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【系列一】从土地供应看大温未来房价趋势

2016-08-11 祝建荣授权 汉加风


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BC省包括大温地区和菲沙河谷地区在内的低陆平原被群山环绕。BC省适合人类居住和农业生产的土地主要就集中在这个地区。

请看下面谷歌地图显示的BC省大部分地区都是落基山脉的一部分,只有低陆平原地区(图中两颗星所在地区)一小块相对整装的平原,还被美国切走了一部分。

下图则是整个低陆平原地区的地形图,红线以下是美国



由于BC省耕地面积只占全省面积的7%--也有说法只有5%的,所以BC省的农地管理非常严格,比中国的18亿亩红线似乎更严。


比如列治文的Garden City Land(Westminster High Way与Garden City Road交界处的荒置土地)这块农地,列治文市政府从2005年开始,经过千方百计的努力,至今还是不能把这块位于市中心的农地转为居住用地或商业用地,只能让这块土地撂荒,不能缓解土地供应紧张的局面;而列治文过去十来年人口增长了一倍,房价如何不涨?


列治文自1987年之后就没有任何农地改性为居住的实例,见下图

资料来源:列治文政府网站

2000年的农地改性,是转为工业和商业用地,不是居住用地。

近20年,大温地区农地改性的实例很少,土地供应非常有限,在菲沙河谷地区近20年也只有很少面积的农地改性,而且趋势是越来越严。这种情况下,对整个低陆平原地区的土地供应前景并不乐观。尤其是笔者查阅了这10年来列治文政府苦苦争取省政府同意把GARDEN CITY LAND改性的所有文件之后,对此感受更深。 当然各级政府也意识到了增加高密度住宅以减轻住房危机。但是由于审批效率低,很多居民反对自己所在小区改变为高密度住宅的规划,政府对居民影响力有限,实际造成了土地供紧张的局面。 如果移民继续涌入,土地供应又不能有效增长,土地价格仍然维持上涨趋势是大概率事件。后面的系列文章中,我们还会再来分析加拿大的移民政策,以及移民对大温房地产市场和整个大温地区经济带来的影响,帮助读者理解、判断未来大温地区房地产市场的趋势。


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FRANK ZHU 祝建荣(778-8856599)

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