东莞没有市中心，因为到处都是市中心

文｜孙不熟

印象中好像很少写到东莞，今天就说说这个地理位置和城市结构都颇为奇特的城市。

前两天看新闻说，东莞滨海湾新区城市总体规划成果汇报会举行，总规提出把滨海片区打造为东莞城市副中心。

看到这条新闻的第一感觉是，东莞也有自己的滨海新区了，这个新区意义重大，对东莞来说，有如南沙之于广州、前海之于深圳、浦东之于上海、滨海之于天津。

将其定位为城市副中心，估计也是参考了南沙副中心的提法。看到“副中心”这个概念，我感兴趣的是，东莞的正中心在哪里？一直以来，这都是一个让外地人感到蒙圈的问题。

举个例子，早年外地人坐火车到东莞，明明到了东莞站，却发现到市区还有三四十公里，原来东莞站在遥远的常平镇，和东莞市区八杆子打不到一块，足见东莞的城市结构与一般城市显著不同。为了解决这个问题，东莞站后来被更名为常平站，而相对靠近市区的石龙站更名为东莞站。

问题是，新的东莞站也比较偏，外地人想到东莞市区来，还是得费一些周折。这个问题直到今天也没有很好的解决，包括广深铁路以及广深港高铁、穗莞深城际在内的三大干线，都不经过东莞市区，这三条轨道在市区之外构建了常平、虎门、望洪等多个交通枢纽。

所以，东莞一直存在市中心与交通中心的偏离问题，令传统市中心的存在感大打折扣。不仅如此，东莞市中心还和产业中心也存在较大的偏移现象。

东莞是全国为数不多的几个不设区的地级市，俗称“直筒子市”，全市共有28个镇，4个街道，一个经济功能区（松山湖高新区），宏观上被划分为六个片区：

六大片区在地理上的分布图如下：

这六个片区的经济发展，大体上比较均衡，可谓各霸一方，扁平效应大于中心效应。

六大片区中，经济最强的是滨海片区，经济总量排名前5的镇街中，有三个在滨海片区，其中虎门第一、长安第二、后街第五，光是这三个镇的GDP就占了全市的20%。著名的步步高、ViVO、OPPO以及多个知名服装品牌都位于这个区域。

这里不仅是产业重心，还是东莞首屈一指的交通中心，广深高高铁、穗莞深城际都在这里设站，拥有虎门港这个不小的港口，沟通珠江口两岸的虎门大桥也从这里接入。不仅如此，滨海片区因为地处珠江口，还靠近深圳空港、广州南沙、深圳前海等显贵片区，想象空间巨大。

可以说，滨海新区得天独厚的区位优势、交通优势、产业优势，都极大地分散了东莞传统市中心的注意力。

仅次于滨海片区的热门片区，也不是城区片区，而是近年来红得发紫的松山湖片区。众所周知，这里因为华为而名震全国，并吸引到一大批高新基础企业落户。松山湖之于东莞，有如南山科技园之于深圳、科学城之于广州，是东莞的创税大户，其知名度和存在感也远超东莞市区。

第三热门的片区也不是城区片区，而是东南临深片区。这个片区的产业原本并不算很强，但因为靠近深圳这个富亲戚，近年来成为买房客心目中的一片热土。特别是塘厦和凤岗两个镇在地理上已经插入深圳腹地，与之形成合围之势。未来随着多条地铁与深圳接驳，这里的发展潜力不可小觑。

城区片区的存在感只能排到第四，包含了莞城、东城、万江三个街道，以及石碣镇、高埗镇两个镇，这里是东莞的行政和商业中心，也是科教文卫中心，全市最好的学校、医院、文体场馆基本都集中在这里。东莞近年来倡导的“强心”战略，主要也是指的是这个片区，如果在东莞本地工作和生活，选择这个片区，能享受到最好的公共资源。

水乡新城片区的经济实力相对较弱，但因为靠近广州，未来有望享受广州的资源外溢，且有穗莞深城际通过，其发展潜力也不可小觑。

第六个片区是东部产业园片区，这里原本是广深铁路在东莞的枢纽，早年凭借铁路优势，承接了不少深圳的制造业，但近年来随着传统制造业的衰落，这个片区的注意力开始下降。

总体来看，六大片区，每个都有自己的发展极，都有自成一体的小生态，外围区对中心城区的依赖度远远没有广州、深圳那么大，这导致东莞是一个中心度极低、扁平度极高的城市。

东莞这种独特的城市结构，本质上可归因于比邻而居的广深两位大哥。今天的东莞是中国唯一一个夹在两个一线城市中间的城市，而且离香港不远，三个邻居对东莞形成“左拉又扯”之势，再加上其产业根基是制造业，而不是服务业，这都导致东莞的城市资源很难形成凝聚之势。

这一点可从经过东莞的铁路规划就能看出，无论是广深铁路、广深港高铁还是穗莞深城际，这些铁路在广深境内时首先考虑的是服务当地客流的需求，而一到东莞，主要考虑的则是如何降低建设成本以及如何更好地服务广深，东莞自身的需求可能没有放在优先位置。

东莞这种独特的地理位置，一方面为东莞带来源源不断的产业外溢，但也极大地冲击了其对城市资源布局的主导权。未来的东莞，不存在一个像广州天河这样的强中心，而应该是一个多中心乃至碎片化的城市，这样的城市也没什么不好，至少可以成为中国城市化多样化发展的一种探索。

有人说，东莞是中国地理位置最好的城市，中国只有5个一线城市，其中有三个包围着东莞，把广深港说城“环东莞城市”，好像也没什么毛病。

再说个重点——买房。

六大片区中，首推的还是东南临深片区，毕竟这里拥有较高的睡城价值，对深圳上班族来说，有极大的刚性需求支撑。

第二推荐松山湖片区，因为这里的产业和居民都很新，对外地人有比较大的吸引力。

第三是滨海片区，这里的交通枢纽优势很好，经济很强，地理位置也好，但产业结构偏传统，对外地人的吸引力还不是很大，暂时屈居第三。

城区片区的话，聚集了东莞最好的商业和科教文卫资源，比较适合自住，但因为缺乏重要的交通枢纽，产业结构也没有很大亮点，对外地人吸引力不大，其投资潜力暂时屈居第四。

水乡片区和东部片区，经济势力较弱，且无其他明显亮点，对外地人的吸引力很小，暂不推荐。有关东莞买房的具体建议，可扫描文末二维码进入知识星球提问。

编者注：孙不熟是公众号“城市战争”创始人、广州市房地产协会专家委员会委员、广东卫视《财经郎眼》特约嘉宾、华南城市研究会副会长。

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