建筑工艺值得信赖，即使住了几百年的房子依旧不会被判为危房。
下面咱们来看看法国巴黎具体的分区。
中间灰色(包括深浅)区域：巴黎市区（邮编75XXX），分为从1区至20个区（例如75012就代表小巴黎12区）
左下角蓝色(深浅)区域：大巴黎近郊92省（上塞纳省Hauts de seine，邮编92XXX）
右下绿色：大巴黎近郊94省（马恩河谷省Val-de-Marne，94XXX）
右上桔色：近郊93省（塞纳-圣但尼省Seine-Saint-Denis）
而再往外围一圈，是巴黎远郊地区，包括95省、78省、91省和77省。
很多不熟悉法国的朋友可能看到这里已经晕掉了：法国人的分区到底是啥意思？到底哪里是最值得投资的区域？
我拿北京举个例子你就知道了：
小巴黎75省相当于北京三环以内，包括东城、西城等这些最核心的城区；
近郊的92省、94省和93省，相当于现北京的“城六区”（以前的“城八区”）（包括石景山、海淀朝阳最远的地界儿）；
大巴黎的远郊，相当于不断扩建的北京城，包括顺义、延庆、怀柔等远郊区县。
这样说，你是否就明白了？
根据个人的要求和巴黎不同街区的特点去选择自己的所爱，是一件既有意思又能带来实惠的事。下面我带大家了解下巴黎各区的特色。
巴黎4区、5区、6区
巴黎最古老也是最贵的区域，一般被叫做左岸。住在这里的居民一般都是艺术家，演艺明星，高级管理者和欧美国家的年轻富豪。同时法国最好的大学也多数分布在此。
4区位于塞纳-马恩省河北岸，包括两个河中岛，圣安东尼大道、希和里大街；区内有著名的圣母院、巴黎市政府大楼、巴黎警察局、医院、两所博物馆、庞毕度中心，加上塞纳-马恩省河畔怡人风光，蜂拥而至的游客众多，实为巴黎的闹区。3、4区的也是唐人街规模较大的地方之一。
5区又称“万神殿区”（quartier du Panthéon）。此区称为拉丁区，先贤寺、植物园、教堂、著名的巴黎大学坐落于此。法兰西学院、还有理工、专科学院等各种类型的学校； 博物馆、纪念碑、书店，是属于巴黎顶尖的文化、艺术、学术气息最浓厚的地区，别有特色的露天咖啡馆，让人垂涎的各国食物极多，漫步在有名的圣米歇尔大道、或圣热尔曼大道的游客如鲫。
6区又称“卢森堡区”（Luxembourg），是全巴黎房价最贵的区之一。位于塞纳-马恩省河南岸，商店、电影院、剧院等极多，广大的卢森堡公园亦在此区；法国学院、建筑学院、牙医、矿物等学院及众多的中小学校，法国上议院议政大楼是在卢森堡公园内，与第5区毗邻也多少感受到文化的气息。
代表建筑：巴黎索邦大学，巴黎圣母院
巴黎1区、2区、3区
巴黎比较古老的区分，游客很多，但是区内的房产价格相差很大。这几个区的房产不如上面几个区昂贵，但同样具有很强列的巴黎气息。在巴黎历史文化的核心区域中，遍布着古老的石建房屋。喧嚣热闹的旅游景点旁，各类重要政府机构林立，街巷转角后，安静狭窄的古街道是很多外国房产投资者的最爱。区内的旺多母广场（PLACE DE VENDOM）和威西广场（PLACE VOSGE）仍然是巴黎最贵的地段之一。
1区位于塞纳-马恩省河北岸，区内有举世闻名的卢浮宫博物馆、皇室宫殿、杜伊乐丽花园、磊阿勒大型综合商场、政府机关、教堂等，是游客区。1区堪称巴黎最奢华的街区之一，高档店铺和花园旁，是人们梦想中巴黎的优雅所在。
与1区相比，2区少了一份高雅，多了一份时尚。2区内的九月四日大道（Rue du Quatre Septembre）由东贯穿至西，有国家商会、国立图书馆、证券交易所、多家剧院及教堂等，是交通繁忙的商业住宅区，也是游客区。
3区内有4家博物馆、4间教堂、剧院、中学、科技学院、国家档案局，商店林立属于商业住宅区。Bobo族们依然对布列塔尼区和红孩子市场（Marché des Enfants-Rouges）附近的房子热情不减。
