半年发布近20项政策，长租市场从没这么“火”过丨2017年中公寓盘点

关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来

时光飞逝！不知不觉2017即将过半，在这半年里长租公寓市场发生了很多事，政策支持租赁、打压“厂改公”、但又支持开发商；品牌公寓融资扩张；行业大会更是此起彼伏……

在这半年里都发生了哪些大事，都对公寓行业带来哪些影响，次世代从本周开始会分类做年中盘点（包括政策、融资、事件等），帮助大家理清各项事宜，为下半年公寓界的蓬勃发展做好充足准备。

年后，北京、上海、深圳一线城市迎来一轮又一轮的拆拆拆，房东动辄损失上百万，加起来少说也有几个亿。对于这种现象，除了表示遗憾之外，还是想提醒更多从业者，要积极了解市场，跟着政策走，做公寓不被拆才是盈利的基础保障。

除了防止被拆，也要利用好国家的福利性政策，包括税收优惠，包括公积金等等。总之，跟着政策走，做公寓才能保证稳赚不赔。

1全国通用性

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住建部发布意见稿保护租房者权益

5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》开始向社会公开征求意见。该意见稿针对住房租赁和销售制定法规，出租人不可单方面提高租金，不可随意下逐客令，租房者得到了较好的权益保护。

评析：

通过住建部制定规则，为后续租赁市场的发展提供了较大的基础，从这个角度看，对于租赁市场的发展来说，各类细则可以得到更好的落实。

从政策内容来看，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，这是最大的亮点，过去的类似约束其实不多，导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

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住建部鼓励开发商参与厂房改造

4月6日，住建部发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中第六条指出：增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。

在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

评析：

厂房改公寓一边被拆，一边被支持，看似矛盾，其实从目前政策来看，明显得到支持的是实力较强的开发商。开发商拥有更优质、专业的团队，无论是做出售还是做出租，能有更专业的技术支持，政府不用做引导和其他支持，后期也会更容易管理。而对于普通二房东来说，目前厂改公还是有很大危险，尤其是上海、深圳。

2各省市代表性政策

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北京

北京：已购商办类房屋可出租且不限出租对象

3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途。5月24日北京市住建委发布补充说明，表示对于已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

评析：

中原地产首席分析师张大伟表示“此次补充说明主要是明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量、特别是小业主已经使用的存量暂做引导。”

堪称“史上最严格”的商办限购政策，对北京之前过热的商办市场降温非常明显，而未来调控的重点依然是企业手中的商住产品。

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上海

政府规定：上海“N+1”继续合法！

2017年2月份，上海市人民政府办公厅发布延长《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》的通知，有效期延至2019年2月28日。这意味着上海“N+1”将继续合法！

评析：

“n+1”继续合法化，但是并不是想怎么改就怎么改。原文件明确规定不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。

上海进一步明确“代理经租”备案流程

5月11日，宝山区召集该区包括自如、青客等公寓机构人员召开会议，明确区域内《“代理经租”企业备案流程》，以确保宝山区区域内租赁行业的健康发展。

流程规定：明确代理经租机构必须具备企业法人主体资格，并取得工商登记注册“房地产经纪”经营范围，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉，依法履行租赁住房治安和人口管理责任。

评析：

此次《“代理经租”备案流程》优先发布的是上海宝山区，据参会公寓从业者表示，后期上海其它区域也将会继续跟进。

宝山严打“非改居” 集中式公寓危机重重

宝山区规划和土地管理局等部门联合发出一份《宝山区“非改居”处置实施意见（试行）》（简称“《实施意见》”）的通知，自2017年5月1日起试行，试行期2年。

《实施意见》指出，非居住类房屋是指商业、办公、地下空间等非居住类建筑。“未改变原有合法建筑结构、未增加建筑面积、由非居住类改为居住类并用于出租营利的；改变原有合法建筑层数、增加建筑面积、存在破坏承重结构行为并用于出租营利的；存在上述两种行为，但仅用于单位或个人自住的”等三类住房被列入整顿范围的“非改居”。

《实施意见》强调，“非改居”的认定必须同时满足属于合法的闲置仓库、厂房等非居住类房屋非法改造；用于出租给他人居住；以赢利为目的等三个条件。

评析：

前期上海已经有大量公寓从业者进入集中式公寓领域，用闲置仓库、厂房等非居住类房屋改造公寓项目不在少数，集中式公寓项目一般投入都比较大，大量公寓从业者都将面临巨大损失。

上海调控经营性用地出让  严禁商转公和商转住

4月21日，上海政府门户网站发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，对商办土地出让明确若干重大新规。

文件中规定办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让。

文件中还提到，受让人因自身原因未按时开发建设，造成土地闲置；擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权。

评析：

《规定》的出台从一定意义上预示着一线城市即将进入存量持有运营的阶段，从原来的开发销售模式进入存量持有运营（金融化）模式。持有运营模式今后可能会成为开发商在一线城市运营的主流模式。

上海停止审批公寓式办公项目  严打“类住宅”

5月17日，上海市住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目；对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。

