对当前楼市的三点看法

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对当前楼市的三点看法

From 孙不熟城市战争 2019-04-23

房价下跌，别慌；房价上涨，别乐。现阶段的房地产是“计划经济”，一切都是可控的，房价将继续保持小幅震荡、上下有度的箱体运动，情绪稳定很重要。

今天市场热传广州部分城区拟将放开限价，部分城区一手楼盘按真实价格备案。

如果这一消息为真，那么意味着部分城区的限价令已经取消，“双合同”没有必要，购房者的资金门槛大大降低，低迷已久的市场难得地感受到信心的提振。

对此，广州住建委发布很快发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，明确提出在调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

全文如下：

近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

对此，我的看法如下：

委婉的善意

关于是否取消限价，住建委的这份声明既没有明确承认，也没有明确否认，但有一个关键词——“优化”，这个词用得很严谨、克制、准确，而且留有余地，在保证政治正确的前提下，向市场委婉而充分地传达了善意。

这一分善意来之不易，应该好好呵护，不宜过度聚焦和炒作，否则可能会让政府踌躇不前，甚至把善意遏止在摇篮里。

政治正确

传达善意不等于政策彻底转向，“优化”价格指导机制不等于明确放开限价，调控的那根弦，仍然绷得很紧，目前没有任何松动的可能性。

在中国，房地产调控永远都有一条不可触碰的红线，那就是行业的平稳健康持续发展、价格的稳定运行，这是永恒的政治正确。一旦房价出现异动，无论是向上，还是向下，调控之手马上就会重拳出击。

所以，如果把这个“委婉的善意”理解成下一场狂欢的开始，就大错特错了。现阶段的房地产是计划经济，不是市场经济，一切都是可控的。

如果价格再次反弹，“优化”的必要性可以马上关闭，市场重回冰封状态，也是应有之义。

按照调控的逻辑，房价的理想走势，永远是保持小幅震荡、上下有度的箱体运动。

所以，房价下跌，别慌；房价上涨，别乐；房价不动，别急，情绪稳定很重要。

相信未来

在此前的一篇文章里，我已经对当前房地产的根本逻辑做了一个分析：金融、土地、人口三个影响房地产的基本面，都没有出现扭转性的变化。

金融：金融政策有回暖的可能性，降准已经开启，降息不是没有可能。

土地：大部分城市的土地供应量没有明显增加，而供地结构却有明显的变化，那就是商业、租赁、保障房的比例持续增加，而商品房的供地持续减少，其稀缺性可想而知。

人口：目前中国常住人口的城镇化率为58.52%，如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算，中国未来至少还应该有3亿人要进城。可以说，中国的城市化，特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止，这类城市以及一线城市的房子仍然供不应求。

房价不会大跌，也不允许大跌。回顾世界各国的历次经济或者金融危机，多半都与房地产有关，有人说十次危机九次地产，比如美国的次贷危机、日本的资产泡沫、亚洲金融风暴等等，都与房地产有直接或者间接的关系。

房地产一旦崩盘，冲击的就不仅仅是房地产以及关联行业，更大危机是金融系统。在很多国家，不动产是绝大部分信贷资金的抵押品和对标物，如果房价崩盘，金融系统根本承受不住。

所以，放眼全球各大经济体，房价下行的过程，大部分还是相对温和的，而不是急风骤雨式的。从1997年到2003年，是香港楼市最差的几年，但总计也就降了30%到50%，而且还是7年累积的降幅。2008年美国次贷危机期间，大城市房价的降幅也很少超过20%，而美国政府宣布救市之后，房价很快就收复失地，重回历史高峰。

总之，房地产调控不是中国特色，一切调控都不是要消灭这个行业，而是在保护这个行业，让这个行业平稳、健康、持续发展，走得更远，涨得更久。要感谢调控，而不是相反，要不然房价大涨大跌，玩坏了就谁都没得玩了。