代表建筑：卢浮宫
巴黎16区和努伊区（Neuilly sur Seine）
巴黎面积最大的一个区，在巴黎的最西边，容积率低，生活气息浓，绿化好，有巴黎赛马会和著名的企业家俱乐部，法国企业家最喜欢的区分，一般房屋都为大户型和带花园的公馆，房产总价一般都很昂贵，质量最好的顶级公寓从来不缺买家。
16区位于巴黎西边，有二十几国的大使馆聚集在此，有著名的巴黎第九大学-多菲纳，教堂与博物馆也不少。从沙佑宫俯视着雄伟的艾菲尔铁塔，西有广大的布伦森林，此区设备齐全，居住环境良好，是属较高级的住宅区。
努伊区（Neuilly sur Seine）在行政区划上不属于巴黎，但地理位置上和巴黎16区及8区接壤，处于巴黎和拉德芳斯之间，被赛纳河和布洛尼公园围绕，环境安静幽雅，离香榭丽舍大街一步之遥。法国前总统萨科奇以前在此担任区长，这个区和16区一样，是法国本土企业家和商人的最爱。
代表建筑：罗兰·加洛斯球场，巴黎赛马会
巴黎7区、8区
7区又称“波旁宫区”（Palais Bourbon）。此区内有闻名世界的艾菲尔铁塔、拿破仑墓、奥塞美术馆，军事博物馆、军事学院；此区位于塞纳-马恩省河南岸，街道宽广，建筑物雄伟，是名胜、各国使馆、国家机构集中的地方，有外交部、经济财政部、国防部、教育部、还有工商业部及一些较高尚的住宅区。
8区是巴黎市区最热闹、游客最繁多的一区，因有名扬四海的香榭丽舍大道，由著名的协和广场横越至凯旋门，全长约2公里，365天中，天天车水马龙、游客如鲫；香榭丽舍大道两旁商店尤其多，时装店、精品店、香水店；大街小巷尽是五星级旅馆、高级餐厅；沿着圣多诺黑路即是警卫森严的总统府爱丽舍宫，内政部、海军部皆在此区，还有大小皇宫、玛德莲教堂等。
以“黄金三角”为核心的巴黎8区是外国房地产投资者的天堂，所有外国富人都梦想在蒙田大道（Avenue Montaigne）或香榭丽舍大街（Champs-Elysées）上拥有一处自己的房产，这一现象也让很多收入不在金字塔顶端的人望而却步。
代表建筑：艾菲尔铁塔、香榭丽舍大道
巴黎9，11，12，13，14，15区
巴黎本地居民的居住区，房价相对便宜，并且人口密度较前几个区大。不过在这几个区也可以找到少量的漂亮的套房和别墅。有两点要说明的是，第一在9区的巴黎大剧院一带，建筑的气势宏伟，街道宽阔，是巴黎在两个世纪以前的社交中心，极具巴黎特色，值得考虑；第二就是巴黎14区，这是在巴黎唯一可以见到独栋别墅的地方，容积率低，性价比高。
9区内有著名的巴黎歌剧院、春天百货公司、拉法叶百货公司，此区热闹程度，比起香榭大道的繁闹稍逊，学校、教堂、博物馆、剧院等不少，但住家居多。
11区是一般巴黎平民居住的区，有共和大道及伏尔泰大道经过该区，教堂居多。
12区位于巴黎东边、塞纳-马恩省河北畔，贯通法国南部的里昂车站，有法国高速火车（TGV）直达南部的里昂及马赛；此区有巴士底广场、巴士底剧院，林立着中小型酒店，医院也甚多。
13区又称“戈博兰区”（Gobelins）。此区称为唐人街，是巴黎最多华人聚居谋生的地区，由于该区在近十多年来的大力发展，使得高楼林立，街道宽阔；以意大利广场为中心，呈星状放射出六条大道，此地华人大部分为东南亚华人，巴黎士多、陈氏商场是华人购买东方物品的好去处。此地的华人餐馆甚多，各种美食应有尽有；潮州城大酒楼每当星期五至星期日晚餐，皆有乐队伴奏的歌舞节目，价格适中。
14区又称“天文台区”（l’observatoire et enfin）。此区位于巴黎南部，区内有大学城、蒙苏喜公园、天文台、医院、教堂、专科学校、骷髅穴及蒙帕那斯坟地；丁香园咖啡馆、及圆顶咖啡馆物美价廉的海鲜大餐。
