别做“短命”的长租公寓！给你一份产品升级深度攻略

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目前，黄老师工作室在帮助职业房东进行集中式公寓的产品升级设计，为公寓产品提供定制的全套软装设计风格、样板间方案和全程执行落地服务，有需要提供设计咨询的，请加瑜灵（gycsdyl）微信。

最近很多房东咨询关于公寓产品设计和升级改造的内容，做公寓大家觉得没问题，怎么做得好，怎么把老旧破的产品做成租客喜欢的爆点产品却很难。今天就来跟大家分享一下为什么要做产品升级，怎么做。

职业房东什么要做产品升级

从15年开始，大量的资本进入长租公寓市场，不论是分散式还是集中式，涌现了大批品牌公寓。一些创建比较早的品牌公寓也大举扩张，经过两年多的发展，很多品牌公寓已经侵入了大部分一线城市的租房市场。

一般分散式公寓物业租赁周期3-5年，集中式是10年以上，一旦完成装修打造，在租约期间是不太可能会再增加成本重新装修的。

在这期间，物业所在小区和周边会不断有新的公寓房间出来。这就意味着装修一旦完成，产品就定型了，如果还是按照低于市场产品的标准装修，那么只能去拼性价比，过上一两年，租客可能就更加看不上了，即使房间便宜，入住率也会有问题。所以基于这种比较，公寓装修会保持在中等水平；在这种局面下，造成的结果是公寓房间装修越来越好。产品不升级，就会被市场淘汰。就像手机，智能机到处都是，你还在卖黑白的老款手机，50元一个是便宜，但是销量就那么点。

二是物业因素。物业租金经过去年一年的市场变化，现在是水涨船高，租金成本只能通过提高房间出租价格消化，相对应的就是提高产品档次。

三是租房市场的消费升级。工资上涨、货币贬值、M2等因素，从长线来说，房租仍然是上涨的。当下的租客多以90、95后为主，这个年龄段的特点是，消费能力与工资收入脱钩，所以颜值太差的房间就算租金便宜，也很难吸引到租客，这种市场的倒逼也使得新建的公寓产品越做越好。

公寓产品升级分类

一是拿到一个新的项目，拿来的时候物业租金比较高，按照老的办法标准可能就没办法做了。对于老套路的职业房东来说，高一个的档次的产品怎么做？就需要新的定位了。

二是老的公寓改造。公寓做了几年了，是一直在盈利的，遇到的问题是当时装修档次不高，所以房子租金又很难再上去。重新做硬装就会导致装修投入太大，明显不划算，但是如果通过软装改造来实现，就事半功倍了。

如何做产品升级？

不管是新项目还是老项目，做产品升级最重要的就是前期的产品定位和规划。

所谓的产品定位和规划，说简单点，就是考虑清楚产品升级后的租客人群、租金定位，这样我们就能清楚投入多少来做装修，并且在实际落地时才能配置适当档次的家具和软装。

产品规划时，很多人的理解就是找人出几张效果图，看到房间软装设计的最终效果。但是这样做就是水中月、镜中花，效果图好看倒是好看，如果按照效果图配置，成本远远超出预期成本；但是不按照效果图做，这个设计就变成摆设了。

所以可执行的产品升级方案很重要。前期先要与设计师沟通房间装修的档次和出租租金情况，然后确定软装配置成本的区间，这样再做房间风格或者样板间时就能做到“有的放矢”。

接着我们就要看这个装修成本区间可以配置的家具和软配的档次，然后根据这个标准来进行软装的风格设计，并形成方案效果图。对于整个方案来说，效果图并不是最重要的，而仅仅是一个最后的表现，重要的是还要有一个完整的方案系统，每个风格对应相应的家具和软装配置表，以及成本列表。家具的方案需要有详细的尺寸、材质和要求，这样在执行这个方案的时候可以给家具供应商去报价，因为要求统一了，在此基础上进行厂家的筛选就会比较有针对性。

所以在做设计方案时，一定需要了解公寓装修的档次和成本，脱离成本，设计方案就没有意义了。比如卫生间的设计，就是要把使用什么样式、质量和成本的瓷砖都要找出来搭配，这样的设计方案和效果图都是在施工时可以实现的。

产品升级的设计过程及环节

1房间装修成本定位

根据物业情况、建筑现状、周边同类竞品分析来定位房间装修投入成本，做到设计方案、成本先行。

2房间规划布局和房间风格规划

房间的大小与功能设计是决定房间设计方案的基础，所以这个布局规划是要先做的。房间风格规划把每个房间的设计风格定位，目的有两个，一是一些特殊房型的家具需要定制化调整，二是在便于后期做采购清单统计。

3软装设计方案

根据房间的装修成本定位，进行软装方案设计。

4房间风格效果图

综合以上设计成果，完成 效果图绘制。

5家具及软配的设计方案

家具列表可以给到家具供应商去打样，软配方案在施工后期采购时会需要；也包括卫生间墙地砖和橱柜的板材的材料采购，这些都是设计方案逐步落地的过程。

6家具打样，采购样品

按照风格设计方案安排家具打样及选择软配采购样品（如窗帘等）。

7确定软装

在综合评估和比较样品的品质和性价比后，确定最后所有软装（也包括前面提到的墙地砖等所有影响房间视觉效果的材料）使用的材料，并且成本在可控的范围。

8样板间软装设计

完成房间风格设计方案的落地执行后，接着就要进行样板间的软装设计方案了。

样板间要营造实际的居住氛围和房间的个性化配饰，这个环节相当考验软装设计师的个人修养和审美格调，对于公寓房间来说，体现设计风格部分的设备配置很有限，甚至还难以达到完美的视觉效果，这部分就需要通过样板间的配饰来弥补。

9采购物料，摆放样板间

按照样板间软配购买清单市场采购，进行样板间摆场。这个过程采购人员很难独立完成，还需要软装设计师全程参与。

因为市场上并不能找到与方案完全一样的东西，有时找到了，但是由于成本因素需要进行调换，使用相似风格的物品代替，这个就在于设计师的把控了。

样板间的摆场也非常重要，好的软装设计师会考虑到空间的各个角度的审美结果，来达到最佳的展示效果，这样不管是拍摄样板间照片，还是后面租客现场看房，都能最好的体现房间的设计风格和情调。

来源：公寓次世代原创

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