针对擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住等现象明确了接下来的整顿工作。

评析：

商业性质房屋以后不能住，同时也就不能租，对于租赁市场而言，也是少了一部分物业来源，更有可能变成整改对象。

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深圳

深圳严格限制商办改公寓

5月12日晚，深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，就商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见。《通知》规定，商业、办公、研发用房建筑设计的建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计。

评析：

深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制，公寓房来源越来越窄。

人均居住面积≥6㎡，禁止隔间出租

5月16日，深圳市法制办公布的《管理办法》（征求意见稿），禁止在原房屋内间隔新增房间用于出租，人均租住建筑面积不得低于6平方米，涉及违反最小出租单位出租或非居住空间单独出租用于居住的，每宗租赁关系罚5000元。

评析：

一方面限定面积，一方面设定惩罚机制，深圳隔间出租打击加码。

深圳出重拳打击房中房

深圳市出台《房中房专项整治工作方案》，全面治理“房中房”等安全隐患问题。

• 依法查处整治“房中房”涉及的违法分割出租行为。

• 依法查处整治“房中房”涉及的擅自损坏、变动房屋承重结构、主体结构、功能结构等违法改建行为。
  

• 依法查处整治“房中房”涉及的擅自占用、改建或移装物业共用部位或设施设备等违反物业管理的行为。

• 依法查处整治“房中房”涉及的违法装修装饰（包括二次装修工程）的行为。

评析：

深圳市场迎来的大规模租赁治理和整顿，对于深圳数千个依赖于群租的二房东来说，一方面要面临资产损失，另一方面原本赖以生存的改建方式将不复存在，不管是现在还是未来都损失惨重。

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成都

落实公积金交房租政策，并提供税收优惠

3月14日，成都市举行市政府常务会，审议并原则通过了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干措施（送审稿）》。该《措施》明确，落实公积金交房租政策。除此之外还给予税收优惠政策，包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳税。其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征税政策。

评析：

成都市落实公积金政策，对于租客而言，降低租房压力，同时给予房东税收优惠，双方都能获益，对于租赁市场的发展进行了强有力的推动。

加快培育租赁市场  增加“公寓”行业描述

4月19日，成都市发布《关于印发加快培育和发展住房租赁市场若干措施的通知》，内容主要包括培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加强住房租赁市场监管等内容。

其中工商行政主管部门应根据企业申请，在企业名称中增加“公寓”，经营范围中增加“房屋租赁”和“长租公寓”的行业表述。

评析：

长租公寓市场发展至今，鼓励“公寓”行业描述的政府文件不多，成都这一行为可以说是让从业者看到了行业的美好未来。

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广东

1月23日，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

这次的文件是对去年国务院39号文对于加快住房租赁市场政策的具体细化，不仅将消防、财税等行业扶持性政策落实到具体部门，同时更是明确表态：允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

评析：

广东地区住宅隔断房（n＋1/ n＋2）终于合法化！

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河南

河南省构筑住房租赁“三体系一机制”

2017年1月11日，河南省政府正式发布《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），到2020年，在本省构筑住房租赁“三体系一机制”，推动实现城镇居民住有所居的目标。

本次出台的《意见》共六部分26条，包括总体要求、培育市场供应主体、增加住房租赁市场供应、完善公共租赁住房制度、加大政策支持力度、完善住房租赁管理体制等内容。

在税收优惠方面，《意见》明确提出，房地产中介机构中的一般纳税人提供房屋租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率；房地产开发企业中的一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

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苏州

苏州出台去库存新政，鼓励商改住

苏州市人民政府于1月9日发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)，允许符合条件的商业办公用房转为住宅。

按照有关规定，严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。（以下为部分文件内容）

• 已取得土地尚未开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

• 已全部开工建设但具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工建设房屋全部或部分拆除调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。

评析：

商改住对于苏州商业业主来说，可以说是福音，改变了原有的“投资失误”，但对于商业项目并没有居住限制的苏州租房市场影响不大。

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湖北

湖北发文促进住房租赁市场发展

3月28日，湖北省政府办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

允许改建住房用于租赁；允许将商业用房改建为租赁住房；在符合相关规划的前提下，企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房，但不得分割产权出售。

个人出租住房所得，将减半征收个人所得税；租房者的租金支出，结合个人所得税改革，将按国家规定扣除。

评析：

湖北加大对住房租赁的支持，尤其是对于省会城市武汉的租房市场有了较好的推动作用，未来长租市场也会进一步扩大。

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云南

云南推进租赁政策 月租不超3万免征税

2月8日，《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》）出台。

其中明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；小规模纳税人出租住房月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

同时，《意见》明确支持允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

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天津

天津不再批酒店型公寓项目

2016年1月1日，天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知，今后本市不再新审批酒店型公寓项目。

通知指出，2016年1月1日，本市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。

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广西

发展住房租赁，允许改建房屋用于租赁

1月26日，广西壮族自治区人民政府办公厅印发实施《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》）。

鼓励培育和发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房、允许改建房屋用于租赁等。

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

以上所列政策内容为2017年1月至截稿，主要涵盖的是重点省市以及比较有代表性的政策内容，文章篇幅略长，如有内容遗漏，欢迎从业者在留言区补充。

Ps: 欢迎大家在留言区对现有政策进行评析或对未来公寓市场政策进行大胆预测！

来源：公寓次世代

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