15区又称“沃吉哈赫区”（Vaugirard）。此区位于巴黎西南部，在塞纳-马恩省河中有座自由女神像，美国纽约的自由女神是以此座为雏型放大制造而成送给美国，代表法国与美国的友好象征，区内有座蒙帕那斯办公大楼，此大楼是巴黎市区内最高的大楼；顶楼有咖啡馆，可一面品尝美味的咖啡，一面欣赏巴黎市区景色；与第14区交界有蒙帕那斯火车站，交通便利，是住宅区及商业区。
代表建筑：巴黎国际大学城，巴黎歌剧院
巴黎10，17，18，19，20
在巴黎的北部和东北部，法国年轻人和中低收入者集中的区域 ，同时也是巴黎人口最多的几个区，也是房价最便宜的几个区，少有毫宅。值得一提的是，17区靠近凯旋门一带也属于巴黎高档社区之一。
10区内以住家居多，区内有北站及东站两大火车站，此区治安较差，常有游客受到扒手之害；在此中小型酒店甚多，是有名的红灯区，此区也有剧院、教堂、医院。如Louis-Blanc就在吸引着越来越多的年轻人来寻找物美价廉的房子。
17区位于巴黎西北边，此区北部属于住宅区，南部则为商业区。居住在此区的老年人、富商较多，是巴黎最安静的区之一，也被巴黎人称为小巴黎的富人区。
18区位于巴黎北边，闻名的圣心教堂、蒙马特山庄、小丘广场，著名的红灯区及红磨坊夜总会，是巴黎夜生活的场所。18区是Bobo（有钱有文化）族钟爱的地区之一，各国文化在这里充分融合，法国电影《天使艾美丽》曾让蒙马特高地爆红，很多外国人认为那里才是真正的巴黎，因此Abbesses周边房产曾一度价格高涨。
19区位于巴黎的东北边，此区华人聚居蛮多，但规模较第13区为小，亦称为小唐人街，是巴黎第二大的华人聚居区，是典型的平民区。区内有维叶特科学园区，秀蒙丘公园及圣马丹运河。
20区以住宅居多，假日最佳去处是卑乐维乐公园及星期六和星期日才有的跳蚤市场。
代表建筑：圣心教堂
既然买房就得关心附近的交通状况，现在在巴黎投资房产，就不得不提到大巴黎环城自动快线地铁网（GRAND PARIS EXPRESS），它是即世纪大工程——巴黎大都会发展计划（Paris Métropole）的一部分。大巴黎环城自动快线地铁网将环绕巴黎并连接巴黎近郊三省（马恩河谷省、上塞纳省、塞纳-圣德尼省）各个郊区。这段快线地铁网长达200公里，68座新的地铁站，总共包含4条线（15、16、17、18号线），环绕巴黎，工程总预算至少250亿欧元。
该工程既是出于经济、交通发展的需要，也是大势所趋，目前巴黎的14条地铁线，7条轻轨线，和若干近郊快线，不断受到城市人口和交通的压力，所以政府希望在2024年巴黎申奥的途中，在交通方面给出漂亮一笔，将巴黎打造成规模可与伦敦、纽约媲美，便利又“范特西”的大都市。
看图说话，这4条地铁线是这样贯穿大巴黎区域的：
2016年，大巴黎环城自动快线地铁网（GRAND PARIS EXPRESS）已经开始施工了，而今年开始建造15号线南段（PONT DE SEVRES站至NOISY-CHAMPS 站）中16个地铁站中的14个站，也开始启用第一台隧道挖掘机。这部分预计2022年亦即5年后竣工。
15号线西段（Pont de Sevres站至Saint-Denis Pleyel 站） 和15号线东段（Saint-Denis Pleyel 站至Champigny-Centre 站）尚未开始施工，要等到2030年才通车。
15号线通车示意图
环城新线路还有16号线（Saint-Denis Pleyel 站至Noisy-Champs， 经过Le BourgetRER），17号线（Saint-Denis-Pleyel至Mesnil-Amelot， 途经戴高乐机场），18号线（连接奥利机场（l'aéroport d'Orly）与Versailles，途经Massy-Palaiseau）。
哪些地方会因新交通线路的开通而房价大升呢？
法国capital网站对这些区域房产的升值潜力一一作了预测：
1、MAIRIE DE SAINT-OUEN，预计升值空间：8%
1930年代旧房，需要重新装修：4000欧元/平方米
状况良好的小型出租用房：5000欧元/平方米
新房：4400欧元/平方米
特点：适合学生和年轻工薪族的小型出租房稀缺。
升值潜力：8%
14号线延长后会经过这座城市，一是缓解了13号线的拥堵情况，二是也让这座城市现在对房子的需求远远成为供给的3倍（尤其是studio）。Guy Hoquet公司的工作人员举了一个例子，在Rue Albert-Dhalenne上的一间位于6层建筑的14平米studio，售价是65000欧（相当于4640欧一平米），而且这种户型目前是卖方市场。
2、SAINT-DENIS PLEYEL，预计增值空间：8%
1970年代旧房，需要重新装修：3400欧元/平方米
1990年代建成、状况良好的小型出租用房：4600欧元/平方米
新房：3700欧元/平方米
这个城市将会成为5条地铁线路的交汇点。除了当前的13号线，在2024年14，16以及17号线也会在这个城市通行，而2027年15号线的西线也会通车。
该街区boulevard Anatole-France大街，1970年代建成的公寓房价为4000欧元/平米左右，1990年代的公寓价格4600欧元/平米。再往北一些，rue Jules-Genovesi，一套60平的3P公寓房价为120000欧，均价来说就是每平米2000欧，当然，改造这样一套房子的花费大约是在35000欧。
James-Watt路、 Michael-Faraday路和l’allée de Seine路建造了不少新房。但由于附近治安堪忧，房产中介建议购买楼房时要注意邻居状况、小心选择。
3、FORT D'AUBERVILLIERS，预计增值空间：15%
1930年代旧房，需要重新装修：2300欧元/平方米
状况良好的小型出租用房：3600欧元/平方米
新房：4300欧元/平方米
这个城市有大量1930年代、需要重新装修的旧房出售，而升值潜力也是飙升到了15%。
临近巴黎的这座小镇已经相当城市化了，但规划中的新街区走得更加超前。
Jean-Jaurès大街和la Division-Leclerc路之间的一座正在兴建的小区，距离2025年将通车的地铁15号线步行仅需10分钟，这里预计将增加1800套公寓，小区中一半住宅将在2019-2020年完工。
该街区已通车的地铁7号线附近，Emile-Dubois街一间1930年建成的24平米小公寓刚刚卖出了8万欧元的价格，比起当年买进的价格，房东赚了将近一成。
4、DARE DE NOISY-CHAMPS，预计增值空间：8%
1970年代旧房，需要重新
装修：2400欧元/平方米
1990年代建成、状况良好的小型出租用房：4300欧元/平方米
新房：4000欧元/平方米
大面积、适合合租用出租房资源众多，可容纳18000人住宿的大型学生宿舍正在兴建，这里2022年通车的线路可以35分钟抵达巴黎Pont de Sèvres站。靠近places des Aubépines广场的Bois de Grâce街区将成为这里的黄金地段。适合学生合租的2-3居室目前在这里很容易购买，预计将成为抢手房源。
5、CHAMPIGNY-CENTRE，预计增值空间：15%
1930年代旧房，需要重新装修：3000欧元/平方米
1960年代建成、状况良好：3250欧元/平方米
新房：4000欧元/平方米
位于Salengro大街和Jean-Jaurès路之间、将在2022年建成的地铁15号线车站已经吸引了不少房产投资者。通过这条横跨东西的线路，乘客可以从小镇所在的巴黎东南方向，在27分钟内到达巴黎西南的Issy车站。
房产中介公司Orpi介绍说，看好这个地段的投资者众多导致房源稀缺，这里需要重装的小型出租用房价格堪比精装房。比如一间1930年代建成的、状况普通的17平米套房，可以卖到7万4千欧元，合每平米4350欧元。新建成的出租型小户房价格更是离谱，距新地铁站步行13分钟的一间27平米套房，价格每平米5400欧元。
6、VILLEJUIF GUSTAVE-ROUSSY，预计增值空间：10%
1930-40年代旧房，需要重新装修：3000欧元/平方米
1950年代旧房，状况良好：3600欧元/平方米
新房：4600欧元/平方米
巴黎南郊、欧洲著名的癌症研究中心--古斯塔夫鲁西研究所附近街区，2022年、2024年地铁15号线和14号线将从这里开通，到达巴黎市中心Châtelet商区只需15分钟。在这个街区，1960年代建成的工人住房随处可见，但入住或出租前都需要大装修，可以改建的老式工人住房众多。
房产中介认为，在这里投资相当有利可图。比如有个买家花42万欧元买下了一栋1950年代、面积160平米的住宅，装修需要花费6万欧元。房东打算将这栋别墅分成5套独立出租房，预计开通地铁线路后，这里将变得十分抢手。
7、Palaiseau，预计增值空间：4%
1930年代旧房，需要重新装修：2800欧元/平方米
1990年代旧房、状况良好：4600欧元/平方米
新房：4700欧元/平方米
著名理工学校、高科技公司云集，PALAISEAU地区被称为“法国硅谷”。新修建的地铁18号线将在2024年从这里通过，2500套新房已经建起。房产中介公司Guy Hoquet L’Immobilier认为，新房建成导致旧房的价格在近两年下跌了15%-20%。跟其他以投资型买家居多的地区一样，价格便宜、好出租的小面积住房最受欢迎。
选房子，必须对其周边区域的治安状况有所了解，别光图便宜，将来自住或出手都不利。下面我将带大家了解下巴黎各区的治安状况。
上面是法国费加罗报：2016巴黎及近郊安全问题地图，颜色越深代表“发生过的肢体暴力最严重的区域”。
而下面这张图就和广大巴黎购房者更加息息相关，是关于2016“入室盗窃数量”的地图：
在2016全年发生入室盗窃最严重的，除了高大上的市中心8区（估计多商铺、住户太有钱了，常年被盯）、1区、2区，以及依然上榜的东北部93省各区外，其他小巴黎市区或近郊值得注意的不安全城市有：
较严重：Rungis, Gentilly
次严重：Thiais, Orly, Villeneuve Saint Georges
大家可以上下两张图对比着看，上图包括巴黎市中心和周边近郊，下图是市中心20个区。
93省有太多外来移民及无业游民，是臭名昭著的不安全区域。以93为起点向外扩散的小巴黎20区，19区，18区，以及和20区，19区，18区接壤的10区，17区的某部分，11区的某部分也逐渐沦陷。
当然，以上说的只是总体的概念，好区也有不安全的地方，不安全的区也不一定不可涉足。
总体来讲，北边、东北最不安全，尤其是93省。严重建议房产投资者千万别图便宜，交通地段和安全都要考虑。
需要说明的是，没有什么地段是十全十美的，比如，游客多的地方商业价值可能会更高，而随之产生的弊端就是治安可能就略差一些。具体投资哪里，需要投资者根据自己的资金、爱好、用途等多方面综合考虑。
鸣谢：本文部分信息整合自“安赛尔旅行社”、“欧洲时报内参”相关文章。
看完之后，你是否已经有了中意的区域？如果还有疑问难以解决，那就赶快微信扫描添加下面的微信号，请资深置业顾问帮你解答吧！
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